外国人入居者受入れのメリット、懸念点

●外国人が好む物件
①ルームシェアが可能な物件
②初期費用が安い物件
・外国人は”理解できない費用”を払いたくないという声が多い。
→特に礼金と更新料は日本特有のものであるため理解されにくい
・初期用を抑えて月額賃料を上げるプランも可能。
　
●短期間で日本に滞在する外国人
・1～2年で日本を離れる場合など
・”家具・家電付き”が有効。
　
●オンライン接客との相性
①来日前の対応は必然的にオンライン対応
②ITリテラシーが高い方も多い
③タイムパフォーマンスを重視する方も多い。
　
●職種、中国・韓国からの留学生は高属性
・日本に1年以上滞在できる外国人は、富裕層または勉強ができる優秀な人も多い。
　
●物件探しにおけるリピーター効果
・外国人に親切にしてくれる会社という口コミは広がりやすい。

（１）日本賃貸住宅管理協会の調査結果（2022年）
　
※参考
『公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(2022)外国人の受入れに係る入居前・入居中・退去時の事例収集や実態調査』
　
１）外国人入居者の受入れ状況
　
〇賃貸管理会社が外国人入居者の受入れを行っているか？
・受入れを行っている：92%
・受入れを行っていない：8%
　
２）外国人入居者の受入れを行わない理由
　
〇上記受入れを行っていない業者における受入れを行わない意向者
・大家の意向：29%
・自社の意向：12%
・提携している家賃保証会社が対応できないため：3%
　
〇上記受入れを行っていない業者における受入れを行わない理由
・外国人入居者が問題を起こしたことがあるため：15%
・管理物件の入居率が高いため：12%
・外国人対応の方法が分からない、外国語対応ができない：15%
・生活習慣や文化の違いに不安があるため：9%
・入居条件に合う連帯保証人や緊急連絡先を確保できないため：6%
　
３）拒否感の有無とその理由
　
〇外国人入居者に対する拒否感の有無
・拒否感がない：48%
・拒否感がある：52%（従前よりは弱くなっている：39%）
　
〇拒否感がない理由
・自社のスタッフが外国語対応できるため：7%
・空室が解消できるため：27%
・受入れ経験があるため：37%
・外国語対応ができる家賃保証会社と提携しているため：20%
　
〇拒否感がある理由
・外国語対応に対する不安（契約手続き、入居中のトラブル）：19%
・家賃滞納に対する不安（連帯保証人の確保を含む）：5%
・生活ルールに対する不安（ゴミ出し、騒音）
・住宅の使用方法に対する不安（無断同居、ペットの無断飼育等）：6%
・退去手続きに対する不安（原状回復費用の請求、残置物処理、無断帰国等）：10%

（１）審査、受入れ可否の判断
　
１）外国人受入れ可否の判断事例
　
以下の①～③を総合的に判断
①国籍
・住環境や生活習慣
・入居後トラブルの傾向
②在留資格
・在留の目的
・おおよその居住期間
③支払い能力
・法人契約か個人契約か
・母国の家族からの支援
　
２）審査面での課題
　
①緊急連絡先（連帯保証人）
・来日して間もない外国人の場合、緊急連絡先になってくれる知人・友人がいない場合も多い。連帯保証人となると、さらに困難。
・保証会社利用＋連帯保証人となるとその物件は選べなくなる場合がほとんど。
　
②海外審査
・来日する前に契約したいというニーズは多い。
・急遽来日できなくなるなどキャンセルリスクから海外審査可能な物件はまだ多くない。
　
〇多言語対応
・日本語による説明だとゆっくり説明しても理解してもらうのが難しい
→母国語での説明が望ましい。
　
（２）日本賃貸住宅管理協会の調査結果（2022年）
　
※参考
『公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(2022)外国人の受入れに係る入居前・入居中・退去時の事例収集や実態調査』
　
１）外国人入居者が入居前に困った点
　
〇現在居住している部屋をどのように探したか
・学校や勤務先の紹介：44%
・不動産会社の店舗訪問：16%
・親族や友人の紹介：16%
・不動産会社のホームページ：12%
・日本の物件紹介のポータルサイト：10%
　
〇部屋を探す際に特に困ったこと
・物件数や物件の情報が多く、どのように比較すべきか分からなかったこと：27%
・母国語等に対応できる不動産会社が見つからなかったこと：15%
・母国語等に対応している物件紹介ポータルサイトが見つからなかったこと
・物件探しについて相談できる人がいなかったこと：7%
・特にない：33%
・その他：日本人の保証人を求められた、在留カードの提示を求められ、来日したての頃に申込みができなかった。
　
〇契約する前に不安だったことや困ったことがあるか
・困ったことがある：29%
・特にない：71%
　
〇不安だったことや困ったことの具体的内容（複数回答）
・契約内容の理解：56%
・日本語能力：55%
・電気・ガス・水道の契約手続き：42%
・連帯保証人の確保：30%
・入居のルール：24%
・緊急連絡先の確保：22%
　
〇不動産会社からの契約内容の説明は理解できたか
・説明してもらい、内容が理解できた：62%
・説明してもらったが、内容が理解できなかった：20%
・説明してもらってない：5%
　
〇契約内容はどのように説明されたか
・日本語の契約書を日本語で説明してもらった：42%
・日本語の契約書を母国語・英語で説明してもらった：35%
・母国語・英語の契約書を母国語・英語で説明してもらった：12%
・母国語・英語の契約書を日本語で説明してもらった：5%
　
２）入居するにあたり、不満に思ったこと
　
〇入居するにあたり一番不満に思ったこと
・初期費用が高い：33%
・敷金・礼金・更新料等の母国の慣習には無い費用の支払い：19%
・日本語以外に説明書がないこと：11%
・家具一式を揃えないといけないこと：8%
・連帯保証人の用意：6%
・不要だと思うサービスもお金を払ってうけないといけないこと：4%
・特に不満に思ったことはない：16%
　
〇入居するにあたり、一番不満に思った費用
・礼金：37%
・敷金：13%
・家賃保証料：8%
・更新料：7%
・クリーニング費用：4%
・特に不満に思ったことはない：20%
　
３）賃貸管理会社が外国人入居者を受け入れる際の課題
　
〇入居前（物件の確認、内見、契約手続き等）の課題（複数回答）
・生活ルールや住宅の使用方法について入居者が内容を十分に理解したかどうか不明だった：74%
・日本語の重要事項説明書・契約書を使用したため、入居者が契約内容を十分に理解したかどうか不明だった：45%
・入居審査に必要な書類の提出・確認に時間がかかった：31%
・連帯保証人の確保が困難だった：30%
・賃貸人への説得が困難だった：28%
・希望物件の内容を正確に把握することができず、物件探しに時間がかかった：7%
・課題が生じたことは無い：9%
　
〇入居前の課題をどのように解決したか（複数回答）
・入居者が日本語を話せる知人に協力要請をして対応：46%
・提携している外国語対応ができる家賃保証会社が対応：29%
・外国語が話せるスタッフが対応：16%
・翻訳機を使って対応：14%
・書面を外国語に翻訳して対応：12%
・解決できなかった：11%
・その他：法人契約とする、日本語対応が可能な保証人を必須とする、勤務先・学校を連来保証人として設定

（１）日本賃貸住宅管理協会の調査結果（2022年）
　
※参考
『公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(2022)外国人の受入れに係る入居前・入居中・退去時の事例収集や実態調査』
　
１）外国人入居者の入居中の問題点
　
〇居住中の部屋で不安におもっていること（複数回答）
・設備に不具合がある時、誰が費用を負担するか分からない：51%
・問題発生時、誰に相談して良いか分からない：37%
・解約の方法が分からない：30%
・災害発生時、どのように対応（避難場所、連絡先等）して良いか分からない：29%
・契約内容が分からないため、不動産会社などに相談できないこと：18%
　
〇入居中に注意されたことがあるか
・注意されたことがある：16%
・注意されたことがない：84%
　
〇入居中に注意された経験・内容（複数回答）
・物音を注意された：54%
・ゴミの出し方：52%
・無断で共同生活をしていた：29%
・家賃支払いの遅れ：29%
・部屋でパーティーをしていた：10%
　
２）外国人入居者入居中の賃貸管理会社のトラブル対応
　
〇入居中のトラブルの内容（複数回答）
・ゴミ出しのルール：70%
・騒音：62%
・契約書以外の者が同居：45%
・家賃滞納：34%
・無断転貸：19%
・土足で入室：19%
・無断でペット飼育：8%
・トラブルが生じたことは無い：11%
・その他：香辛料の臭いによる近隣クレーム
　
〇トラブルをどのように解決したか（複数回答）
・訪問して注意：56%
・ポストにチラシを入れて注意：41%
・緊急連絡先に連絡して対応してもらった：33%
・学校や勤務先に連絡して対応してもらった：32%
・入居者自身の日本語を話せる知人の協力を得た：31%
・外国語対応が可能な家賃保証会社に対応してもらった：27%
・掲示板への張り紙で注意：26%
・連帯保証人に連絡して対応してもらった：23%
・解決できなかった：5%
・その他：法人契約だったため法人にて対応してもらった、メールにて注意喚起。
　
〇入居中トラブルの未然防止対策
・外国人向けのサービスを提供する家賃保証会社を活用：41%
・生活ルールや住宅の使用方法について契約書に規定：37%
・生活ルール等に関するチラシ等を定期的に周知・住戸投函：25%
・契約時に生活ルールや住宅の使用方法について誓約書の提出を義務付け：20%
・家賃の支払いを手渡し方式とするなど、日頃からコミュニケーションを取る：5%
・その他：外国語対応可能な24時間サポートシステムを活用、連帯保証人である大学側から周知、日本人の連帯保証人を付けてもらっている、緊急連絡先として日本語が堪能な近くに住む方の設定を依頼

（１）日本賃貸住宅管理協会の調査結果（2022年）
　
※参考
『公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(2022)外国人の受入れに係る入居前・入居中・退去時の事例収集や実態調査』
　
１）外国人入居者が経験した退去時の問題点
　
〇退居や引越しの時に問題になったことがあるか
・問題になったことがある：18%
・特に問題になったことはない：82%
　
〇退居や引越しの時に問題になったこと（複数回答）
・高額な原状回復費用を請求された：56%
・契約内容（退去時のルール）が理解できなかったこと：56%
・電気・ガス・水道の解約方法が分からなかったこと：33%
・契約更新の通知がなく、勝手に更新されたこと：17%
・その他：私物の搬出、家具の処分ができず残置したが、高額な請求をされた
　
２）外国人入居者退居時の賃貸管理会社のトラブル対応
　
〇外国人入居者の退去時のトラブル内容（複数回答）
・室内の汚れがひどい：51%
・私物の残置：40%
・退居後すぐに帰国し音信不通：39%
・無断退去：30%
・原状回復費用をめぐるトラブル：25%
・室内設備の破損等をそのまま残して退居：23%
・退居立会時に荷物の搬出が未完了：11%
・退去後すぐに口座を解約し、敷金を返還できなかった：4%
・トラブルが生じたことは無い：22%
・その他：Wi-Fiルーターを持っていかれた、部屋に香辛料の臭いが染みついてしまった
　
〇退去時トラブルをどのように解決したか（複数回答）
・家賃保証会社に代位弁済等してもらい対応：55%
・オーナーに費用を負担してもらい対応：46%
・連帯保証人や緊急連絡先を通じて連絡して対応：44%
・自社で費用を負担して対応：27%
・解決出来なかった：6%
・その他：退去時に業者にも立ち会ってもらい、見積額で精算、入居申込時の仲介業者に担当に連絡を取り、間に入ってもらった
　
〇退去時トラブルの未然防止対策（複数回答）
・外国人に対応している家賃保証会社を活用：53%
・退去時の手続きやルールについて契約書と別に資料を用意し丁寧に説明：26%
・退去後の連絡先を確保している：21%
・入居者の学校や勤務先との連絡を密に実施：20%
・契約時に生活ルールや住宅の使用方法について契約書に規定または誓約書の提出を義務付け：19%
・退去前に概算値を算出して、敷金の精算を退去時に実施：13%
・残置物は一律処分し、撤去費用を請求する旨の承諾をあらかじめ得る：7%
・日本人より敷金を高めに設定：3%
・その他：日本人および日本在住の連帯保証人を義務付け、連帯保証人の他、友人の連絡先を確認、退去時に現金で精算
　
３）原状回復における課題
　
〇原状回復における外国人入居者対応で生じた課題
・日本人の習慣では想定できなかった損耗でトラブルになった（香辛料の臭いがクロスに付着した等）：43%
・一般的に入居者負担となる損耗等の考え方を理解していなかった：31%
・原状回復が必要なことを理解していなかった：25%
・原状回復に関する特約の内容について理解していなかった：24%
・費用負担割合や金額でトラブルになった：23%
・課題は生じていない：34%
・その他：費用負担が敷金を超過した状態での帰国、メンテナンス後も害虫などが大量発生することが多く特別なメンテナンスが必要、入居者が無断で入れ替わっており、契約者と連絡が取れなかった
　
４）原状回復におけるトラブル防止の対応
　
①契約締結時の対応
・契約段階でしっかり文書化し理解を得てサインをもらう。
・部屋の状態が良い、備え付けの物を使っていないといった場合でも、退去時には必ず清掃費を請求する旨の説明を徹底し、契約書にサインをもらう。
・退去時のクリーニング代をあらかじめ受領し、入居期間の長短に関わらず全額償却する旨をあらかじめ特約に入れている。
・退去時の清掃代などはできるだけ前払いにする。
・重要事項説明の際、費用発生の可能性がある部分に対しては強調して説明。英語で作成したメールや書面は履歴として残し、入居でも確認できるようにしている。
・留学生の場合、学校の担当者を通しても注意してもらう。
・入居申込時、仲介業者から日本の生活様式や常識的な生活をきちんと説明してもらう。
　
②退居立会時の対応
・必ず立会をし、その場でクレジットカード決済ができるよう、事前説明をしておく。
・入居者と共に確認し、速やかに解約精算書を発行する。
・入居者が通っていた大学のスタッフにも同席してもらう。
　
③退去時の注意事項等に関する書面
・入居のしおりを作成し、入居時に説明・配布。
　
④家賃保証会社の選定・活用
・外国人に対応している家賃保証会社を活用。
・本人の同意がなくても保証してもらえる家賃保証会社を利用。
・原状回復費用が保証範囲に含まれる家賃保証会社に加入してもらう。

（１）外国人入居者向けサービス、専門の保証会社のサービス内容
　
１）外国人専門保証会社
　
・外国人専門の不動産エージェントの設置
・連帯保証人不要
・無断帰国のリスクも回避
・審査通過率・緊急連絡先・原状回復などを考慮して検討
・多言語対応の契約書類
・外国人向けの生活サポートサービス
・オンライン契約プロセスの導入
・レンタル家具や家電の提供
　
２）外国人向け賃貸物件サイト
　
・多言語対応の賃貸情報サイト
・世界中のどこからでも日本の物件探しが可能。
・物件探しから契約、毎月の家賃の支払いまで全てオンラインで完結するサービス。
・外国人入居者が入居可能な物件のみ掲載。
　
３）多言語コールセンター
・入居中の多言語24時間お困りごと対応サービス
・緊急駆けつけ：鍵・水回り・ガラス・電気・ガスのトラブル
・お困りごと：騒音、ゴミ出し、転貸・無断同居、マナー（ペットや共用部の荷物）
・問合わせ：契約内容（更新料、敷金返還）、解約、更新、変更
・受付：ライフライン、解約受付、更新受付、退居立会日時の設定
　
４）入居中の生活支援
　
・カルチャーオリエンテーションプログラム
・入居者向けの多言語コミュニティイベント
・多文化共生を促進する地域イニシアティブへの参加
　
（２）外国人向け保証会社：”ほっと保証”のサービス内容
　
１）サポート内容
　
●多言語サポート
・英語、中国語、台湾語、韓国語、ネパール語、ベトナム語など様々な言語で対応。
・母国の言語や文化を知っている外国籍スタッフが自社に常駐し、オーナー・管理会社・仲介店との円滑なコミュニケーションのためにサポート。
　
●入居後1ヵ月生活をフォロー
・入居後1ヵ月以内に母国語でフォローの電話し、文化の違い（ゴミ出し・分別、騒音問題等）によるトラブルを未然に防止。
　
●様々な便利なオプション
・賃貸借契約書・重要事項説明書等の翻訳、契約時の通訳。
・入居者から通訳や翻訳のサポートを依頼を受けることもできる。
　
２）３つのメリット
　
①審査時のメリット
　
●緊急連絡先のみでの審査が可能
・連帯保証人がいなくてもOK。
・原則緊急連絡先のみで審査が可能。
・緊急連絡先の方についても国籍は問わない。
　
●日本に来る前から審査が可能
　
②入居から退去まで様々なサポートを提供
　
●入居前
・契約内容の説明や書面の翻訳。
・日本での生活にできるだけ早く馴染めるように、必要な翻訳や通訳サービスを提供。
　
●入居後
・入居開始後1ヵ月以内に賃貸住宅に住むうえで、気をつけなければならないマナーや、日本でのルールなどを多岐にわたってアナウンス。
・入居マナーなどで近隣とトラブルになりそうな時、母国語で丁寧に説明。
　
●退去時
・退去時も、母国語で説明。
・円滑な精算や、解約のサポート。
　
③通信サービスの用意
　
・SIMカードやポケットWiFiなどの、様々な通信手段もサポート。
・パスポートまたは、在留カードのみで簡単に申込可能。
・オンライン申込完了後、最短で翌日から使用可能。
・銀行口座やクレジットカードを持っていなくても、コンビニ決済（スマートピット）、WeChat（微信）、アリペイ（支付宝）などにも対応。
　
（３）外国人専門保証会社：”GTN”のサービス内容
　
１）外国人専門の家賃保証
　
●入国前審査
・海外からでも保証審査の申込可能。
　
●連帯保証人不要
・保証人は不要。
・申込者とは別に、緊急連絡先が2名必要。
※海外の連絡先のみでも可能。
　
●日本語不問
・多言語対応でサポート
・常時対応言語：英語、中国語、韓国語、ベトナム語、ネパール語、ポルトガル語
　
●未成年可能
・18歳未満でも本国の法律で成人年齢であれば契約可能。
　
●多言語生活サポート
・24言語対応可能のコールセンター常設。
〇対応例
・伝達事項：入居者が帰国していて連絡が取れない。
・更新サポート：更新料についての説明
・騒音トラブル：注意喚起、改善
・ゴミの分別案内
・ライフラインの手続き代行：電気・ガス・水道の開始・停止
・設備トラブル
・家賃振込サポート：入居者が一時帰国する際
・解約手続きサポート
　
●現地の親と一緒に対応
・急な帰国時でも対応。
・手続き不備の帰国でも対応
　
２）部屋探しサービス：Best-Estate.jp
　
①サービスの特徴
　
●外国人部屋探しの一般的な問題点
・緊急連絡先に日本人が必要。
・海外からの申込ができない。
・法人契約なら入居可
・初期費用が高い。
　
●サービスのメリット
・母国語で部屋探し
・海外からの部屋探しをスムーズに実現
・外国人部屋探しのエキスパートが疑問を解消。
　
●サービスの特徴
イ）日本に入国する前から部屋探し
・来日後の宿泊コストを削減
ロ）来店不要
・専属スタッフがオンラインで部屋を探す
ハ）入居関連のサービスを提供
・ライフライン開通、家具・家電・布団などの相談も可能。
　
②GTNコンシェルジュサービス
　
・GTNコンシェルジュサービスが、賃貸住宅オーナーとの間に立って、サービスを提供。
　
●GTNコンシェルジュサービスのメリット
・日本語能力の可否で審査落ちすることがない。
・契約手続きがオンラインで完結。
・法人の場合は家賃管理を含めた社宅代行サービスも提供可能。