〇過去問
・管理業務主任者 H17問31,38、H19問38、H27問36
・マンション管理士 H13問6、H15問11、H17問12、H18問11、H22問11、H25問9、H28問11
※目次をクリックすると目次の下部にコンテンツが表示されます。
建替え承認決議（69条）
１）団地内の1棟の建替え
〇その棟の建替え決議のみでは不可
・団地内の特定の建物を建替えるためには、その建物の区分所有者による建替え決議(4/5以上)に加え、団地全体の”承認決議”が必要。
※その建物の建替えは、敷地を共有している他の建物の区分所有者にとって”共有物の変更”に該当するため。
〇承認決議
・団地管理組合の集会において議決権の3/4以上の多数による承認の決議が必要。
※議決権の3/4以上のみが必要。”区分所有者数の3/4以上”は不要。
〇議決権
・当該特定建物の所在する土地の持分の割合による（専有部の床面積の割合ではない。）規約の別段の定めは不可。
○注意点
・建替え建物の区分所有者は、その建物の建替え決議で反対者がいたとしても、建替え承認決議においては全員が賛成する旨の議決権を行使したものとみなされる。
・建替え承認決議に係る集会の召集通知は2ヶ月前にする必要がある。
・特定建物の建替えが、他の建物の建て替えに特別の影響を及ぼすときは、建替え承認決議において、その影響を受ける建物の区分所有者の議決権の3/4以上の賛成が必要（区分所有者数は不要）。
例）A棟を建替えがB棟及びC棟の建替えに特別の影響を及ぼすべきとき
→A棟のみの建替え決議のほか、”B棟及びC棟の区分所有者全員”の議決権の3/4以上の議決権を有する区分所有者が当該建替え承認決議に賛成していることが必要。
〇招集通知の通知事項
①会議の目的たる事項
②議案の要領
③建物の設計の概要（当該建物の当該団地内における位置を含む）
〇説明会の開催
・建替え承認決議においては、説明会の開催が義務付けられていない。
２）一括建替え承認決議（団地内建物のうち、数棟の建替え）
・数棟の建替えを行う場合、それぞれの対象建物について建替え承認決議を行うこともできるが、数棟の建物をまとめて建替え承認決議にかけることもできる。
①A棟の集会における決議
・A棟の建替決議
・＋建替承認決議を一括にて行うことについての決議（一括付議 各4/5以上）
②B棟の集会における決議
・B棟の建替決議
・＋建替承認決議を一括にて行うことについての決議（一括付議 各4/5以上）
③団地集会における決議
・一括建替え承認決議
〇その棟の建替え決議のみでは不可
・団地内の特定の建物を建替えるためには、その建物の区分所有者による建替え決議(4/5以上)に加え、団地全体の”承認決議”が必要。
※その建物の建替えは、敷地を共有している他の建物の区分所有者にとって”共有物の変更”に該当するため。
〇承認決議
・団地管理組合の集会において議決権の3/4以上の多数による承認の決議が必要。
※議決権の3/4以上のみが必要。”区分所有者数の3/4以上”は不要。
〇議決権
・当該特定建物の所在する土地の持分の割合による（専有部の床面積の割合ではない。）規約の別段の定めは不可。
○注意点
・建替え建物の区分所有者は、その建物の建替え決議で反対者がいたとしても、建替え承認決議においては全員が賛成する旨の議決権を行使したものとみなされる。
・建替え承認決議に係る集会の召集通知は2ヶ月前にする必要がある。
・特定建物の建替えが、他の建物の建て替えに特別の影響を及ぼすときは、建替え承認決議において、その影響を受ける建物の区分所有者の議決権の3/4以上の賛成が必要（区分所有者数は不要）。
例）A棟を建替えがB棟及びC棟の建替えに特別の影響を及ぼすべきとき
→A棟のみの建替え決議のほか、”B棟及びC棟の区分所有者全員”の議決権の3/4以上の議決権を有する区分所有者が当該建替え承認決議に賛成していることが必要。
〇招集通知の通知事項
①会議の目的たる事項
②議案の要領
③建物の設計の概要（当該建物の当該団地内における位置を含む）
〇説明会の開催
・建替え承認決議においては、説明会の開催が義務付けられていない。
２）一括建替え承認決議（団地内建物のうち、数棟の建替え）
・数棟の建替えを行う場合、それぞれの対象建物について建替え承認決議を行うこともできるが、数棟の建物をまとめて建替え承認決議にかけることもできる。
①A棟の集会における決議
・A棟の建替決議
・＋建替承認決議を一括にて行うことについての決議（一括付議 各4/5以上）
②B棟の集会における決議
・B棟の建替決議
・＋建替承認決議を一括にて行うことについての決議（一括付議 各4/5以上）
③団地集会における決議
・一括建替え承認決議
一括建替え決議（70条）
・団地管理組合の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数で一括建替え決議をすることができる。
ただし、”当該集会”において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の2/3以上、議決権の2/3以上がその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。
・各団地内建物ごとの区分所有者及び議決権の合計の2/3以上の賛成は、各棟ごとに決議する必要はなく、一括建替え決議の集会において得られればよい。
・単独で建替え決議を行う場合は各棟が4/5の建替え決議を必要とする。
→いくつかの棟で4/5の要件を満たさなくても全体としては4/5の賛成があれば一括建替えが可能。
●要件
①団地内建物の全部が専有部分のある建物であること
・”団地”が成立するには、一戸建ての建物を含んでいてもよかったが、この一括建替え決議を行うには、すべてが区分所有建物でなければいけない。
②土地が共有
・団地内建物の”敷地”が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する。
※”団地”が成立するには、附属施設が共有でもよかったが、一括建替え決議を行うには、敷地の共有が必要。
→A棟の敷地がA棟の区分所有者のみで所有していて全体で共有していない場合はNG。
③団地規約が定められていること
・団地内の各建物が団地管理組合の規約で団地管理組合の管理の対象とされていることが必要で、棟別の管理組合で管理することになっている場合には、規約を改正しなければ一括建替え決議はできない。
④敷地の同一性
・通常の建替え決議（第62条1項）の場合と同様、再建建物の敷地と元の敷地が一部でも重なっている必要がある。
●議決権
・当該団地内建物の敷地の持分の割合による（専有部の床面積の割合ではない。）規約の別段の定めは不可。
※団地内建物ごとの2/3以上の多数の賛成を確認する場合の議決権は、規約に別段の定めがない限り専有部分の床面積の割合による。ただし、ここでいう規約とは団地管理規約ではなく棟ごとの議決権について定めた規約を意味し、棟ごとの議決権について定めがない団地にあっては、専有部分の床面積割合により確認されなければならない。
●一括建替え決議で定める必要のある事項
・再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
・新たに建築する建物の設計の概要
・団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額
・前号に規定する費用の分担に関する事項
・再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項
ただし、”当該集会”において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の2/3以上、議決権の2/3以上がその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。
・各団地内建物ごとの区分所有者及び議決権の合計の2/3以上の賛成は、各棟ごとに決議する必要はなく、一括建替え決議の集会において得られればよい。
・単独で建替え決議を行う場合は各棟が4/5の建替え決議を必要とする。
→いくつかの棟で4/5の要件を満たさなくても全体としては4/5の賛成があれば一括建替えが可能。
●要件
①団地内建物の全部が専有部分のある建物であること
・”団地”が成立するには、一戸建ての建物を含んでいてもよかったが、この一括建替え決議を行うには、すべてが区分所有建物でなければいけない。
②土地が共有
・団地内建物の”敷地”が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する。
※”団地”が成立するには、附属施設が共有でもよかったが、一括建替え決議を行うには、敷地の共有が必要。
→A棟の敷地がA棟の区分所有者のみで所有していて全体で共有していない場合はNG。
③団地規約が定められていること
・団地内の各建物が団地管理組合の規約で団地管理組合の管理の対象とされていることが必要で、棟別の管理組合で管理することになっている場合には、規約を改正しなければ一括建替え決議はできない。
④敷地の同一性
・通常の建替え決議（第62条1項）の場合と同様、再建建物の敷地と元の敷地が一部でも重なっている必要がある。
●議決権
・当該団地内建物の敷地の持分の割合による（専有部の床面積の割合ではない。）規約の別段の定めは不可。
※団地内建物ごとの2/3以上の多数の賛成を確認する場合の議決権は、規約に別段の定めがない限り専有部分の床面積の割合による。ただし、ここでいう規約とは団地管理規約ではなく棟ごとの議決権について定めた規約を意味し、棟ごとの議決権について定めがない団地にあっては、専有部分の床面積割合により確認されなければならない。
●一括建替え決議で定める必要のある事項
・再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
・新たに建築する建物の設計の概要
・団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額
・前号に規定する費用の分担に関する事項
・再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項