所有物件概要

購入時期2008年
物件新築、1K
場所城南 山手線外側の山手線周辺駅
購入きっかけ電話営業
購入業者ワンルームマンションディベロッパー
購入方法30年ローン、頭金3割
残債完済。第6物件売却益を使って繰上げ返済
賃貸状況 ・2010年に入れ替わり 空室期間3ヶ月、家賃7%減
・更新時に賃料1,000円値下げ
・更新時に更新料を50%減額
・2018年に入れ替わり 空室期間0.5ヶ月、家賃据え置き
管理組合活動総会に参加のみ
管理費、修繕積立金管理費 1,000円アップ
部屋内修繕 ・退去後リフォーム費用:約6万円の支払
・給湯器温度調節不良(アフターサービス期間内のため無償修理)
・玄関鍵不良(5,300円)
・浴室換気扇交換(13,000円)
・2回目の退去後(8年居住後)のリフォーム費用:約11万円の支払
・トイレタンク部品交換(15,000円)
・エアコン交換(97,000円):10年保証付き
その他賃貸管理会社を変更
購入時期2018年
物件中古、1DK、築古、トイレバス別
場所城北西 山手線外側の山手線周辺駅
購入きっかけインターネット公開物件問合せ
購入業者中古ワンルームマンション仲介業者
購入方法現金
賃貸状況
管理組合活動
管理費、修繕積立金
部屋内修繕
その他
購入時期2017年
物件中古、1DK、築古3点ユニット
場所城北 山手線駅まで約15分
購入きっかけインターネット公開物件問合せ
購入業者従業員が数名の中古ワンルームマンション仲介業者
購入方法現金
賃貸状況
管理組合活動
管理費、修繕積立金 ・修繕積立金 2,400円値上げ
部屋内修繕
その他
購入時期2010年
物件中古、ファミリー2DK、築浅
場所都心 山手線内側、地下鉄駅
購入きっかけ無料相談依頼時の紹介
購入業者中古ファミリーマンション販売業者(仲介がメイン)
購入方法30年ローン、頭金なし。共同担保利用
残債購入時より高い金額で売却
賃貸状況 ・2012年入れ替わり 空室期間2.5ヶ月、賃料7%減
・2014年入れ替わり 空室期間0.5ヶ月、賃料3%増加
管理組合活動総会に参加のみ
管理費、修繕積立金変更なし
部屋内修繕 ・1回目の退去後リフォーム(敷金充当後、4,300円の支払)
・2回目の退去後リフォーム(敷金償却で負担なし)
その他 ・賃貸管理会社を変更
・2017年、空室状態で購入者居住用として、約50%アップの価格で売却
購入時期2011年
物件中古、1R、築古3点ユニット
場所都心 山手線駅
購入きっかけインターネット公開物件問合せ後、他物件を勧誘
購入業者中古ワンルームマンション販売業者(仲介がメイン)
購入方法10年ローン、頭金なし。共同担保利用、固定金利
残債9割がた繰上げ返済
賃貸状況 ・2014年入れ替わり 空室期間2ヶ月、賃料据え置き
管理組合活動理事会メンバー
管理費、修繕積立金 ・管理費 1,200円値下げ
・管理費 7,00円値下げ
部屋内修繕 ・入居者募集時に追加リフォーム(28,000円)
・1回目の退去後リフォーム(敷金償却で負担なし)
・専有部の床下配管から水漏れ
 配管修理費用:約4万円
 階下の部屋への損害賠償:保険で対応
詳細は以下の記事参照
自分の部屋が漏水の加害者になった場合
・照明器具の不具合、交換:約25,000円
 
その他賃貸管理会社を変更
更新日直前に退去連絡があり、非常にがっかりして始まった入居者募集、なんと退去前に申込みが入り、賃料も5,000円アップと最高の結果になりました。
 
●更新前の退去
 
2年前の前回の退去時も更新直前でした。
私が所有している物件においては、特に賃料が相場より高い場合に更新直前の退去が多いという印象です。
 
賃貸管理会社にこの傾向について聞いてみましたが、多いようでした。
賃料が高い物件は更新料の支払も高くなるので、それが一つのきっかけとなっているようです。
更新料の設定については見当の余地がありそうです。
 
●リフォーム代金は持ち出しゼロも入居2年にしては・・・
 
入居期間が2年弱だったのでリフォーム費用はそれほどかからないかなと思っていたのですが、思ったよりかかりました。
 
敷金1ヵ月分を償却する契約だったので持ち出しはありませんでしたが、ほとんどトントンでした。
前回の退去時には数千円の負担だったのでなおさら高いと感じました。
 
逆を言えば、前回退去時にあまり直していなかった分、今回直す部分が増えたのかもしれませんね。
 
●退去前に申込み、賃料5,000円アップ
 
募集条件としては、当初は前回募集時と同条件としていましたが、近隣の類似物件と比べると賃料が低いように感じたので5,000円アップして募集し、反響状況を見て別途条件を検討することにしていまいた。
 
そうしたら退去前に申込みが入り、特に賃料の値下げ交渉もなく、あっさり決まってしまいました。
こんなこともあるんですね。
礼金がゼロなので、賃料1ヵ月分の募集手数料の支払の分が入居開始月の賃料と相殺されて入金は1ヵ月遅れてしまいます。
 
今思えば賃料が高いので礼金1ヵ月は無理にしても半月とかそれ以下の額で設定しておいても良かったかなと思っています。
ゼロにする必然性は無かったかもしれないです。次はもう少し検討しようと思います。
 
2回続けて更新のタイミングでの退去だったので、今回こそ長く住み続けて欲しいですね。
空室状態でリフォーム済みの築古ワンルームマンションを購入した事があります。
見た目はきれいだったので素人の私は気づかなかったのですが、その後賃貸管理会社に管理をお願いしたところ、9項目も問題箇所があり、修理費用が3万円弱かかった事があります。
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