〇過去問
・管理業務主任者 H13問31、H14問32、H18問38、H19問35、H20問5、H29問36
・マンション管理士 H13問9,17、H15問27、H16問2、H18問5、H19問6、H20問3、H24問10、H26問2,7,26、H27問1,8
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敷地利用権の概要
●敷地利用権とは？
・専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利。
・所有権のほか、地上権、賃借権、使用借権（地代の支払いがない土地の貸借）が敷地利用権になりうる。
※地上権
・他人の所有する土地で、家を建てたり木を植えたりしてその土地を使う物権的権利。
※地役権
・一定の目的の範囲内で、他人の土地を自分の土地のために利用する物権。
・用水路、通路などは、”専有部分を所有”するための建物の敷地に関する権利とはいえず、敷地利用権にはなりえない。
〇不動産登記法の”敷地権”とは
・不動産登記法上、”敷地利用権”のうち、登記された権利であって、専有部分と一体化された権利（分離処分できないもの）を”敷地権”という。
・敷地権は敷地利用権の一つ。
・敷地利用権であっても、”登記されていないもの”、および、”専有部分と一体化されていないもの”は、”敷地権”ではない。
●敷地の権利
・敷地は一般的には、区分所有者の全員の共有。
・所有権以外の権利の場合、”準共有”という。
○敷地利用権の割合
・各区分所有者の敷地利用権の持分の割合については、区分所有法には規定されていない。
→民法の規定が適用され、当事者が契約（合意）で決めない限り、その持分は平等と推定されることになる(民法250条)。
・一般的には敷地の持分割合は、分譲契約により定まっている。
※”区分所有者が数個の専有部分を所有する”ときの各専有部分に係る敷地利用権の割合
・共用部分の持分割合による。（22条2項）
・規約で別段の定めも可能。
・専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利。
・所有権のほか、地上権、賃借権、使用借権（地代の支払いがない土地の貸借）が敷地利用権になりうる。
※地上権
・他人の所有する土地で、家を建てたり木を植えたりしてその土地を使う物権的権利。
※地役権
・一定の目的の範囲内で、他人の土地を自分の土地のために利用する物権。
・用水路、通路などは、”専有部分を所有”するための建物の敷地に関する権利とはいえず、敷地利用権にはなりえない。
〇不動産登記法の”敷地権”とは
・不動産登記法上、”敷地利用権”のうち、登記された権利であって、専有部分と一体化された権利（分離処分できないもの）を”敷地権”という。
・敷地権は敷地利用権の一つ。
・敷地利用権であっても、”登記されていないもの”、および、”専有部分と一体化されていないもの”は、”敷地権”ではない。
●敷地の権利
・敷地は一般的には、区分所有者の全員の共有。
・所有権以外の権利の場合、”準共有”という。
○敷地利用権の割合
・各区分所有者の敷地利用権の持分の割合については、区分所有法には規定されていない。
→民法の規定が適用され、当事者が契約（合意）で決めない限り、その持分は平等と推定されることになる(民法250条)。
・一般的には敷地の持分割合は、分譲契約により定まっている。
※”区分所有者が数個の専有部分を所有する”ときの各専有部分に係る敷地利用権の割合
・共用部分の持分割合による。（22条2項）
・規約で別段の定めも可能。
敷地利用権の分離処分の禁止（22条）
・敷地利用権も共用部分と同じで、原則的に専有部分と分離して売却等の処分をすることができない。
ただし、専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止については、規約で定めれば、分離処分できるようになる。
※小規模なマンション等では、分離処分を認めた方がよい場合もあるため。
・敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、民法の”持分の放棄及び共有者の死亡の場合に他の共有者に持分が帰属する”旨の規定は、敷地利用権には適用されない。
↓
※区分所有者が死亡し、相続人も特別縁故者もいない場合
○原則（分離処分が禁止）
・区分所有権と敷地利用権は国庫に帰属する。
○分離処分を認める規約の定めがある場合
・区分所有権は国庫に帰属し、敷地利用権は敷地共有者に帰属する。
ただし、専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止については、規約で定めれば、分離処分できるようになる。
※小規模なマンション等では、分離処分を認めた方がよい場合もあるため。
・敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、民法の”持分の放棄及び共有者の死亡の場合に他の共有者に持分が帰属する”旨の規定は、敷地利用権には適用されない。
↓
※区分所有者が死亡し、相続人も特別縁故者もいない場合
○原則（分離処分が禁止）
・区分所有権と敷地利用権は国庫に帰属する。
○分離処分を認める規約の定めがある場合
・区分所有権は国庫に帰属し、敷地利用権は敷地共有者に帰属する。
敷地の売却、賃貸借
●敷地の売却
・規約敷地であることをやめるには、規約の変更が必要で、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数の決議が必要となる。
・共有地を売却するには、区分所有者全員の同意が必要となる（民法251条）。
●土地の賃貸借
・マンションの空地部分は、規約で規約敷地として規定されていなければ、民法の規定が適用され、共有物の処分行為（譲渡・抵当権の設定など）の場合は、各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。（民法251条）
→借地権や駐車場としての賃借権の設定は、共用物の処分行為に該当し、区分所有者全員の同意（承諾）が必要となる。
●分筆登記
・土地の一部を売却するには、土地の分筆登記が必要であるが、土地の分筆登記は、共有物の処分行為と考えられ、共有者全員の同意が必要。
・建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったときは、その土地は、規約で建物の敷地と定められたものとみなされるので、依然として建物の敷地である。
・規約敷地であることをやめるには、規約の変更が必要で、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数の決議が必要となる。
・共有地を売却するには、区分所有者全員の同意が必要となる（民法251条）。
●土地の賃貸借
・マンションの空地部分は、規約で規約敷地として規定されていなければ、民法の規定が適用され、共有物の処分行為（譲渡・抵当権の設定など）の場合は、各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。（民法251条）
→借地権や駐車場としての賃借権の設定は、共用物の処分行為に該当し、区分所有者全員の同意（承諾）が必要となる。
●分筆登記
・土地の一部を売却するには、土地の分筆登記が必要であるが、土地の分筆登記は、共有物の処分行為と考えられ、共有者全員の同意が必要。
・建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったときは、その土地は、規約で建物の敷地と定められたものとみなされるので、依然として建物の敷地である。
区分所有権売渡請求権（10条）
・敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
・この売渡請求権は形成権であり、一方的な意思表示により、時価による売買契約成立の効果が生じる。
例）借地権付のマンション
→区分所有者が地主に対して土地賃料を支払わない。
→地主から土地の賃貸借契約を解除。
→区分所有者は専有部分の所有権は有しているが、土地に関する権利（土地賃借権）は有していないことになる。
・この売渡請求権は形成権であり、一方的な意思表示により、時価による売買契約成立の効果が生じる。
例）借地権付のマンション
→区分所有者が地主に対して土地賃料を支払わない。
→地主から土地の賃貸借契約を解除。
→区分所有者は専有部分の所有権は有しているが、土地に関する権利（土地賃借権）は有していないことになる。