長期優良住宅の普及の促進に関する法律

※長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準（平成21年国土交通省告示209号）第3
　
１）住宅品確法との関連
　
・住宅の性能の共通の基準としては、住宅品確法に基づく住宅性能表示制度があるが、同制度の基準を技術的に参照しつつ、本認定制度が実効性のあるものとなるよう、現時点での市場の動向と評価技術を踏まえたものとなっている。
　
２）6つの性能項目
　
●物理的な耐用性
①劣化対策
・劣化の進行を遅らせるための構造躯体等の劣化対策や設備等の維持管理の容易性
②耐震性
・一定の地震の後でも継続的に使用が可能となるような耐震性
　
●社会的耐用性
③可変性
・ライフスタイルに応じた可変性
④維持管理・更新の容易性
・配管等の更新の容易性
⑤高齢者等対策
⑥省エネルギー対策

１）概要
　
●劣化対策の対象とする材料
・長期間にわたって建物を支えることが期待される構造躯体等に使用される材料について、劣化を軽減する対策を認定基準として求めている。
・比較的短期間で取り替えることが想定される内装や設備等については、維持保全等によって対応していくものと考え、認定に必要な性能としては求めていない。
　
●対策の程度
・長期優良住宅が数世代にわたって使用されることを想定していることを踏まえ、住宅性能表示制度の劣化対策等級の最高等級である等級3に適合する対策（通常想定される自然条件及び維持管理条件の下における住宅が限界状態に至るまでの期間が3世代以上となるための必要な対策）に加えて、さらなる追加対策を講じることを求めている。
・長期優良住宅（増築・改築）においては、通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも新築時から100年程度となる措置として求めている。
　
２）鉄筋コンクリート造の基準
　
●想定する劣化現象
・中性化の進行により鉄筋が腐食し、かぶりコンクリートが剥離・剥落を生ずるという劣化過程を想定。
・凍害を受ける可能性のある地域においては凍結融解作用によるコンクリートの劣化も想定。
　
●増改築基準
・劣化対策等級3（既存住宅）の基準に適合し、かつ構造の種類に応じた基準に適合。
〇鉄筋コンクリート造
・新築と同様（中性化深さの測定によることも可能）
　
３）増改築基準
　
①中性化の進行状況から評価
・新築住宅同様の基準であるかぶり厚さ等のみで判定することになると、適合させる工事を行う場合には建物の取り壊しが前提となり、過度の負担をかけることになる。
・図書の保存状況から確認が困難な場合もあることを考慮。
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・増改築特有の基準として、中性化深さを測定し、築年数及びかぶり厚さに応じた数値を用いて中性化の進行状況から評価ができることとした。
　
②コンクリート中の塩化物イオン量
・評価対象建築物の現況又は評価対象建築物の図書等に記載されたコンクリート中の塩化物イオン量が0.3kg/m3以下であること。
※注意点
・建築基準法制定当初より、建築基準法施行令第72条（コンクリートの材料）において「骨材、水及び混和材料は、鉄筋をさびさせ、又はコンクリートの凝結及び硬化を妨げるような酸、塩、有機物又は泥土を含まないこと。」との規定があり、コンクリート中に塩分を含まないことが明示されていることを踏まえ、検査済証がある住宅、または過去の調査結果や新築時の設計図書等により塩化物イオン量が基準値以下であることが確認できる住宅で、目視調査により鉄筋腐食を伴うひび割れやさび汁等がない場合、現況による塩化物イオン量の確認を省略しても差し支えないと思われる。
・一方、標準的な施工管理が実施されたことが確認できない場合などは現況によって塩化物イオン量を調査する必要がある。
・沿岸部に近接する住宅などのように、海水飛沫による飛来塩分が懸念されるような住宅の場合にあっては実況に応じて塩化物イオン量の確認を行うことが望ましい。

１）概要
　
●建築基準法令の規定
・稀に発生する地震に対して損傷しないこと及び極めて稀に発生する地震（「大地震」）に対して崩壊・倒壊しないことが求められている。
→建築基準法で想定されている大地震に対して人命保護は図られることが期待されているものの、使用を継続する観点で損傷や変形を制御・抑制することは想定していない。
　
●長期優良住宅で求めるもの
・大地震時の安全性の確保＋大地震に遭遇した後の使用継続性
→長期優良住宅においては、大地震に対しても、技術的、経済的に実現可能な範囲で、補修により使用が継続できる程度に、損傷・変形の発生を抑えることを目標としている。
　
●措置の方法
・現時点での建築物の耐震性能の評価技術においては、損傷の程度や修復容易性について評価することは難しい。
→措置を比較的容易にするために、一般的な構造の建築物と比較して損傷の低減が一定程度なされることを期待して、大地震時の変形を抑制する措置を講じることを求めている。
　
２）鉄筋コンクリート造の基準
　
・増改築時に新築基準と同等の基準に適合させることは、基礎を含め大部分の構造躯体の工事を実施する必要が生じることも想定され、過度の負担となる可能性がある。
→既存住宅としての優良性を評価し、等級1以上を求めることとしている。
　
●増改築基準
以下のいずれか
・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）等級1（既存住宅）の基準に適合
・品確法に定める免震建築物であること。

１）概要
　
●躯体天井高に一定の数値基準
・躯体天井高は、多様な間取りに対応して空間利用ができるよう、高さ方向においてゆとりある居住空間を確保するためのもの。
・間取りの変更を行う際に、必要となる配管、配線スペースが限定され、結果的に、設備ゾーンの変更が制限されたり、居住空間が圧迫されるおそれがあることからも、躯体天井高を確保することが求められる。
　
２）増改築基準
　
・躯体天井高さ 2,650mm以上
又は
・居室天井高さ 2,400mm以上
　
①躯体天井高
・新築と同様。
②居室天井高
・床の上面から天井の下面までの空間の内法高さが2,400mm以上であること。
・躯体天井高さを変更する工事は困難であり、既存住宅ということから躯体天井高さを測定することが困難な場合があること、また、居室天井高が2,400mm以上確保できれば、躯体天井高についても一定に確保されていることが想定され、配管、配線用のスペースが設けられることなどからこの基準を設けている。

１）概要
　
●設備配管の維持管理及び更新
・住宅性能表示制度では、建物の耐用性に影響する重要な要素である設備配管を採り上げて維持管理のための対策、また、共同住宅等で問題になりやすい共用排水管の更新のための対策について規定している。
・長期優良住宅においても、設備配管の維持管理及び更新を適切に実施することは住宅を長期に使用するために特に重要なことであることから、設備配管の維持管理及び更新を容易に行うようにするための対策について、原則として、最高等級を講じることを求めることとしている。
　
２）増改築基準
　
原則として、以下の基準（既存住宅）に適合すること。
・維持管理対策等級（専用配管）の等級3
・維持管理対策等級（共用配管）の等級3
・更新対策（共用排水管）の等級3
ただし、一部の基準において将来的な更新を計画に位置づける場合、当該基準を適用しない。

１）概要
　
・長期優良住宅では、長期に使用する中で、高齢者等が居住することなった場合に、一定の改修をすることで、対応できるよう、改修による対応が難しい共用部分の廊下やエレベータに必要な空間などについて、新築時にあらかじめ対応を求めている。
　
２）増改築基準
　
・新築基準と同様に住宅性能表示制度に基づく既存住宅の高齢者等対策等級（共用部分）の等級3のうち、手すり、段差、高低差の基準を除外した基準を求めることとしている。
※手すり等の将来的に改修によって対応できることが想定できる部分があることを踏まえ、手すり、段差、高低差の基準を除外した基準を求めることとしている。
・既存住宅については、新たにエレベーターを設置することや、既にあるエレベーターの規格を変更するなどの工事を行うことは困難なため、各階を連絡する共用階段の両側に手すりが設置されていることをもってエレベーターの基準を適用除外とすることを可としている。

１）概要
　
・省エネルギー対策は、外壁、窓その他の部分を通しての熱の損失の防止その他の住宅に係るエネルギーの使用の合理化を適切に図るため、長期に使用される住宅が有すべき性能として求められている。
・長期優良住宅においても原則として建築物エネルギー消費性能基準への適合が求められている。
　
２）増改築基準
　
・断熱等性能等級4（既存住宅）の基準に適合
又は
・断熱等性能等級3（既存住宅）、一次エネルギー消費量等級4（既存住宅）の基準に適合
　
〇増築又は改築をしない部分の防露対策
・断熱性能等級の等級4の防露対策は、住宅の断熱性能及び耐久性を損なうおそれのある結露の発生を防止するための対策であるが、防露対策が確認できない範囲全てについて、断熱改修を求めることは既存住宅の性質上、過大な負担となる可能性があることから、増改築を伴わない箇所については、当該基準を適用しないこととしている。
　
〇気密性の確保及び気流止めの設置
・外壁、窓等を通しての熱の損失の防止を図るため、住宅の設計・施工において、気密性の確保及び気流止めの設置が重要であるが、これらの措置については、多様な方法が一定程度、普及していること等を考慮し、具体的な基準は設けられていない。
　
〇断熱改修ではなく、一次エネルギー消費量で対策
・断熱性能等級が等級3の住宅の場合にあっても、所有者等の負担を考慮し大掛かりとなる断熱改修を行わずとも、一次エネルギー消費量が等級4以上となるよう設備の設置又は改修を実施することで、適合可能な基準を設けることとしている。

●認定基準等（6条）
・”建築後”の住宅の維持保全の期間が”30年”以上であること。
・共同住宅等においては、一戸の床面積の合計（共用部分の床面積を除く。）が55㎡以上である必要がある。
・長期優良住宅建築等計画の認定の申請を行おうとする場合には、当該申請に”併せて”、建築確認の申請書を提出しなければならない。（事前に確認済証の交付を受けている必要はない。）
　
●記録の作成及び保存（11条）
・所管行政庁から長期優良住宅建築等計画の認定を受けた者（認定計画実施者）は、国土交通省令で定めるところにより、認定長期優良住宅の建築及び維持保全の状況に関する記録を作成し、これを保存しなければならない。