〇過去問
・管理業務主任者 H13問40、H14問35,42、H15問31,39,40、H16問32,35,39、H18問32,33、H22問5、H23問35,37、H24問28、H25問38、H26問30,36,42、H27問29、H28問33,36、H29問37
・マンション管理士 H13問9,10,39、H14問7,28、H15問4,6、H16問1,4,10,17、H17問1,5,11、H19問5、H20問25,26、H21問6、H22問3,9,17、H23問1,25、H24問25、H25問5,30、H26問5,9、H27問1,4,8、H28問1、H29問3
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共用部分の瑕疵
●建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定（9条）
・建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと”推定”する。
例）漏水よってある専有部分が被害を受けた場合
・その漏水が共用部分の配管の不具合によるものか、専有部分の配管の不具合によるものかなど、原因が特定しにくい
→瑕疵が共用部分にあるか、専有部分あるか不明の場合は、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定して、区分所有者全員で責任を負うことにしている。
→”推定”なので、その瑕疵が特定の専有部分にあることが証明できれば、賠償責任は、その特定された区分所有者が負うことになる。
・建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと”推定”する。
例）漏水よってある専有部分が被害を受けた場合
・その漏水が共用部分の配管の不具合によるものか、専有部分の配管の不具合によるものかなど、原因が特定しにくい
→瑕疵が共用部分にあるか、専有部分あるか不明の場合は、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定して、区分所有者全員で責任を負うことにしている。
→”推定”なので、その瑕疵が特定の専有部分にあることが証明できれば、賠償責任は、その特定された区分所有者が負うことになる。
共用部分の保存行為（18条）
〇保存行為とは？
・物の滅失・損傷を防止し、その現状を維持するための行為。
例）共用部分の清掃や損壊した部分の修繕など。
・区分所有者単独でも可能
・集会決議不要
・規約で別段の定めも可能
・物の滅失・損傷を防止し、その現状を維持するための行為。
例）共用部分の清掃や損壊した部分の修繕など。
・区分所有者単独でも可能
・集会決議不要
・規約で別段の定めも可能
共用部分の管理（18条）
・利用行為、改良行為、損害保険契約などが含まれる。
・集会決議が必要。
・規約で別段の定めも可能。
〇専用部分の使用に特別の影響を及ぼす場合
・共用部分の管理行為が、”専有部分の使用”に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
●利用行為
・物の性質に従って利用し、利益を上げる行為。
例）
・共用部分の駐車場を賃貸して賃料を受ける行為。
・建物の敷地の空地に、区分所有者以外の第三者に対して、排他的に使用収益をする権利を設定すること。
・民法602条で規定される短期賃貸借（建物は3年）を超える期間の賃貸借（携帯基地局設置で10年間の賃貸借など）も、共用部分の処分ではなく、管理に関する事項にあたる（判例）。
●改良行為（軽微変更）：普通決議
・物の性質を変えない範囲内でその価値を高めさせる行為。
例）
・廊下や階段に夜間灯を設置するといった形が変わらないほどの軽微な変更行為。
●損害保険契約
・損害保険の契約は”共用部分の管理”に該当するので集会決議が必要。
※損害保険契約に基づく保険金額の”請求及び受領”については代理権を有するので、集会の決議なしで管理者が実施できる。
・集会決議が必要。
・規約で別段の定めも可能。
〇専用部分の使用に特別の影響を及ぼす場合
・共用部分の管理行為が、”専有部分の使用”に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
●利用行為
・物の性質に従って利用し、利益を上げる行為。
例）
・共用部分の駐車場を賃貸して賃料を受ける行為。
・建物の敷地の空地に、区分所有者以外の第三者に対して、排他的に使用収益をする権利を設定すること。
・民法602条で規定される短期賃貸借（建物は3年）を超える期間の賃貸借（携帯基地局設置で10年間の賃貸借など）も、共用部分の処分ではなく、管理に関する事項にあたる（判例）。
●改良行為（軽微変更）：普通決議
・物の性質を変えない範囲内でその価値を高めさせる行為。
例）
・廊下や階段に夜間灯を設置するといった形が変わらないほどの軽微な変更行為。
●損害保険契約
・損害保険の契約は”共用部分の管理”に該当するので集会決議が必要。
※損害保険契約に基づく保険金額の”請求及び受領”については代理権を有するので、集会の決議なしで管理者が実施できる。
変更行為（重大変更）（17条）：特別決議
・形状または効用の著しい変更を伴うもの。
・区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決する。
・規約で区分所有者の定数のみ、過半数まで減ずることができる。
例）
・階段室をエレベーターに変更させる行為や集会室等の増築を行うことによって外観の形状が大きく変わる行為。
〇専用部分の使用に特別の影響を及ぼす場合
・共用部分の変更が、”専有部分の使用”に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
〇法定共用部分を専有部分に変更
・法定共用部分（廊下、階段室など）を専有部分に変更するということは、今までの共有持分が減少または消滅することになる。
→各区分所有者の財産権を変更する処分行為に相当する。
→区分所有法上の共用部分の変更行為の対象外となる。
→民法の共有（民法251条）”各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。”により、全員の同意が必要となる。
・区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決する。
・規約で区分所有者の定数のみ、過半数まで減ずることができる。
例）
・階段室をエレベーターに変更させる行為や集会室等の増築を行うことによって外観の形状が大きく変わる行為。
〇専用部分の使用に特別の影響を及ぼす場合
・共用部分の変更が、”専有部分の使用”に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
〇法定共用部分を専有部分に変更
・法定共用部分（廊下、階段室など）を専有部分に変更するということは、今までの共有持分が減少または消滅することになる。
→各区分所有者の財産権を変更する処分行為に相当する。
→区分所有法上の共用部分の変更行為の対象外となる。
→民法の共有（民法251条）”各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。”により、全員の同意が必要となる。
一部共用部分の管理（16条）
●一部共用部分とは？
・一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分。
●一部共用部分の管理
①区分所有者全員の利害に関係するもの
・区分所有者全員で管理する。（規約の定めは不要）
・その一部共用部分を共用すべき区分所有者の規約で、管理する旨定めることはできない。
部の区分所有者のみで管理する、という定めは不可。
例）一階にある店舗の外壁の色
・1階の店舗だけで勝手に決めてしまうと全体の美観などに影響する。
②区分所有者全員の利害に関係しないもの
例）店舗専用のエスカレーターの保守点検
イ）区分所有者全員の規約で定め、区分所有者全員で管理
・全員の利害には関係ないので、それを全体の規約に定めることについて利害関係のある当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の1/4を超える者又はその議決権の各1/4を超える反対があった場合には規約の設定はできない
ロ）一部区分所有者の規約で定め、一部区分所有者で管理
・区分所有者全員の規約において、区分所有者全員で管理する旨規定されている場合は不可。
・一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分。
●一部共用部分の管理
①区分所有者全員の利害に関係するもの
・区分所有者全員で管理する。（規約の定めは不要）
・その一部共用部分を共用すべき区分所有者の規約で、管理する旨定めることはできない。
部の区分所有者のみで管理する、という定めは不可。
例）一階にある店舗の外壁の色
・1階の店舗だけで勝手に決めてしまうと全体の美観などに影響する。
②区分所有者全員の利害に関係しないもの
例）店舗専用のエスカレーターの保守点検
イ）区分所有者全員の規約で定め、区分所有者全員で管理
・全員の利害には関係ないので、それを全体の規約に定めることについて利害関係のある当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の1/4を超える者又はその議決権の各1/4を超える反対があった場合には規約の設定はできない
ロ）一部区分所有者の規約で定め、一部区分所有者で管理
・区分所有者全員の規約において、区分所有者全員で管理する旨規定されている場合は不可。
敷地又は共用部分以外の附属施設の管理（21条）
・区分所有者の共有に属する場合には、17条から第19条までの規定（共用部分の変更、管理、負担・利益収取）は、その敷地又は附属施設に準用する。