・管理業務主任者
・マンション管理士
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修繕（改修）設計
１）修繕（改修）設計とは
〇修繕（改修）設計とは
・どんな材料と工法でどのように修繕すべきかを明らかにしたもので、それに基づき工事費の見積ができて、かつ、適切な工事施工が行えるもの。
〇成果物
・設計図書
・工事仕様書
・設計図（修繕要領、修繕詳細等）
２）修繕設計の手順
①材料、工法の詳細検討
②精算項目、指定数量の設定
〇精算項目とは
・設計段階では施工すべき数量が確定できない工事項目のこと。
・ひび割れの長さ、鉄筋露出の箇所数、タイルの浮きの枚数等。
〇指定数量、実数精算
・精算項目については、設計時点で、調査や経験に基づいて仮定した数量（指定数量)で業者見積を行い、その数量で契約し（単価は決定）、工事開始後に実施数量が確定した後に清算する。
③設計図書の作成
３）修繕設計のポイント
・耐久性、耐用性の目標、長期修繕計画との関連に留意する。
・工事の優先順位を決めておく。
・エネルギー、資源、廃棄物および環境への配慮。
・居住者及び作業員の健康への配慮
・工事中の生活支障への配慮。
・既存欠陥には抜本的対策を講ずる。
・工事の保証内容・期間を明示する。
※マンションの大規模修繕の修繕設計
・調査診断、狭義の修繕設計、工事費清算、施工会社選定協力及び合意形成協力（居住者説明会、総会等）をひとくくりにして”修繕設計”ということがある。
〇修繕（改修）設計とは
・どんな材料と工法でどのように修繕すべきかを明らかにしたもので、それに基づき工事費の見積ができて、かつ、適切な工事施工が行えるもの。
〇成果物
・設計図書
・工事仕様書
・設計図（修繕要領、修繕詳細等）
２）修繕設計の手順
①材料、工法の詳細検討
②精算項目、指定数量の設定
〇精算項目とは
・設計段階では施工すべき数量が確定できない工事項目のこと。
・ひび割れの長さ、鉄筋露出の箇所数、タイルの浮きの枚数等。
〇指定数量、実数精算
・精算項目については、設計時点で、調査や経験に基づいて仮定した数量（指定数量)で業者見積を行い、その数量で契約し（単価は決定）、工事開始後に実施数量が確定した後に清算する。
③設計図書の作成
３）修繕設計のポイント
・耐久性、耐用性の目標、長期修繕計画との関連に留意する。
・工事の優先順位を決めておく。
・エネルギー、資源、廃棄物および環境への配慮。
・居住者及び作業員の健康への配慮
・工事中の生活支障への配慮。
・既存欠陥には抜本的対策を講ずる。
・工事の保証内容・期間を明示する。
※マンションの大規模修繕の修繕設計
・調査診断、狭義の修繕設計、工事費清算、施工会社選定協力及び合意形成協力（居住者説明会、総会等）をひとくくりにして”修繕設計”ということがある。
工事請負契約
１）工事請負契約の締結
●工事請負契約書
〇主な記載事項
・工事の内容
・工期
・工事代金
・工事代金の支払方法
〇工事代金の支払方法
・一般的に、着工時、中間時、完了時の3回に分割する方法が取られるが、工事の中間までに支払う金額は、それまでの工事進捗率と同等以下の割合に相当する金額とするのが一般的。
●工事請負契約約款
・一般的には”民間（旧四会）連合協定工事請負約款”によるものが利用されている。
●工事費内訳書
・請負工事費の内訳明細書で仕様書等の設計図書に基づき作成されたものであり、見積書内訳明細書を最終確定した工事項目及び工事金額に訂正したもの。
●設計図書
・工事仕様書及び必要な設計書。
●工事工程表
・工事の種類ごとの詳細も含めて、着工から完了までの日程表。
●保証承諾書
・建築塗料等の材料製造会社が、工事請負者との連名による連帯保証を承諾する旨を証した書類（必要に応じて添付）。
２）工事監理者
・工事監理者は、契約内容や条件の設定、契約書のまとめ方等について、管理組合の立場に立って助言し、指導する。
・工事請負契約書には、工事監理者としての責任を負うため、記名押印を求めるのが通例。
●工事請負契約書
〇主な記載事項
・工事の内容
・工期
・工事代金
・工事代金の支払方法
〇工事代金の支払方法
・一般的に、着工時、中間時、完了時の3回に分割する方法が取られるが、工事の中間までに支払う金額は、それまでの工事進捗率と同等以下の割合に相当する金額とするのが一般的。
●工事請負契約約款
・一般的には”民間（旧四会）連合協定工事請負約款”によるものが利用されている。
●工事費内訳書
・請負工事費の内訳明細書で仕様書等の設計図書に基づき作成されたものであり、見積書内訳明細書を最終確定した工事項目及び工事金額に訂正したもの。
●設計図書
・工事仕様書及び必要な設計書。
●工事工程表
・工事の種類ごとの詳細も含めて、着工から完了までの日程表。
●保証承諾書
・建築塗料等の材料製造会社が、工事請負者との連名による連帯保証を承諾する旨を証した書類（必要に応じて添付）。
２）工事監理者
・工事監理者は、契約内容や条件の設定、契約書のまとめ方等について、管理組合の立場に立って助言し、指導する。
・工事請負契約書には、工事監理者としての責任を負うため、記名押印を求めるのが通例。
工事監理
１）契約基準法における義務付けとの関連
・工事管理については、建築基準法及び建築士法に規定があり、一定の条件の建物の新築、増築、大規模な模様替、大規模な修繕等の場合には、一級建築士等の工事監理者を置くことが義務付けられているが、外壁仕上げの補修工事等については、法的な工事監理者を置く必要はない。
２）工事監理業務
①施工実施計画の確認、承認
〇施工実施計画の内容
・工事工程計画
・仮設計画
・工事施工計画等
〇施工実施計画の確認、承認
・監理者は、施工会社から施工実施計画を提出させ、それについて管理組合の要望を取り入れながら検討し、管理組合の確認を得た上で承認し、施工会社に適切に伝える。
・施工実施計画は、安全面、品質面、環境保護面からの対応を十分に組み込んだものでなければならない。
②居住者に対する説明・広報
・工事説明会の実施
③工事の着手
・現場の職人集団を監督する現場代理人（現場管理者）に対し、工事のポイントや職人等に対する注意事項を指示し、協議し、確認する。
④工事施工内容の監理・報告
・施工実施計画の内容に沿って工事が実施されているかどうかのチェック・指示・確認。
・現場での定期的な打合せ会。
・工事工程のチェック。
・工事の施工状況のチェック。
・居住者への対応の状況をチェック。
⑤中間検査、中間工事代金請求書審査
⑥竣工検査
・外壁等の足場解体前検査
・全工事が完了した時点での最終検査
⑦最終工事代金の審査
⑧工事完了に伴う監理報告
・監理者は、施工会社から提出された竣工図書をチェックした上で、監理者名で工事監理完了届を作成し、それを含めて”工事監理報告書”をまとめ、管理組合に提出し、それらの内容について説明する。
・工事管理については、建築基準法及び建築士法に規定があり、一定の条件の建物の新築、増築、大規模な模様替、大規模な修繕等の場合には、一級建築士等の工事監理者を置くことが義務付けられているが、外壁仕上げの補修工事等については、法的な工事監理者を置く必要はない。
２）工事監理業務
①施工実施計画の確認、承認
〇施工実施計画の内容
・工事工程計画
・仮設計画
・工事施工計画等
〇施工実施計画の確認、承認
・監理者は、施工会社から施工実施計画を提出させ、それについて管理組合の要望を取り入れながら検討し、管理組合の確認を得た上で承認し、施工会社に適切に伝える。
・施工実施計画は、安全面、品質面、環境保護面からの対応を十分に組み込んだものでなければならない。
②居住者に対する説明・広報
・工事説明会の実施
③工事の着手
・現場の職人集団を監督する現場代理人（現場管理者）に対し、工事のポイントや職人等に対する注意事項を指示し、協議し、確認する。
④工事施工内容の監理・報告
・施工実施計画の内容に沿って工事が実施されているかどうかのチェック・指示・確認。
・現場での定期的な打合せ会。
・工事工程のチェック。
・工事の施工状況のチェック。
・居住者への対応の状況をチェック。
⑤中間検査、中間工事代金請求書審査
⑥竣工検査
・外壁等の足場解体前検査
・全工事が完了した時点での最終検査
⑦最終工事代金の審査
⑧工事完了に伴う監理報告
・監理者は、施工会社から提出された竣工図書をチェックした上で、監理者名で工事監理完了届を作成し、それを含めて”工事監理報告書”をまとめ、管理組合に提出し、それらの内容について説明する。
竣工後の留意点
●長期修繕計画の見直し
・実際の工事成果を踏まえて、大規模修繕工事完了時を起点とした長期修繕計画の見直しを行う。
●アフターサービス・工事保証
・工事請負契約に基づく点検は、管理組合や工事監理者の立会いで施工会社が実施し、点検報告書を作成して管理組合が確認する。
・漏水等の不具合が発生した場合は、原因を調査し、施工に係る問題点があれば、関係者協議の上、基本的には施工会社の責任で対処する。
・実際の工事成果を踏まえて、大規模修繕工事完了時を起点とした長期修繕計画の見直しを行う。
●アフターサービス・工事保証
・工事請負契約に基づく点検は、管理組合や工事監理者の立会いで施工会社が実施し、点検報告書を作成して管理組合が確認する。
・漏水等の不具合が発生した場合は、原因を調査し、施工に係る問題点があれば、関係者協議の上、基本的には施工会社の責任で対処する。
その他参考情報
●住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資を利用できる管理組合
・修繕積立金が1年以上定期的に積み立てられており、管理費や組合費と区分して経理されていること。
・修繕積立金が適正に保管されており、滞納割合が10%（一定の条件を満たす場合は20%以内）以内であること。
・毎月の返済額（既に他の借入れがある場合は、当該借入れにかかる返済額を含む）が毎月徴収する修繕積立金の額の80%以内になること。
※滞納割合が10%超20%以内の場合は、一定の条件を満たした上で、60%以内とする必要がある。
・修繕積立金が1年以上定期的に積み立てられており、管理費や組合費と区分して経理されていること。
・修繕積立金が適正に保管されており、滞納割合が10%（一定の条件を満たす場合は20%以内）以内であること。
・毎月の返済額（既に他の借入れがある場合は、当該借入れにかかる返済額を含む）が毎月徴収する修繕積立金の額の80%以内になること。
※滞納割合が10%超20%以内の場合は、一定の条件を満たした上で、60%以内とする必要がある。