要注意な不動産会社・営業マン
（１）要注意の営業手法
〇職場や携帯への一方的な勧誘電話
〇路上での名刺交換、アンケート
〇自宅への訪問営業、DM
（２）要注意の営業トーク
〇節税メリットを誇張
・大きな節税となるのは最初の1～2年程度で、それ以降はそれほどでもない。（購入初年度は購入時の諸費用、次年度には不動産所得税の支出があるため）
〇修繕積立金の値上リスクについての説明がない
〇家賃保証やサブリースのメリットを強調
・契約時や空室発生時に1～2ヶ月の免責期間が設けられている場合がある
・サブリースの場合、強い立場であるはずの不動産会社も借地借家法で保護されているので、契約で家賃が定められていても契約更新時に家賃が減額されてしまったり、大家側からの契約解除が制限（多額の違約金、正当事由がないと解約に応じないなど）されている。
〇職場や携帯への一方的な勧誘電話
〇路上での名刺交換、アンケート
〇自宅への訪問営業、DM
（２）要注意の営業トーク
〇節税メリットを誇張
・大きな節税となるのは最初の1～2年程度で、それ以降はそれほどでもない。（購入初年度は購入時の諸費用、次年度には不動産所得税の支出があるため）
〇修繕積立金の値上リスクについての説明がない
〇家賃保証やサブリースのメリットを強調
・契約時や空室発生時に1～2ヶ月の免責期間が設けられている場合がある
・サブリースの場合、強い立場であるはずの不動産会社も借地借家法で保護されているので、契約で家賃が定められていても契約更新時に家賃が減額されてしまったり、大家側からの契約解除が制限（多額の違約金、正当事由がないと解約に応じないなど）されている。
電話勧誘で5物件購入した体験談
●5物件は電話勧誘で購入
電話勧誘というと悪いイメージがありかと思いますが、私は現在所有している10物件のうち、5物件は電話勧誘がきっかけで購入しています。
販売業者にだまされたり、言いになりになって買ってしまったわけではありません。
言いなりにならず、自分でもしっかりと調べ、じっくりと考えた末に納得して購入しています。
特に現時点では購入して失敗したとも思っていません。むしろ、良いきっかけを与えてもらったとも思っています。
●電話勧誘で購入した理由
結果的にそうなってしまったというだけで、特別な意図があって電話勧誘で購入したわけではありません。
振り返って考えてみると、
・電話している段階で営業担当者の人柄や人間性の面で自分と会う人を選別していたため、実際に会ってからのやり取りが比較的スムーズだった事。
・売る側に何かしらの事情があったのか、積極的に値引き等してもらえ、価格面で購入するインセンティブを感じたため。
の2点が購入に至った大きな要因かと思います。
●営業担当者の人柄・人間性
勧誘の電話を受けた回数はトータルで100回以上かと思いますが、大半は電話口で即、断っています。
実際に会っているのは、10回弱です。
10回弱で5回購入なのでかなりが高くなっています。電話で話している段階で人柄や人間性の部分でしっかりと選別し、直接会っても問題なさそうな人としか会っていないでこのような確率になっているのかと思います。
この人は会わないほうがいいなと思った人は、
・横柄な人。
・なれなれしい人。
・表現がオーバーな人。
・メリットばかり言う人。
・早口で理路整然としている人。（言い含められそうな感じがあるので）
のようなタイプの方でしょうか。
逆に会ってもいいかなと思ったのは、
・上記ではない人。
・素朴で、いかにも人が良さそうだなーという感じの人。（言い含められる事はないかなと思うため）
・業界事情、金融・経済などの知識等が豊富で情報収集の面で勉強になりそうな人。（言い含められる可能性がありますので、この場合は、会う前に購入するつもりはありませんが、それでもよろしいですか？としつこく念押しした上で会いしました。）
でしょうか。
●実際に会う際の注意点
まずは、上司・上席と二人で来る場合があるという点。
半々、いやそれよりも多かったかもしれません。電話口で営業担当者の人間性を判断すると言ってたのは何なの？と思うかもしれませんが・・・。
ただ、ある程度勧誘方針とか社風とかあるかと思いますので、上席の方がまったく違うタイプの人だったというのは、あまりなかったように思っています。
2回ぐらいでしょうか。下の人は控えめで話し易い人だったのに、上席は体育会系の人だったり、理路整然とした弁舌家みたいな人だったというのは。
私自身の思いとしては、そもそも電話勧誘がなければマンション投資を始めていなかったかもしれませんし、きっかけを与えてくれた、ちょっと背中を押し、決断させてもらったということで良い出会いだったのではないかと思っています。
もちろん、最初から自分で勉強して新築ではなく中古のワンルームマンションを購入していればもっと収益面で効率よく運用できていたとは思っていますが。
自分から能動的に始めようとしたら、メリットとデメリットをはかりにかけて、結局はデメリット面が気になって始められなかったかもしれません。
まずは始めてみて、始めてみてから見えてくることはいっぱいありますので。
電話勧誘というと悪いイメージがありかと思いますが、私は現在所有している10物件のうち、5物件は電話勧誘がきっかけで購入しています。
販売業者にだまされたり、言いになりになって買ってしまったわけではありません。
言いなりにならず、自分でもしっかりと調べ、じっくりと考えた末に納得して購入しています。
特に現時点では購入して失敗したとも思っていません。むしろ、良いきっかけを与えてもらったとも思っています。
●電話勧誘で購入した理由
結果的にそうなってしまったというだけで、特別な意図があって電話勧誘で購入したわけではありません。
振り返って考えてみると、
・電話している段階で営業担当者の人柄や人間性の面で自分と会う人を選別していたため、実際に会ってからのやり取りが比較的スムーズだった事。
・売る側に何かしらの事情があったのか、積極的に値引き等してもらえ、価格面で購入するインセンティブを感じたため。
の2点が購入に至った大きな要因かと思います。
●営業担当者の人柄・人間性
勧誘の電話を受けた回数はトータルで100回以上かと思いますが、大半は電話口で即、断っています。
実際に会っているのは、10回弱です。
10回弱で5回購入なのでかなりが高くなっています。電話で話している段階で人柄や人間性の部分でしっかりと選別し、直接会っても問題なさそうな人としか会っていないでこのような確率になっているのかと思います。
この人は会わないほうがいいなと思った人は、
・横柄な人。
・なれなれしい人。
・表現がオーバーな人。
・メリットばかり言う人。
・早口で理路整然としている人。（言い含められそうな感じがあるので）
のようなタイプの方でしょうか。
逆に会ってもいいかなと思ったのは、
・上記ではない人。
・素朴で、いかにも人が良さそうだなーという感じの人。（言い含められる事はないかなと思うため）
・業界事情、金融・経済などの知識等が豊富で情報収集の面で勉強になりそうな人。（言い含められる可能性がありますので、この場合は、会う前に購入するつもりはありませんが、それでもよろしいですか？としつこく念押しした上で会いしました。）
でしょうか。
●実際に会う際の注意点
まずは、上司・上席と二人で来る場合があるという点。
半々、いやそれよりも多かったかもしれません。電話口で営業担当者の人間性を判断すると言ってたのは何なの？と思うかもしれませんが・・・。
ただ、ある程度勧誘方針とか社風とかあるかと思いますので、上席の方がまったく違うタイプの人だったというのは、あまりなかったように思っています。
2回ぐらいでしょうか。下の人は控えめで話し易い人だったのに、上席は体育会系の人だったり、理路整然とした弁舌家みたいな人だったというのは。
私自身の思いとしては、そもそも電話勧誘がなければマンション投資を始めていなかったかもしれませんし、きっかけを与えてくれた、ちょっと背中を押し、決断させてもらったということで良い出会いだったのではないかと思っています。
もちろん、最初から自分で勉強して新築ではなく中古のワンルームマンションを購入していればもっと収益面で効率よく運用できていたとは思っていますが。
自分から能動的に始めようとしたら、メリットとデメリットをはかりにかけて、結局はデメリット面が気になって始められなかったかもしれません。
まずは始めてみて、始めてみてから見えてくることはいっぱいありますので。