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投資用1R、各年代ごとの設備・立地・広さの違い
（１）投資用1Rの各時代の専有部広さの例
・1980年頃：洋室5.5畳
・1990年頃：約17m2、洋室6畳
・2010年頃：約20m2、洋室6.5畳
（２）首都圏投資用1Rの供給エリアの推移
〇1990年頃
・首都圏全般
〇2000年以降
・立地の都心回帰が進む
〇2005年以降
・ミニバブルで地価高騰
・立地の郊外化（都心周辺）
〇2008年
・東京都内の発売が減少
〇2009年
・高すぎた地価も落ち着き始め、東京都内が増える。
大田区、練馬区、墨田区
（３）各年代ごとの設備・仕様の違い
１）1997年以前、バブル期物件
・専有面積：13～20m2
・3点ユニット
・オートロックはまちまち。
・洗濯機置場は、室内とバルコニーの場合がある。
・空室がやや長期化してしまうリスクがある。
・金融機関によっては金利が上乗せされてしまったり、融資自体が利用できないケースもある。
２）1997～2010年ぐらい
・専有面積：20～25m2
・トイレ・バス別
・十分な収納スペース、ガスコンロ
・プランニングが進歩し、限られた空間を有効活用するためにクローゼットを設置。
・共用部設備：宅配ボックス、モニター付きオートロック、防犯カメラ
・建物の質や住居の広さ、室内の設備などがバブル期と比べて格段に向上。
・じゅうたん→フローリング
・廊下の框戸（戸の四辺に廻した框を仕口により組み立てた建具）
〇セキュリティ
・警報器
・ダブルロック
・ピッキングに強い鍵
〇遮音性
・床（スラブ）を厚く。→18～20㎝が主流。
・二重床
３）2010年以降
・独立洗面台付き
・専有面積：25～30m2と十分な広さが確保されている傾向。
・1980年頃：洋室5.5畳
・1990年頃：約17m2、洋室6畳
・2010年頃：約20m2、洋室6.5畳
（２）首都圏投資用1Rの供給エリアの推移
〇1990年頃
・首都圏全般
〇2000年以降
・立地の都心回帰が進む
〇2005年以降
・ミニバブルで地価高騰
・立地の郊外化（都心周辺）
〇2008年
・東京都内の発売が減少
〇2009年
・高すぎた地価も落ち着き始め、東京都内が増える。
大田区、練馬区、墨田区
（３）各年代ごとの設備・仕様の違い
１）1997年以前、バブル期物件
・専有面積：13～20m2
・3点ユニット
・オートロックはまちまち。
・洗濯機置場は、室内とバルコニーの場合がある。
・空室がやや長期化してしまうリスクがある。
・金融機関によっては金利が上乗せされてしまったり、融資自体が利用できないケースもある。
２）1997～2010年ぐらい
・専有面積：20～25m2
・トイレ・バス別
・十分な収納スペース、ガスコンロ
・プランニングが進歩し、限られた空間を有効活用するためにクローゼットを設置。
・共用部設備：宅配ボックス、モニター付きオートロック、防犯カメラ
・建物の質や住居の広さ、室内の設備などがバブル期と比べて格段に向上。
・じゅうたん→フローリング
・廊下の框戸（戸の四辺に廻した框を仕口により組み立てた建具）
〇セキュリティ
・警報器
・ダブルロック
・ピッキングに強い鍵
〇遮音性
・床（スラブ）を厚く。→18～20㎝が主流。
・二重床
３）2010年以降
・独立洗面台付き
・専有面積：25～30m2と十分な広さが確保されている傾向。
新築1Rと中古1R投資との比較
１）営業方法
●新築1R
・セミナーもあるが、名刺交換や電話営業の場合が多いと言われている。
・不動産販売会社では、25日までに契約することでその月の営業成績となる場合が多く、毎月25日までに契約を結ぶことを急かせがち。
・ローンの限度額いっぱいになるまで物件を売ることもあり、2～3室同時に売りつける場合もある。
●中古1R販売業者による新築1Rの批判
・中古販売業者のポジショントーク？
→規模的に小さな不動産会社は、新築物件を仕入れる資金的体力がないので、新築1Rのデメリットを強調して中古物件を勧めている？
・新築は家賃が下がると言われている。
→新築プレミアム家賃となっていると退去後に家賃が下がるリスクが高いが、新築時の家賃を抑えめに設定する不動産会社もある。
→立地が良ければ下がりづらい。新築・築古の違いよりも立地による影響が大きい。
２）融資
●新築1R
・提携ローン会社が、そのマンションの開発から関わっていることが多く、一般的な不動産投資用のローンに比べて審査が早い。
・提携ローンや賃貸管理システムが充実。
●中古1R
・中古マンションは、特に築古の場合はローン付けの難しさがある。
・現金買いか、購入物件以外の土地や建物などの担保が必要になる場合がある。
・築年数・管理状況など様々な条件、状況によるが、金融機関やローン会社が希望する融資に応じないことがある。
３）建物の構造、設備、仕様
●中古
・建物の構造や設備・仕様のレベルが低いものが多い。
・建物の設備や仕様、建築・構造のレベルなどを自分自身でしっかりと見極められるかどうかが問われる。
・築年数が経った中古マンションの中には、長期修繕計画がないマンションもある。
・修繕積立金が適切に積み立てられていない場合、高額の修繕費用を所有者全員から集めるというケースもある。
●新築1R
・セミナーもあるが、名刺交換や電話営業の場合が多いと言われている。
・不動産販売会社では、25日までに契約することでその月の営業成績となる場合が多く、毎月25日までに契約を結ぶことを急かせがち。
・ローンの限度額いっぱいになるまで物件を売ることもあり、2～3室同時に売りつける場合もある。
●中古1R販売業者による新築1Rの批判
・中古販売業者のポジショントーク？
→規模的に小さな不動産会社は、新築物件を仕入れる資金的体力がないので、新築1Rのデメリットを強調して中古物件を勧めている？
・新築は家賃が下がると言われている。
→新築プレミアム家賃となっていると退去後に家賃が下がるリスクが高いが、新築時の家賃を抑えめに設定する不動産会社もある。
→立地が良ければ下がりづらい。新築・築古の違いよりも立地による影響が大きい。
２）融資
●新築1R
・提携ローン会社が、そのマンションの開発から関わっていることが多く、一般的な不動産投資用のローンに比べて審査が早い。
・提携ローンや賃貸管理システムが充実。
●中古1R
・中古マンションは、特に築古の場合はローン付けの難しさがある。
・現金買いか、購入物件以外の土地や建物などの担保が必要になる場合がある。
・築年数・管理状況など様々な条件、状況によるが、金融機関やローン会社が希望する融資に応じないことがある。
３）建物の構造、設備、仕様
●中古
・建物の構造や設備・仕様のレベルが低いものが多い。
・建物の設備や仕様、建築・構造のレベルなどを自分自身でしっかりと見極められるかどうかが問われる。
・築年数が経った中古マンションの中には、長期修繕計画がないマンションもある。
・修繕積立金が適切に積み立てられていない場合、高額の修繕費用を所有者全員から集めるというケースもある。
中古1R物件のメリット
１）新築プレミアム
〇新築マンションの販売価格の決め方
・土地原価＋建築費＋広告宣伝費＋利益
・新築物件の場合は、その時期の地価や建築費を反映した積算価格がベースとなって算出される。
→地価が上昇しているときは建築資材価格が高騰していると価格が上昇する。
〇募集賃料
・上記コストの積み上げで販売価格を出したのち、金融機関の融資基準利回りに合うように募集家賃を決める（新築プレミアム賃料）場合が多い。
〇見せかけの高利回り物件
・4ケ月、5ケ月の広告費をつけたり、フリーレントを付けたりして相場より高い家賃で入居付けし、見せかけの高い利回りを維持した事例がある。
●新築物件の特徴
・不動産の中で、もっとも市場の影響を受けやすいのは、商業用不動産と新築不動産。
・需要増によって、周辺の土地価格、建材価格などが上昇し、新築物件の土地取得価格や建築コストが上昇する。
・新築物件や商業物件は通常、交換可能な代替物件は存在せず、その物件の周辺には同じような物件は存在しないのが一般的。
→販売価格が、売主の都合でコストの積み上げで決まる。
〇新築物件のデメリット
・徒歩圏内には新たに建築するスペースがなく、中古不動産のみでマーケットが形成されている。
・新築物件を供給するには、既存の建物を壊す必要があるので、その分建築コストが高くなってしまう。
→物件価格も賃料も高く設定する必要がでてくる。
２）中古物件の価格
・中古物件は、周辺に同様の条件の物件が数多く存在する。
・相場とかけ離れた価格付けがしにくいシステムとなっている。
→市場の需給バランスで価格決定される。収益還元法によって決まる
・中古市場原理（価格、相場賃料）と金融機関の融資基準利回り（中古基準）で決まる。
・市場の急激な需給変化による影響を受けにくい。
３）管理状況
〇中古物件のメリット
・清掃の頻度、ゴミ出しルールの遵守度合い、管理人の勤務態度、建物のメンテナンス履歴等を把握することができる。
〇マンション建築施工時の不具合
・コンクリート施工の不具合などにより、建物に有害な躯体コンクリートのひび割れは、新築施工後の3～4年後に表面化してくる。
・新築物件では、短期間による施工や、建築費を抑制した手抜き工事がどうかは分からない。
〇新築マンションの販売価格の決め方
・土地原価＋建築費＋広告宣伝費＋利益
・新築物件の場合は、その時期の地価や建築費を反映した積算価格がベースとなって算出される。
→地価が上昇しているときは建築資材価格が高騰していると価格が上昇する。
〇募集賃料
・上記コストの積み上げで販売価格を出したのち、金融機関の融資基準利回りに合うように募集家賃を決める（新築プレミアム賃料）場合が多い。
〇見せかけの高利回り物件
・4ケ月、5ケ月の広告費をつけたり、フリーレントを付けたりして相場より高い家賃で入居付けし、見せかけの高い利回りを維持した事例がある。
●新築物件の特徴
・不動産の中で、もっとも市場の影響を受けやすいのは、商業用不動産と新築不動産。
・需要増によって、周辺の土地価格、建材価格などが上昇し、新築物件の土地取得価格や建築コストが上昇する。
・新築物件や商業物件は通常、交換可能な代替物件は存在せず、その物件の周辺には同じような物件は存在しないのが一般的。
→販売価格が、売主の都合でコストの積み上げで決まる。
〇新築物件のデメリット
・徒歩圏内には新たに建築するスペースがなく、中古不動産のみでマーケットが形成されている。
・新築物件を供給するには、既存の建物を壊す必要があるので、その分建築コストが高くなってしまう。
→物件価格も賃料も高く設定する必要がでてくる。
２）中古物件の価格
・中古物件は、周辺に同様の条件の物件が数多く存在する。
・相場とかけ離れた価格付けがしにくいシステムとなっている。
→市場の需給バランスで価格決定される。収益還元法によって決まる
・中古市場原理（価格、相場賃料）と金融機関の融資基準利回り（中古基準）で決まる。
・市場の急激な需給変化による影響を受けにくい。
３）管理状況
〇中古物件のメリット
・清掃の頻度、ゴミ出しルールの遵守度合い、管理人の勤務態度、建物のメンテナンス履歴等を把握することができる。
〇マンション建築施工時の不具合
・コンクリート施工の不具合などにより、建物に有害な躯体コンクリートのひび割れは、新築施工後の3～4年後に表面化してくる。
・新築物件では、短期間による施工や、建築費を抑制した手抜き工事がどうかは分からない。