長期修繕計画、修繕積立金

※令和3年9月国土交通省”長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント”
　
１）長期修繕計画の作成の目的
　
●マンションの補修・修繕・改修のイメージ
　
①補修
・現状レベルを実用上支障のないレベルまで回復させる
　
②修繕
・現状レベルを新築当初のレベルまで回復させる
・マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要。
　
③改修
・現状レベルを現時点で望まれるレベル（社会の変化等により向上していく水準）まで回復させる（修繕＋改良）
・区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の耐震性や断熱性などの性能を新築時の水準から向上させる改修工事を行うことが望まれる。
　特に、築古のマンションは省エネ性能が低い水準にとどまっているものが多く存在していることから、大規模修繕工事の機会をとらえて、マンションの省エネ性能を向上させる改修工事（壁や屋上の外断熱改修工事や窓の断熱改修工事等）を実施することは、各区分所有者の光熱費負担を低下させる観点からも有意義と考えられる。
　
２）長期修繕計画の見直し
　
●長期修繕計画の見直し
・一定期間（5年程度）ごとに見直していく。
　
●見直しのタイミング
・大規模修繕工事と大規模修繕工事の中間の時期に単独で行う
・大規模修繕工事の直前に基本計画の検討に併せて行う
・大規模修繕工事の実施の直後に修繕工事の結果を踏まえて行う
　
３）調査・診断
　
〇予備調査・診断：現状把握、本調査・診断の要否
・資料調査、目視調査、アンケート調査
・設計図書、修繕等履歴情報、外観
　
①1次診断（簡易診断）：現状把握、劣化の危険性の判断
・資料調査、目視調査、軽微な機器
・設計図書、修繕等履歴情報、外観
　
②2次診断：劣化の危険性の判断、修繕の要否の判断
・非破壊試験、微破壊試験
・主に共用部分
　
③3次診断：より詳細な診断、評価
・局部破壊試験を伴う
・主に共用部分、一部の専有部分を含む
　
４）修繕積立金
　
〇取り崩す対象
・災害や不測の事故に伴う特別の修繕等
・マンションの建替えを目的とした調査等に要する経費。
　
〇積立方法
修繕積立金の積立ては、長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式（以下「均等積立方式」という。）を基本とする。
　
５）長期修繕計画の作成の方法
　
●推定修繕工事
・建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする。
　
〇推定修繕工事項目の設定
・「長期修繕計画の見直し」、大規模修繕工事のための調査・診断、修繕設計及び工事監理の費用を含んでいる。
　
〇推定修繕工事費の算定
・「単価の設定」として、現場管理費及び一般管理費は、見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定している。
・現場管理費・一般管理費・法定福利費、大規模修繕瑕疵保険の保険料等の諸経費および消費税等相当額については、別途設定する方法と、前述の諸経費について、見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定する方法がある。
　
〇数量計算の方法
・新築マンションの場合
設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書、数量計算書等を参考とする。
・既存マンションの場合
現状の長期修繕計画を踏まえ、保管している設計図書、数量計算書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等を参考として、「建築数量積算基準（（財）建築コスト管理システム研究所発行）」等に準拠して、長期修繕計画用に算出する。
※「公共建築数量積算基準」
　
〇法定福利費について
・国土交通省において、現場作業員の社会保険加入対策の一環として、法定福利費を見積書に内訳明示する事を推進している。
・法定福利費とは、法律によって定められた福利のために使用する事業者が義務的に負担する費用であって、健康保険、厚生年金保険及び雇用保険のほか、中小企業退職金共済法の規定に基づく建設業退職金共済制度の加入事業者である場合は同制度の掛金相当額が含まれる。
　
〇大規模修繕瑕疵保険について
・計画修繕工事の請負契約に伴う保険で、住宅瑕疵担保履行法に基づき国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人（保険法人）が引き受けるもの。
・具体的には、工事を請け負った工事業者が加入申込みを行い、保険法人の検査員が現場検査を行った上で保険を引き受け、工事終了後に瑕疵が見つかった場合、補修に要する費用等が支払われる。
　
●計画期間の設定計画期間
・30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上。
　
〇新築時に計画期間を30年とした場合において、修繕周期が計画期間を上回る場合
・”修繕周期に到達しないため推定修繕工事費を計上していない。”旨を明示する。
・計画期間内に修繕周期に到達しない項目に係る工事について、参考情報として当該工事の予定時期及び推定修繕工事費を明示するとともに、多額の費用を要するものは修繕積立金を計画的に積み立てる観点から、計画期間に応じた推定修繕工事費を計上しておくことも考えられる。
　
●11階以上や超高層マンションの場合の注意点
・階数が11階以上の場合、消防用設備や避難設備などについて考慮する必要がある。
・超高層の場合、免震構造などの躯体関係、航空障害灯などの設備関係のほか、修繕工事の仮設足場にゴンドラ等を使用するなど施工方法も異なるので、これらについて考慮する必要がある。
　
●専有部分の給排水管の取替えを同時に行う場合の注意点
・同時に行うことにより、専有部分の給排水管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の給排水管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて管理規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要。
・修繕積立金から専有部分の工事費用として拠出する場合には、その対象を共用部分と構造上一体となった部分及び共用部分の管理上影響を及ぼす部分（いわゆる横引き配管など）に留め、これに連結された室内設備類は区分所有者の負担とすることが相当。