〇過去問
・管理業務主任者 H13問42,44,45、H14問45、H15問42,44、H16問42,44、H17問41、H18問41、H19問41、H20問42、H21問41、H22問41,43、H23問41、H24問40、H27問40、H29問40
・マンション管理士 H13問19,45、H14問17、H15問17、H18問17、H23問18、H25問17、H27問17
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品確法の瑕疵担保責任の特例
●民法の瑕疵担保責任の問題点
・売買における瑕疵担保責任では、特約で排除できる。
・修補請求の規定がない。
●住宅品確法の瑕疵担保責任の特例（94～97条）
・民法における任意規定と異なり、強行規定として特約で排除できないようにしている。特約で買主に不利なものは、無効とする。
〇対象
・H12年4月1日以前に締結された建築された請負契約またば売買契約には適用されない。
・”新築住宅”のみ。中古住宅には適用がない。
・マンションにも適用されるが住宅部分に限られる。
〇新築住宅
・新たに建設された住宅で、まだ”人の居住の用に供したことのないもの”。
・建築工事完了後1年以内のもの。
〇品確法における”住宅”
・人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分（”人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分”を含む。）をいうとされており、店舗部分の外壁も住宅部分との供用なので、品確法の適用がある。
〇瑕疵の内容
・すべての瑕疵ではなく、構造耐力上主要な部分（基礎、天井、柱、梁、床など）と雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁など）に限る。
〇瑕疵担保責任
・修補請求ができる。
・柱など構造耐力上主要な部分で、瑕疵が重要でなく、修補に過分に費用を要するなら、修補請求をすることができず、損害賠償の請求となる。
・”引渡し”から10年、特約により20年まで延長できる。
ただし、住宅の取得者が瑕疵に気づいてから1年間以内。（民法の規定と同じ）
・特約による解除は不可。特約で買主に不利なものは、無効とする。
〇請負契約で売主に引き渡されたものである場合（95条）
・当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、”買主に引き渡した時”ではなく”請負人からその売主への引渡しの時”が10年の起算点になる。
・売買における瑕疵担保責任では、特約で排除できる。
・修補請求の規定がない。
●住宅品確法の瑕疵担保責任の特例（94～97条）
・民法における任意規定と異なり、強行規定として特約で排除できないようにしている。特約で買主に不利なものは、無効とする。
〇対象
・H12年4月1日以前に締結された建築された請負契約またば売買契約には適用されない。
・”新築住宅”のみ。中古住宅には適用がない。
・マンションにも適用されるが住宅部分に限られる。
〇新築住宅
・新たに建設された住宅で、まだ”人の居住の用に供したことのないもの”。
・建築工事完了後1年以内のもの。
〇品確法における”住宅”
・人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分（”人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分”を含む。）をいうとされており、店舗部分の外壁も住宅部分との供用なので、品確法の適用がある。
〇瑕疵の内容
・すべての瑕疵ではなく、構造耐力上主要な部分（基礎、天井、柱、梁、床など）と雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁など）に限る。
〇瑕疵担保責任
・修補請求ができる。
・柱など構造耐力上主要な部分で、瑕疵が重要でなく、修補に過分に費用を要するなら、修補請求をすることができず、損害賠償の請求となる。
・”引渡し”から10年、特約により20年まで延長できる。
ただし、住宅の取得者が瑕疵に気づいてから1年間以内。（民法の規定と同じ）
・特約による解除は不可。特約で買主に不利なものは、無効とする。
〇請負契約で売主に引き渡されたものである場合（95条）
・当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、”買主に引き渡した時”ではなく”請負人からその売主への引渡しの時”が10年の起算点になる。
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
・住宅瑕疵担保責任保険法人は、請負人の担保責任の履行によって生じた住宅の建設工事の請負人の損害又はこれらの規定に規定する瑕疵若しくは隠れた瑕疵によって生じた住宅の建設工事の注文者の損害をてん補することを約して保険料を収受する保険契約の引受けを行うことができるので、既存マンションの大規模修繕工事に係る瑕疵に関する保険契約の引受けも行うことができる。（19条）
アフターサービス基準
・分譲業者等が加盟する業界団体のアフターサービス基準。
※中高層住宅アフターサービス規準
●民法の瑕疵担保責任
・買主が売主の瑕疵担保責任を追及するには以下の条件を満たす必要がある。
①売買契約締結当時に存在していた瑕疵であること
②隠れた瑕疵であること
●アフターサービス基準
・隠れた瑕疵でなくても、また、法律で定めている瑕疵ではなくても、売買契約で定めた期間内に発生した瑕疵であれば責任を負う。
・法律によるものではなく、売買契約による約定（特約）によって適用されるもの。
・瑕疵の範囲は民法とは異なり、すべてを対象とはせず、一定のものに限定されている。
・アフターサービスの対象範囲は、専有部分に限られず、柱・梁・耐力壁など共用部分も対象となっている。
・アフターサービスを行う期間の起算日は、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分以外の共用部分については、供用を開始した日（区分所有者の一人が最初に使用した日）とされているなど、建物の部位などによって異なることが多い。
・解除や損害賠償の請求はできず、無償による”修補”のみ。
○責任の範囲の例
・1年：植栽
・2年：建具、塗装、内装、排水器具（トラップ、通気管の破損）等
・5年：配水管、排水管、ガス配管等
・10年：構造耐力上影響があるもの、屋内への雨水の浸入を防止する部分
※中高層住宅アフターサービス規準
●民法の瑕疵担保責任
・買主が売主の瑕疵担保責任を追及するには以下の条件を満たす必要がある。
①売買契約締結当時に存在していた瑕疵であること
②隠れた瑕疵であること
●アフターサービス基準
・隠れた瑕疵でなくても、また、法律で定めている瑕疵ではなくても、売買契約で定めた期間内に発生した瑕疵であれば責任を負う。
・法律によるものではなく、売買契約による約定（特約）によって適用されるもの。
・瑕疵の範囲は民法とは異なり、すべてを対象とはせず、一定のものに限定されている。
・アフターサービスの対象範囲は、専有部分に限られず、柱・梁・耐力壁など共用部分も対象となっている。
・アフターサービスを行う期間の起算日は、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分以外の共用部分については、供用を開始した日（区分所有者の一人が最初に使用した日）とされているなど、建物の部位などによって異なることが多い。
・解除や損害賠償の請求はできず、無償による”修補”のみ。
○責任の範囲の例
・1年：植栽
・2年：建具、塗装、内装、排水器具（トラップ、通気管の破損）等
・5年：配水管、排水管、ガス配管等
・10年：構造耐力上影響があるもの、屋内への雨水の浸入を防止する部分
各法律の瑕疵担保責任
●対象となる瑕疵の内容
・民法（売買）：隠れた瑕疵
・宅建業法：隠れた瑕疵
・住宅品確法：売買は隠れた瑕疵、請負は隠れてなくてもOK
・民法（請負）：隠れてなくてもOK
・アフターサービス基準：隠れてなくてもOK
・民法（売買）：隠れた瑕疵
・宅建業法：隠れた瑕疵
・住宅品確法：売買は隠れた瑕疵、請負は隠れてなくてもOK
・民法（請負）：隠れてなくてもOK
・アフターサービス基準：隠れてなくてもOK