物件選定

ワンルームマンションの購入価格や賃料を見積もる際、最寄り駅と駅からの距離、築年数、部屋の広さなどの数値から考える事が多いと思います。
それ以外の要素についてはどうなのでしょうか?実際に入居する人が設備や環境をどのように考えているか参考資料を基にまとめました。
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空室状態でリフォーム済みの築古ワンルームマンションを購入した事があります。
見た目はきれいだったので素人の私は気づかなかったのですが、その後賃貸管理会社に管理をお願いしたところ、9項目も問題箇所があり、修理費用が3万円弱かかった事があります。
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賃貸検索サイトのこだわり条件などにオートロックの項目があり、若い女性などこの条件を重視する人もいるかと思います。
オートロックのあるなしで募集家賃の平均がどのくらい異なっているか調べてみました。
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投資用で購入したファミリーマンション、居住者に管理組合の理事をやって頂けると思いがちですが、輪番制で理事が回ってきたり、理事に就任できない場合は負担金を求められる場合があるので注意が必要です。
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一般的にマンションの1階の部屋というと防犯上の面で不安があり、1階以外の物件を希望する場合も多いかと思います。
ただ1階の部屋にもメリットはあって、それを強調して購入を勧める営業担当者もいるので注意が必要です。
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数年前から東京23区では、各区毎にワンルームマンションの開発を規制する条例が制定されているため、今後の新築物件の供給が少なくなるのではと言われていました。
最近、その規制内容がさらに厳しくなってきているようです。
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●近くに川がなくても・・・
 
マンションの浸水リスクというと近くに川が無ければ関係ないと思いがちです。
私もそう思っていました。しかし、近くに川が無くても浸水リスクはあるのです。
 
私が購入したマンションの中の一つ、近くに川がなかったので浸水対策が必要などとは思ったことが無かったのですが、マンションの立地が谷のくぼんだ底部に位置していて、豪雨があると道路脇の排水があふれ、マンション地下に流れ込んで電気設備が浸水する恐れがあるのです。
 
居住部に影響があるほどの浸水は無かったとしても、地下の電気設備が浸水し、水道のポンプ、エレベータなどにも影響が生じる恐れがあります。
 
●どのようにして防ぐ?
 
上記マンションでは、止水板(防潮板、防水板とも呼ばれるようです)というものをマンションで保有していて、大雨などで地下への浸水の恐れがある場合は、入居者が浸水を防ぐ場所の入り口付近に止水板を設置して浸水を防ぐ作業を行うという運用になっています。
 
実物を見たことがないのでネットで調べてみました。いろいろなタイプがあるようです。
 
http://taihoukinzoku.jp/sisuiban_03.html
http://www.nihon-pit.co.jp/HP/bousui-top.htm
 
当マンションの止水板は手動で設置するタイプのようなので、大雨が降って危ないと感じたらマンション入居者の何人かが止水板を設置しなければなりません。
 
最近はゲリラ豪雨など突発的な大雨が増えてきているので、ますますこのリスクが増大するかもしれませんね。
 
これも一つのリスク要因なので、購入前の段階で把握しておきたいですね。
土地勘のない外部の人間がマンション地下の浸水リスクを判断するのは困難だと思いますが、そのマンションの建物管理会社は当然このようなリスクがあるかどうかは承知しているかと思いますので、建物管理会社に問合せてみれば分かるのではないかと思います。