マンション投資の物件の探し方、物件選定の注意点

投資用ワンルームマンションの物件選定のポイント、物件の探し方をまとめました。
 
 
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立地選定の注意点
1)高収益が期待できる立地
 
・国内のみならず外資ファンドが狙うような場所
・新線、再開発が見込まれている場所
・将来的に規制緩和を受けて容積率が緩和される場所
・女性に人気のある場所
・キャンパススポットとビジネススポットの重なる場所
 
2)周辺環境
 
〇騒音
・駅近くだと、繁華街など周辺の騒音が問題になることもある。
・幹線道路沿い、線路沿いなどでは騒音や排気ガス、振動などを要チェック。
 
〇治安
・放置自転車や飲食店のゴミなどが近くに多い場合は要注意。
・駅近くであっても、夜中に人通りが少なくなり、街灯などがあまりないようなところだと、女性から敬遠される。
・歩道が車道からガードレールなどで完全に分離されていて、歩行する時に安全が確保できていると好まれる。
 
〇日照、周辺建物
・周辺に空き地などがあったら、将来、高層の建物で日照が悪くならないか、風俗店などが作られないか要チェック。
・周辺の建設計画などは区役所などで調べることができる。
・病院が隣接していて、救急病院の場合、連日夜に救急車のサイレン音が懸念される。
 
3)単身用の入居者ニーズの注意点
 
〇見逃されがちな単身用の入居者ニーズ
・対象物件が地域にマッチしている。
・単身者が多く住んでいるエリア。
・入居者のニーズに応えている。
 
〇周辺の雰囲気に馴染んでいるか
・ファミリー層が多く暮らすエリアに1Rマンションがあっても、周辺の雰囲気に馴染まないということもある。
 
4)デザイン性や機能性向上で家賃アップできる立地
 
・リフォーム・リノベーション等による新たな付加価値をどれだけ賃料に反映できるかは、地域格差がある。
・平均家賃が高い地域ほどグレードアップによる賃料アップが許容される傾向にある。
・平均家賃が低い地域では、物件の良し悪しによる差別化に限界がある。
 
5)近隣の競合物件
 
・同じ地域に同じような物件が多数あった場合には、物件の相対価値は下がる。
・近隣物件の状況を把握することも重要な判断材料。
・現地で近隣周辺物件を見て回り、需給バランスを判断することが重要。
・需要については、駅別の乗降客数が参考になる。
・供給状況のまとまった統計データがないが、不動産ポータルサイトや東京カンテイといった不動産調査サイトのデータから推計することで傾向を分析することもできる。
 
6)その他の注意点
 
〇用途地域
・1Rマンション投資に向いている用途地域は、かなり限定される。
・物件を売却する際にも、用途地域によって価格が変わってくる場合がある。
広さ、間取り
1)広さ
 
●1Rマンションの居住スペース
※1畳:1.62m2
 
〇20m2の1Rマンション:12畳
→実際の居住スペースは、キッチンやトイレ・バス、収納の分を勘案すると6~7畳。
 
〇15m2の1Rマンション:4.5畳ぐらい
 
●広さの下限
・居住空間が6畳を切ると入居希望者が減ってくる傾向がある。
→一15m2以下の物件は非推奨とされる場合が多い。
・今後20m2クラスの中古物件の流通が多くなってくることを考えると、競争力を担保するためにも、18m2以上が推奨という意見が多い。
 
●広さの上限
・30m2を超えると、それに見合った賃料を払える層が限られてくるため、30m2以下が推奨、という意見が多く聞かれる。
 
2)間取りのプランニングの影響
 
・1Rマンションは、間取りのプランニングで居住性が大きく変わり、利用価値も変わる。
・同じ20m2の広さでも、プランニングによって、実質的に22m2の広さの部屋のように使えたり、反対に18m2くらいにしか使えない場合もある。
・キッチンと居室とはドアで分離している間取りの方が入居者ニーズが高い。
・限られた空間を有効に活用するために、クローゼットを設置するなどプランニングに様々な工夫が施され、トランクルームを設ける物件などがもある。
・天井が適度に高いか、室内に柱や梁などが邪魔なところに出ていないかどうかも、チェックポイント。
共用部の修繕・維持状況、長期修繕計画
〇大規模修繕工事
・大規模修繕工事実施によって、外観が見違えるほどきれいになり、評価価値が高まることもある。
 
〇長期修繕計画
・経過年数の古い中古マンションのなかには、長期修繕計画がない物件も少なくない。
・長期修繕計画の修繕の周期や大規模修繕工事の時期を確かめると管理組合の管理状況の良し悪しの判断材料となる。
・1Rマンションのなかには、長期メンテナンスをあまり考慮せずに設計された物件も数多く含まれている。
 
〇環境共生時代のマンション
・建築界ではすでに持続可能な建築への取組が始まっている。
・メンテナンスしやすい建物、内装、仕様設計のマンションは、定期的にメンテナンスをすれば建物は長持ちする。
設備・仕様
〇設備
・質の高い設備を整えた物件には、生活レベルの高い入居者が入る場合が多い。
・設備の充実度は、入居率や賃料の支払いが安定する条件ともなる。
 
〇ペット可
・ペット可の1Rマンションの場合、駅から多少距離があっても、入居者の競争率が高く、いったん入居すると長く定着するケースが多い。
 
〇耐震基準
・新耐震基準の物件は、昭和56年6月1日以降に着手された物件。
・上記年月日以降に着手された物件といっても、実際に新耐震基準で建っているかどうかは懸念がある。
 法改正後1年ぐらいは、申請する側も確認する側もきちんと対応できていなかったという指摘もある。
 徹底してこだわるなら、昭和58年以降が推奨。
・金融機関に融資を依頼する際において、旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物かどうかで、その担保評価と融資期間に大きく差が生じる。
 
〇外観
・SOHOとして利用されるケースで、デザイナーなどが仕事場兼住居にする場合、外観やエントランスのセンスが良いと好まれる。
その他の注意点
●オーナーチェンジ物件の注意点
〇相場より高い家賃
・他の物件を借りられないような問題のある入居者だから高い家賃となっているという場合もある。
 
●マンション全体の空室状況のチェック
・駅近中古マンションの場合、1割以上の空室がある物件は要注意。
 
●空室期間が長引く物件の特徴
・徒歩15分以上の物件
・新宿歌舞伎町など特殊繁華街にある物件
・バルコニーのない物件
・室内洗濯機置場のない物件
・15m2以下の狭小物件
・オートロックのない物件
・騒音がひどい物件
・旧耐震基準の物件
・高額家賃の物件
 
●キャピタルゲインを目的とした場合の物件選定
〇銀行の評価が高い物件
・買取業者に物件を売却する場合、業者の買取の基準ではオリックス銀行の融資評価が受けられるかどうかが重要視される場合が多い。
・立地・賃料・管理状況が良かったとしても金融機関の融資評価が出ない物件の場合は、業者の買取条件が悪くなったり拒否される場合もある。
〇新築又は築浅
・売却相手である購入者のローン期間が長くとれる。
〇立地
・土地値物件であるかどうかが影響する(土地代の割合の高い物件)。
物件の探し方(公開物件、非公開物件)
●ネット検索による物件探しの注意点
・優良な物件は、情報がネットに公開される前に買い手が決まってしまうことも多い。
・仲介会社や専門業者は、購入希望ののお客から事前に希望条件を提示されているのが一般的。
 
●ネット公開の問合わせ時の注意点
 
・問合せフォームから問合せをしても折り返しの連絡が無い場合がたびたびある。
・詳細資料の送付を要求してもマイソクだけ送り返してくる場合が大半で、事前に公開済みの情報と同様の情報しか得られない場合も多い。
 まれに登記情報、賃貸入居者情報、共用部の重要調査報告書などの一式の情報を送付してもらえる場合もある。
・問合せの回答だけで終わる場合もあれば、回答時に担当者から希望条件を聞かれ、その後、別の物件を紹介してくる場合もある。
 
・問合わせたからといって、その後何度も電話やメールで紹介してくるといった事もたまにあるが、しつこいというほどではなかった。
 
●インターネット上公開されていない物件の場合
 
・マンション投資のセミナーに参加したり、個別相談会に行って担当者に希望条件を伝え、その後、条件に合った投資物件を紹介してもらう流れ。
・担当者が各購入希望者毎に個別に条件に合った物件情報をメールで紹介する場合と複数の購入希望者に一斉メールで物件情報が送られてくる場合がある。
 
〇個別に紹介してもらう場合
・対応は丁寧だが、逐次、担当者に対して返答メールを返したり(返さなければいけないというわけでは無いと思うが・・・)、購入しない場合には、その理由も明記の上返信したりすると、何かと手間がかかる。
・対応が親切な分、何度も断っていると担当者に対して気が引けるような感情にもなり、情報収集目的での利用は心理的に難しくなることもある。
 
〇一斉メールでの紹介の場合
・とりあえず紹介するだけしてもらって気に入ったら問い合わせてみる、といった感じで気楽に利用できる。
・ただし、一斉メールで複数の購入希望者に送っているので、魅力的な物件の場合は、他の購入希望者との競争になり、早急な決断が求められる事がある。

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