管理会社の大規模修繕工事検討の無料サポートは要注意

管理会社に作成してもらった建物診断報告書、一年前に他の管理組合で第三者の専門家に約10万の有料で作成してもらったものと比べると品質面でかなり見劣りする内容でした。
　
無料とはいってもこの品質であればあまり役に立たず、実施してもあまり意味がなかったなと思えるようなものでした。
　
●各劣化部分の写真の記載事項
〇管理会社作成の報告書
・劣化内容の記載のみ：例）廊下手すり部－ひび割れを発見しました）
　
〇第三者の専門家の有料の報告書
・劣化内容：例）廊下手すり部－ひび割れ
・原因推測：例）コンクリート打継部のひび割れ
・対策：例）下地補修の上、再塗装）
・環境要因：”要足場”、”雨掛かり”、”落下危険性”、”下階居室漏水”、”美観低下”の5項目のチェック
・劣化度：1～5のレベルで記載
・優先度：高、中、低の3段階で記載
　
　
第三者専門家の有料報告書では、環境要因、劣化度、優先度が各劣化部ごとに記載されているので、フルスペックの大規模修繕工事を前提としておらず、予算との兼ね合いで、事故時の影響が大きい部分や費用対効果を考慮して、優先度の高い部分に絞って工事範囲を検討できるように配慮されたものとなっています。
　
一方、管理会社作成の報告書では、素人では優先度の判断が困難で、報告書に記載された劣化部すべての修繕の実施が必要と思わせるような記載となっていました。
　
●総合評価
〇管理会社作成の報告書

部位	詳細部位	評価
外壁	外壁タイル面	C
	外壁塗装面
	天井（廊下・階段・ﾊﾞﾙｺﾆｰ）
防水	屋上	D
	廊下・階段
	ｼｰﾘﾝｸﾞ（外壁部）
	ｼｰﾘﾝｸﾞ（ｻｯｼ・建具廻り等）
鉄部	屋上の鉄部	C
	廊下の鉄扉等
総合評価		D

※評価レベル
　D：改修する必要がある
　C：改修を検討する必要がある
　
〇第三者の専門家の有料の報告書

部位	詳細部位	評価	足場	優先度
外壁	外壁タイル面	A～E	必要	低,中,高
	外壁塗装面	A～E	必要	低,中,高
	外壁のｼｰﾘﾝｸﾞ	A～E	必要	低,中,高
ﾊﾞﾙｺﾆｰ	天井の塗装	A～E	必要	低,中,高
	床防水	A～E	必要	低,中,高
屋上	防水	A～E	不要	低,中,高
	鉄部塗装	A～E	不要	低,中,高
廊下・階段	天井の塗装	A～E	不要	低,中,高
	ｻｯｼ・建具廻り等のｼｰﾘﾝｸﾞ	A～E	不要	低,中,高
	鉄扉等の鉄部塗装	A～E	不要	低,中,高
	床防水	A～E	不要	低,中,高

　
　
管理会社作成の総合評価では、”防水”、”外壁”、”鉄部”という大きな単位で評価判定されているため、”足場が必要ない部分は後回しにする”とか、”優先度が低い部分は後回しにする”といった検討がしづらい構成となっています。
　
特に”防水”については、足場が必要のない”屋上防水”と足場が必要な”外壁シーリング”をひっくるめて”D”判定となっていて、とても判断が難しいです。
　
外壁、防水、鉄部の3項目でCが二つで、Dが一つなのに総合判定では”D”と、根拠がよくわからない状況で、今すぐフルスペックの大規模修繕工事が必要と思わせるような判定となっていました。
　
有料の第三者専門家の報告書と比べると、建物診断を実施し、各部位の劣化度や優先度を考慮して必要な部位のみ修是を実施するといった検討ができるような構成となっておらず、フルスペックの大規模修繕工事ありきの構成となっていることがよく分かると思います。

もともと管理会社の無料サポートを受け入れたのは、管理会社に発注することが前提ではなく、理事・組合員の紹介業者も含めて相見積を実施できるという点があったためです。
　
しかし、管理会社の工事担当者から提案された施工業者の見積参加条件は、管理会社が受注しやすくなるように配慮されたかのようなものでした。
　
●約20戸、工事規模2,000万以下の小規模マンションなのに特定建設業許可必須で資本金8,000万以上？
　
〇1回目の大規模修繕工事の実績
・工事金額：約900万
・資本金1,000万円の工務店レベルの小規模業者
・工事の品質については大きな問題はなかった。
　
〇管理会社提案の見積参加条件
・資本金：8,000万以上
・特定建設業許可登録あり
　　：
　
これだけ小規模なマンションで、入居者の数が20人であれば、工事中の入居者対応も少ないので、自社で職人を抱える小規模の自社施工業者でも十分に実施可能と思われます。
　
協力会社に下請けに出さず、自社で施工する業者であれば、中間マージンが発生しない分、低価格での実施が期待できます。
　
自社施工で下請けを使わない場合は、特定建設業許可は必要ないはずです。そして、そもそも工事金額が4,000万円を超えることは考えられないので、下請けに出す施工業者であっても特定建設業許可がなくても実施できます。
　
　
管理会社の工事担当に、上記反論をしたところ、一般組合員からの公募については上記条件とするが、理事からの推薦については見積参加条件を満たしていなくても参加OKということで折り合いしました。
　
●管理会社の紹介会社は、資本金1,000万で特定建設業許可なし！
　
一般組合員からの推薦業者募集後、管理会社から候補業者を2社紹介されました。
その業者の資本金、建設業許可を見てびっくりでした。
　
〇管理会社紹介会社
①紹介会社A
・資本金：1億円
・特定建設業許可：あり
・管理会社と業務提携している会社
②紹介会社B
・資本金：1,000万円
・特定建設業許可：なし
・会社のホームページもないような小規模会社
　
　
組合からの推薦業者に対しては、資本金8,000万や特定建設業許可の高いハードルを設けておきながら、管理会社は資本金1,000万・特定建設業許可のない業者を推薦してきたのです。
　
管理会社の言い分としては、一般組合員からの紹介だと知り合いの工務店レベルの業者を推薦してくる可能性があるのに対し、管理会社の紹介業者は小規模会社であっても過去に取引実績があって品質面で問題ないことが分かっていて、問題があった場合は管理会社がアフターフォローするので安心感がある、とのことでした。
　
　
管理会社の説明も一理あって全否定することはできません。
管理会社にも営利企業としての立場があって、無料でサポートする、というからにはそれなりの思惑もあるかと思いますので、注意が必要です。

管理会社からの概算見積の金額が予算を1,000万程超過していたため、管理会社が提案する共通仕様とは別の仕様の施工業者も選択肢の一つとして検討したい、という意見が理事から出ました。
　
ブランコ工法によって足場設置費用を削減したり、雨掛かりではない部分を施工対象外とする仕様であれば大幅に費用を削減できるので、共通仕様とは別ルートで検討したいという意図です。
　
　
●管理会社の工事担当は”愚の骨頂”と強い口調で反対
　
・理事が上記の意見を述べると管理会社の工事担当は強い口調で以下のような内容で反対しました。
　
・”共通仕様での見積書でない場合、その施工業者の提案内容を比較検討するのが困難となるため認められない。”
・”ブランコ工法では、安全性を担保できないため再考して頂きたい。”
　
・管理会社の工事担当の言い分も分かるのですが、決めるのは管理組合であり、もし問題が生じた場合は管理会社ではなく、管理組合であるということは承知したうえでの理事の意見なので、なぜあんなに強い口調で不快感を前面に出して反対したり、諫めたりするのか、とても違和感を感じました。
　
・工事担当が事前に段取りした内容に水をさすような意見を言われたのが気分を害したのか、自社や管理会社の推薦業者が受注しずらくなると思ったのか・・・。

管理会社が作成した共通仕様では、支払い条件が完工時に全額一括払い、となっていました。
　
私がそれまでに他の管理組合で経験した支払い条件は概ね以下のような3回払いの支払条件でした。
　・着工後〇〇日以内（足場組立完了時）：30%
　・工事中間時：　　　　　　　　　　　：30%
　・完成検査引渡後　　　　　　　　　　：40%
　
　
施工者としては、材料代や賃金を支払うための手元資金が必要なので、完工後一括だと場合によっては借入が必要となって金利負担等が発生し、工事金額にも影響する可能性があると聞きました。
　
私が上記意見を述べると管理会社の工事担当は、2,000万円以下の工事であれば、完工後一括払いが普通で、この程度の資金を用意できない会社はリスクがある、との意見で反対されました。
　
その管理会社では一般的なのかもしれませんが、世間一般でもそうなのだろうか？と思ったり、自社関係の会社が受注しやすいように、規模の小さな会社を排除しようとする意図があったのでは？と疑念が湧きました。

●管理会社作成の共通仮設の仕様抜粋
※戸数約20戸の小規模ワンルームマンション
　
・仮設現場事務所：近隣アパート
・仮設資材置場：1k×1kパネルハウス
・事務所備品：机・椅子・PC・プリンター・消火器など
　
●共通仮設の共通仕様は必要最小限にしては？と指摘すると・・・
　
共通仮設に関する共通仕様は、必要最小限の仕様にして、各見積依頼施工業者に必要な部分を適宜追加してもらった方が見積金額を最小限にすることができるのでは？と指摘しました。
　
すると管理会社の工事担当は、”不要な部分は適宜削減して提案してきて、それが各施工業者のアピールポイントにもなるので、このままの方が良いです”、とのことで一蹴されてしまいました。
　
私としては、理事が推薦する候補業者が共通仕様通りではないといけないと思って共通仕様通りに見積し、管理会社の推薦業者は適宜削減した見積を提出してくるのでは？と疑念があったのですが、押し切られてしまいました。
　
●実際に提出された見積を見ると・・・
　
以下に示すように私の疑念が現実となってしまいました。
見積前の現地確認に同席した際には、現場事務所と事務所備品はなくても実施可能と言っていたので、共通仕様通りに見積書を作成するのを優先させてしまったのかもしれません。
（ただ、トータルの金額では理事の推薦業者の方が低かったので、大きな問題とはなりませんでしたが・・・。）
　
〇理事の推薦業者
・仮設現場事務所：近隣アパート・・・・・・・・・・・約28万
・仮設資材置場：1k×1kパネルハウス・・・・・・・・・約9万
・事務所備品：机・椅子・PC・ﾌﾟﾘﾝﾀｰ・消火器など・・・約10万
・合計・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・約47万
　
〇管理会社の推薦業者
・仮設現場事務所：シート囲い程度・・・・・・・・・・約5万
・仮設資材置場：仮囲い程度・・・・・・・・・・・・・約0.5万
・事務所備品：机・椅子・消火器など・・・・・・・・・約1.5万
・合計・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・約7万

●共通仕様の数量にトラップ？
　
管理会社の工事担当が理事会に同席するようになってからの最初の理事会時、工事担当から業者選定の進め方の全体の流れの説明を受けている際、ぼそっと以下のような発言をしていました。
　”共通仕様の数量に仕掛けをしてあって、その部分の見積金額を見ると施工会社の評価の判断材料にできる。”
　
ぼそっと話して、すぐに次の話題に移ってしまったので詳細の内容は分かりませんでした。 　
私のその時の印象では、意図的に間違った数量を入れておいて、それに気づくかどうか試そう、という意図なのかと思いました。
　
たた、管理会社の推薦業者に対してはそのトラップは仕掛けないはずで、理事の推薦業者のみに仕掛けることになるので、アンフェアな気もしました。
　
●共通仕様をじっくり精査してみたら・・・
　
トラップが仕掛けられていて、アンフェアだと思っていても、どこの数量か分からなければどうしようもありません。
　
気になっていたので、共通仕様の項目を一つ一つじっくり精査してみたら、明らかにおかしい数値があることに気づきました。
　
層間ネット養生（足場水平養生（ラッセルネット））：約2,400m
　
　
ラッセルネットは、足場の床材とマンション外形の間を埋めている安全ネットで、作業員の墜落や工具・資材などの落下を防ぐ役割のものです。
　
マンション外壁をぐるっと一周しているものなので、ラッセルネットの合計長さは、
　マンション外周長さ　×　段数
となります。
　
このマンションの外周は約55m、4階建てなので、4段であれば約220m、8段であれば約440mということになり、共通仕様の2,400mは過剰な数値であるように思えました。
　
　
理事が推薦した二つの施工業者に対しては、現地確認の際に私が同席しましたので、その際にこの点について注意喚起しました。
　
●実際の見積では・・・
　
実際に提出された見積書では、以下のようになっていました。
①管理会社紹介業者A：400円×240m＝94,000円
②管理会社紹介業者B：450円×240m＝108,000円
③理事推薦業者C　　：600円×210m＝126,000円
④理事推薦業者D　　：400円×500m＝200,000円
※共通仕様の場合　　400×2,400m＝940,000円
　
　
管理会社紹介の2業者は同じ数値を使用しているので、管理会社が事前に正しい数値を伝えていたと思われます。
　
管理会社の工事担当が仕掛けていたトラップは、ラッセルネットの設計数量を一桁大きい数値にしていた、ということのようです。
　
共通仕様通りの数値で見積もっていたら約80万、管理会社の推薦業者の見積金額は有利になります。
　
管理会社の推薦業者の方が合計金額が少なく、理事が詳細項目に注目しなければ、そのまま気づかぬふりをして管理会社推薦業者が受注できるようにしたり、あるいは、理事が詳細項目にも注目していたら、見積がいい加減で信頼できない、などの指摘をするつもりだったのかもしれません。

●管理会社推薦業者は予算不足を知っているのか仕様カットの提案
　
管理会社がフルスペックの共通仕様を作成し、同じ条件で各候補業者に見積依頼をしたにも関わらず、実際に提出された見積書を見ると、管理会社の推薦業者のみ以下のように工事範囲を縮小した提案となっていました。
　
　各候補業者の見積内容概要（単位：万円、税抜き）

項目名	理事 推薦A	理事 推薦B	管理会社 推薦C	管理会社 推薦D
共通仮設	190	190	110	185
直接仮設	185	190	200	245
下地補修	65	20	52	35
ﾀｲﾙ補修	250	150	195	170
ｼｰﾘﾝｸﾞ	115	115	135	130
内外壁塗装	90	60	125	100
鉄部塗装	30	20	45	35
屋上防水	245	180	215
ﾊﾞﾙｺﾆ防水	145	90	145	115
廊下防水	45	30
階段防水	90	60
その他	40	65	50
純工事費	1,490	1,170	1,272	1,015
諸経費	50	180	195	150
値引き	-60		-52	-20
合計	1,480	1,350	1,415	1,145

　
管理組合の予算が1,300万ぐらいなので、大幅に超過すると一次先行で足切りされてしまうと考えたのだと思います。管理会社の推薦業者の見積では、足場がなくても施工できる部分がカットされた見積となっていました。
　
管理会社の推薦業者のみに管理会社の予算状況などの内部情報を伝えていたとなるとアンフェアだと思いました。
　
●管理会社が工事範囲を縮小補正し、比較表を作成
　
理事推薦業者が共通仕様通りに見積提案したのに対し、管理会社推薦業者が工事範囲を縮小した見積提案してきて、比較しづらくなってしまったので、管理会社が工事範囲を縮小して補正した内容での比較表を作成してきました。
　
　管理会社が作成した工事範囲縮小補正の比較表

項目名	理事 推薦A	理事 推薦B	管理会社 推薦C	管理会社 推薦D
共通仮設	190	190	110	185
直接仮設	185	190	200	245
下地補修	65	20	52	35
ﾀｲﾙ補修	250	150	195	170
ｼｰﾘﾝｸﾞ	115	115	135	130
内外壁塗装	90	60	125	100
鉄部塗装	30	20	45	35
屋上防水
ﾊﾞﾙｺﾆ防水	145	90	145	115
廊下防水
階段防水
その他
純工事費	1,070	835	1,007	1,015
諸経費	50	180	195	150
値引き	-60		-52	-20
合計	1,060	1,015	1,150	1,145

　
上記のように実際の施工部分については、すべての候補業者の施工範囲が同一となるように補正されていたのですが、諸経費の部分は補正されていませんでした。
　
諸経費は一般的には純工事費の10～20%ぐらいかと思いますが、各施工会社によって異なるので補正しなかったのかもしれません。ただ、理事の推薦業者の方は、フルスペック版からの合計金額の削減額が大きいので、諸経費の削減額も大きいと思われるので、諸経費の減額分を考慮すると、より合計金額が低くなると思われます。
理事会の場では、諸経費を考慮しなくても理事推薦業者の方が合計金額が低かったのであえて指摘はしませんでしたが・・・。
　
　
私は他の管理組合で大規模修繕工事の業者選定の経験があったので、細かい点について理事会で指摘し続けていたので、最終的に理事の推薦業者に決定することができましたが、経験の少ない理事が大半の理事会では、管理会社の推薦業者に誘導されてしまったいたのではないかと思っています。