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管理費・修繕積立金の変更が特別決議？
（１）問題のある管理規約の例
通常は、管理費・修繕積立金の変更は特に規約で明示的に定めがなければ普通決議事項なのですが、
規約本文で、”管理費等は別表〇〇に定める通りとする”等の記載があり、別表を引用する記載がある場合、管理費等の改定が規約の改定とみなされ、特別決議が必要という解釈が生じてしまうようです。
管理費等の値上げの議案だと議決権行使で総会に出席せずに反対票を投じる区分所有者もいることもあり、3/4以上の賛成を得るのが非常に困難になってしまいます。
（２）管理費等の改定の前に規約を改正
管理費・修繕積立金の値上げの議案を特別決議で実施しようとすると数人の反対者が出て否決されてしまう場合は、管理費等の改定は次の総会に先送りし、まず先に規約の改定をするという方法もあるかと思います。
管理規約が古いままの場合、最新の標準管理規約が反映されていない項目も多く、最新の標準管理規約に準じて管理規約を改定するという名目で、多数の条文改定と一緒に管理費等の変更部分も含めて議案を上程すると、反対票が生じず、同じ特別決議でも賛成が得られやすくなります。
●規約の改定方法の例
・規約本文の”管理費等は別表〇〇に定める通りとする”の部分を削除したり、別表を引用せずに”別に定める”などの文言に変更する。
・上記に加え管理費等の別表を削除する。
・規約の特別決議として議決しなければならない事項を列記している部分に、別表記載の管理費等の改定は除く、などの文言を追加する。
（３）規約の改正ができない場合
管理組合によっては、反対者はいないのに3/4以上の議決権が集まらずに特別決議の要件を満たすことが出来ない場合もあります。
このような場合、以下の訴訟事例を根拠に普通決議で審議することも一つの方法かと思います。
H14年11月5日神戸地方裁判所の平成14年（レ）第90号管理費等請求控訴事件の判例（管理規約別表に記載されている修繕積立金の金額改定は管理組合総会の普通決議で審議可能との判決）
通常は、管理費・修繕積立金の変更は特に規約で明示的に定めがなければ普通決議事項なのですが、
規約本文で、”管理費等は別表〇〇に定める通りとする”等の記載があり、別表を引用する記載がある場合、管理費等の改定が規約の改定とみなされ、特別決議が必要という解釈が生じてしまうようです。
管理費等の値上げの議案だと議決権行使で総会に出席せずに反対票を投じる区分所有者もいることもあり、3/4以上の賛成を得るのが非常に困難になってしまいます。
（２）管理費等の改定の前に規約を改正
管理費・修繕積立金の値上げの議案を特別決議で実施しようとすると数人の反対者が出て否決されてしまう場合は、管理費等の改定は次の総会に先送りし、まず先に規約の改定をするという方法もあるかと思います。
管理規約が古いままの場合、最新の標準管理規約が反映されていない項目も多く、最新の標準管理規約に準じて管理規約を改定するという名目で、多数の条文改定と一緒に管理費等の変更部分も含めて議案を上程すると、反対票が生じず、同じ特別決議でも賛成が得られやすくなります。
●規約の改定方法の例
・規約本文の”管理費等は別表〇〇に定める通りとする”の部分を削除したり、別表を引用せずに”別に定める”などの文言に変更する。
・上記に加え管理費等の別表を削除する。
・規約の特別決議として議決しなければならない事項を列記している部分に、別表記載の管理費等の改定は除く、などの文言を追加する。
（３）規約の改正ができない場合
管理組合によっては、反対者はいないのに3/4以上の議決権が集まらずに特別決議の要件を満たすことが出来ない場合もあります。
このような場合、以下の訴訟事例を根拠に普通決議で審議することも一つの方法かと思います。
H14年11月5日神戸地方裁判所の平成14年（レ）第90号管理費等請求控訴事件の判例（管理規約別表に記載されている修繕積立金の金額改定は管理組合総会の普通決議で審議可能との判決）
大規模修繕工事が特別決議？
（１）問題のある管理規約の例
管理規約が古いまま（平成16年以前の標準管理規約を雛形にしたもの）で、平成14年の区分所有法17条の改正が反映されていない場合、管理規約に以下の文言が記載されています。
〇特別決議で審議すべき事項として列記されている条文の一つ
・敷地及び共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）
●”改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要する”工事とは（法的意味）？
・この条文の”改良”が、共用部の変更に当たるのか原状回復の修繕に当たるのかが分かりづらいが、法律用語の”改良”は住宅に関連する意味では”リフォーム”を指すことが普通。
→従って、著しく多額の費用を要するリフォーム工事＝”大規模修繕工事”という意味になる。
●古い規約では大規模修繕工事は特別決議
・上記より、大規模修繕工事（＝改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要する工事）は”共用部の変更”に含まれていて、特別決議が必要とされていました。
（２）大規模修繕工事の議案（特別決議）が否決されてしまう？
大規模修繕工事の議案については、金額、工事仕様、施工業者の評判、借入の有無などの内容によっては区分所有者間で意向の相違が生じる事項もあり、通常の議案よりも反対票が投じられる数が多くなりがちです。
3/4以上の特別決議で審議すると数人の反対票が生じただけで否決されてしまうこともあり、可決が困難となる場合があります。
このような場合は、大規模修繕工事の議案上程より前の総会までに規約を改定しておき、規約改定後に普通決議で大規模修繕工事の議案を審議することが一つの方法かと思います。
（３）規約を改定しなくても普通決議で審議できる？
１）区分所有法の条文を踏襲しただけの規約条文なので区分所有法が改定されると規約にもそのまま反映？
古いままの標準管理規約の該当条文は、平成14以前の区分所有法の17条をそのまま踏襲して確認的に規定した条文と解されているので、区分所有法17が改正されて、共用部分の変更の要件が変われば、管理規約に該当条文を変更しなくても、普通決議で大規模修繕を行うことが可能という解釈も可能なようです。
〇平成14年以前の区分所有法17条
・共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決する。
〇改定後の区分所有法17条
・共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決する。
２）規約の改定（共用部の変更以外の規約）を実施している管理組合は特別決議？
平成14年の改定後の区分所有法17条では、一般的な大規模修繕工事（形状や効用の著しい変更を伴わないものは普通決議で可能と改定したが、それぞれの管理組合の意向であえて厳しく規約で特別多数決議が必要と定めることを禁止している訳ではない。
↓
平成14年の区分所有法14条改定の後に、該当の規約（票用部分の変更）以外の規約条文を変更し、該当の規約を改定していない管理組合の場合は、あえて意図的に旧条文をそのまま維持した（大規模修繕工事は普通決議ではなく特別決議）という解釈も成り立つ余地もあるので注意が必要なようです。
管理規約が古いまま（平成16年以前の標準管理規約を雛形にしたもの）で、平成14年の区分所有法17条の改正が反映されていない場合、管理規約に以下の文言が記載されています。
〇特別決議で審議すべき事項として列記されている条文の一つ
・敷地及び共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）
●”改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要する”工事とは（法的意味）？
・この条文の”改良”が、共用部の変更に当たるのか原状回復の修繕に当たるのかが分かりづらいが、法律用語の”改良”は住宅に関連する意味では”リフォーム”を指すことが普通。
→従って、著しく多額の費用を要するリフォーム工事＝”大規模修繕工事”という意味になる。
●古い規約では大規模修繕工事は特別決議
・上記より、大規模修繕工事（＝改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要する工事）は”共用部の変更”に含まれていて、特別決議が必要とされていました。
（２）大規模修繕工事の議案（特別決議）が否決されてしまう？
大規模修繕工事の議案については、金額、工事仕様、施工業者の評判、借入の有無などの内容によっては区分所有者間で意向の相違が生じる事項もあり、通常の議案よりも反対票が投じられる数が多くなりがちです。
3/4以上の特別決議で審議すると数人の反対票が生じただけで否決されてしまうこともあり、可決が困難となる場合があります。
このような場合は、大規模修繕工事の議案上程より前の総会までに規約を改定しておき、規約改定後に普通決議で大規模修繕工事の議案を審議することが一つの方法かと思います。
（３）規約を改定しなくても普通決議で審議できる？
１）区分所有法の条文を踏襲しただけの規約条文なので区分所有法が改定されると規約にもそのまま反映？
古いままの標準管理規約の該当条文は、平成14以前の区分所有法の17条をそのまま踏襲して確認的に規定した条文と解されているので、区分所有法17が改正されて、共用部分の変更の要件が変われば、管理規約に該当条文を変更しなくても、普通決議で大規模修繕を行うことが可能という解釈も可能なようです。
〇平成14年以前の区分所有法17条
・共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決する。
〇改定後の区分所有法17条
・共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決する。
２）規約の改定（共用部の変更以外の規約）を実施している管理組合は特別決議？
平成14年の改定後の区分所有法17条では、一般的な大規模修繕工事（形状や効用の著しい変更を伴わないものは普通決議で可能と改定したが、それぞれの管理組合の意向であえて厳しく規約で特別多数決議が必要と定めることを禁止している訳ではない。
↓
平成14年の区分所有法14条改定の後に、該当の規約（票用部分の変更）以外の規約条文を変更し、該当の規約を改定していない管理組合の場合は、あえて意図的に旧条文をそのまま維持した（大規模修繕工事は普通決議ではなく特別決議）という解釈も成り立つ余地もあるので注意が必要なようです。
役員は居住者のみ？
古いままの管理規約では、管理組合役員の規定が以下のようになっている場合があります。
“理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。”
この条文を改定しない状態で外部所有者が管理組合役員になっていると、規約に違反していることになります。
区分所有者間で意見の対立が生じた場合、役員が役員報酬をもらっている場合などは規約に違反した状態で役員になっていると、この古い規約条文を根拠に訴訟など大きなトラブルに発展する懸念もあるので、適宜規約を改定するようにします。
“理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。”
この条文を改定しない状態で外部所有者が管理組合役員になっていると、規約に違反していることになります。
区分所有者間で意見の対立が生じた場合、役員が役員報酬をもらっている場合などは規約に違反した状態で役員になっていると、この古い規約条文を根拠に訴訟など大きなトラブルに発展する懸念もあるので、適宜規約を改定するようにします。
長期滞納者に対する督促費用の請求
●古い管理規約の”管理費等の徴収”の条文
・組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について年利○％の遅延損害金を加算して、その組合員に対して請求する。
●改定後の”管理費等の徴収”の条文
・組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
・組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について年利○％の遅延損害金を加算して、その組合員に対して請求する。
●改定後の”管理費等の徴収”の条文
・組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸用を加算して、その組合員に対して請求することができる。