日経新聞に掲載された集住センターによるマンション管理会社の管理委託費の目安の記事を基に検討してみました。
上記記事では、各項目の戸数、時間、回数を考慮した上での目安金額が記載されているので、様々なマンションに対してこの目安を使って評価することができます。
評価対象の各項目は、年に一度送られてくる総会資料、管理委託契約書、重要事項説明書に記載されています。
各項目について、私が所有しているマンションで評価してみました。
下記のようにこの目安を使うと管理業務の各項目毎に定量的に相場と比べてどうか判断する事が出来ます。
ただ値下げしろと管理会社に要求してもあまり建設的な議論が出来ないかと思いますので、こういった資料を基に客観的な根拠に基づいて交渉したいものですね。
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事務管理業務費
【目安】
“大手は１戸あたり月2,500円、独立系は1,500円。”
【評価】
どのマンションにもだいたい事務管理業務費は記載されていました。
ただ、その他に一般管理費や管理報酬、委託報酬などの項目もある場合がありましたので、それも足し合わせました。
マンション全体の戸数で割ると、目安の額と比較できます。
“大手は１戸あたり月2,500円、独立系は1,500円。”
【評価】
どのマンションにもだいたい事務管理業務費は記載されていました。
ただ、その他に一般管理費や管理報酬、委託報酬などの項目もある場合がありましたので、それも足し合わせました。
マンション全体の戸数で割ると、目安の額と比較できます。
管理員人件費
【目安】
“週６回（土曜は半日）勤務で月20万円”
【評価】
この項目もどのマンションにも記載されていましたが、勤務時間が”目安”と異なるので”目安”を時給（１日は６時間、半日は３時間と仮定）に換算するなどして比較する必要があります。
“週６回（土曜は半日）勤務で月20万円”
【評価】
この項目もどのマンションにも記載されていましたが、勤務時間が”目安”と異なるので”目安”を時給（１日は６時間、半日は３時間と仮定）に換算するなどして比較する必要があります。
エレベータ保守費
【目安】
独立系は１台あたり月３万～３万５千円
【評価】
総会資料などに毎月のエレベータ保守費が記載されているので、その額を台数分で割れば目安と比較できます。
エレベータ保守会社がメーカー系or独立系、契約がフルメンテナンスorPOG契約かによって大きく異なります。
メーカー系でフルメンテナンスの場合で4.5万円、独立系のPOG契約で2.4万円といった例があり、大きな差がありました。
独立系は１台あたり月３万～３万５千円
【評価】
総会資料などに毎月のエレベータ保守費が記載されているので、その額を台数分で割れば目安と比較できます。
エレベータ保守会社がメーカー系or独立系、契約がフルメンテナンスorPOG契約かによって大きく異なります。
メーカー系でフルメンテナンスの場合で4.5万円、独立系のPOG契約で2.4万円といった例があり、大きな差がありました。
消防設備点検費
【目安】
“一回当り５０戸で５万円”
【評価】
消防設備点検費は年額で表示されていることが多いのですが、この点検は法定点検で年２回なので、割って一回当りの額を計算します。
これは戸数に完全に比例するものでもなさそうなので、比較が難しいかったです。点検内容も店舗が混在する場合や設備の設置状況で異なるかもしれないですね。
“一回当り５０戸で５万円”
【評価】
消防設備点検費は年額で表示されていることが多いのですが、この点検は法定点検で年２回なので、割って一回当りの額を計算します。
これは戸数に完全に比例するものでもなさそうなので、比較が難しいかったです。点検内容も店舗が混在する場合や設備の設置状況で異なるかもしれないですね。
定期清掃
【目安】
“２人で１回あたり３０戸、３時間３万円”
【評価】
この項目も比較が難しいです。総会資料、管理委託契約書では、人数と作業時間は分かりません。
３０戸、１回あたり３万円として比較するしかありません。
“２人で１回あたり３０戸、３時間３万円”
【評価】
この項目も比較が難しいです。総会資料、管理委託契約書では、人数と作業時間は分かりません。
３０戸、１回あたり３万円として比較するしかありません。