空室期間、入居者募集

３点ユニット物件の入居者募集状況はどのようになっているのでしょうか？
いくつかの賃貸管理会社の担当者に聞いてみましたが、人によって以下のような意見があり、いろいろ見解が分かれているようです。
・相場に合った条件であれば気にする程ではない。
・空室期間が長くなる。
・間取りを変えるほどのリノベーションをした方が良い。
・簡易的な分離工事をした方が良い。
　
ただ、その会社の営業方針にも関わると思いますので、そのまま信じて良いのか迷ってしまいますね。
　
各種アンケート調査や各種分離工事について調べてみました。
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2022年の5月中旬に数年前にオーナーチェンジで購入した築50年弱の築古物件で退去が発生しました。
築年数が非常に古く、募集時期も繁忙期が終わった後で募集時期も悪かったので、すぐに成約できるが不安がありましたが、結果的には1週間ぐらいで申し込みが入り、家賃も5,000円アップで空室期間3週間で成約することができました。
　
築50年弱の非常に古い物件の賃貸付けはいろいろ不安がありますが、物件の状況によってはこのような幸運に恵まれることもあります。
　
物件の状況と入居者募集の状況を紹介します。
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築古のマンションで、現入居者が長期間住んでいる場合、床がカーペットの場合があります。カーペットはあまり入居者から人気が無いようなので次の入居者入れ替わり時には床材を交換する必要が出てくると思います。まずフローリングが思いつきますが、それ以外にも選択肢がありますので、まとめてみました。 続きを読む →

所有しているマンションで更新時期の退去が２度続けて発生しました。
賃料が１０万円以上の物件で時期も繁忙期ではなかったため、精神的なショックが大きかったです。
更新がきっかけとなって退去につながっているように思えたので、更新料の設定について考えてみました。
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●工事費用はどれくらい？
　
2万7千円の出費で済みました。
　
内訳は
・クロス張替え・洗浄　　7万弱
・管球交換　　　　　　　0.3万
・パッキン交換　　　　　0.2万
・浴室壁コーキング補修　0.3万
・エアコン洗浄　　　　　1.3万
・ルームクリーニング　　3.5万
・合計　　　　　　　　　約13万
　
●敷金1ヵ月分の償却とは？
　
通常の東京ルールによる負担割合では、入居者負担が7万円ぐらいあったのですが、敷金一か月分を償却する契約になっていたので、敷金1ヵ月分が入居者負担になって、差し引き2万7千円がオーナー負担という計算です。
　
償却1ヵ月という契約条項があったため3万円強負担が減りました。入居者との契約に償却の特約を入れるか入れないかは各賃貸管理会社によって方針が異なるので事前に確認しておくと良いと思います。
　
●工事期間はどれくらい？
　
そして工事期間、20m2程度のワンルームでは一週間ぐらいが標準のようですが、1.5倍の広さだけに二週間ぐらいかかるかと思っていたのですが、一週間かかりませんでした。土曜日に退去して、次の土日には工事が終了して内覧も出来るようになっていました。
　
家賃10万円の部屋だと一週間の空室で2万5千円分ぐらいのロスになるので大きいですよね。
　
5月末で繁忙期ではなかったというのもあるかと思いますが、担当者に”なんとか次の土日に内覧できるように工事日程を組んでくれ”とお願いしたのも多少効果はあったかと思います。
　
設備交換が伴わなければこの程度で済むんだということが分かり安心しました。

6月の末から9月中旬までの時期に空室になった事があります。
毎週のように内覧が行われていれば良いのですが、内覧の申し込みも無い状態が続くと、部屋がずっと閉めっぱなしであまり良い状態ではなさそうだなと思い、賃貸管理会社のご担当者に聞いてみました。
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空室になってから２ヶ月経っても次の入居者が決まらない。
そんな時、どうしていますか？
賃料を下げる、広告料をつける、などでしょうか？
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