除草は管理委託契約の対象外？

私が理事をしているワンルームマンション、今は改善されていますが、数年前は以下のような状態でした。
ここまで激しく生い茂っていると、”管理委託契約には除草は含まれていません”と言い逃れできるレベルを超えているので、管理会社のフロント対応もすぐに管理員に対して指導をしてくれたようですが、管理員があまり熱心な方ではなく、すぐには改善されませんでした。
　
　
管理員が不熱心で、フロント担当が多忙であまり現地確認していない場合、上記のような状態になってしまうこともあるので注意が必要です。

規模の大きなファミリーマンションでは、管理人室に常駐している管理人とは別に、清掃員が日常清掃を行う場合もありますが、中小規模の投資用ワンルームマンションでは、以下の形式が多いようです。
　
①常駐の管理人が半日・週6日実施
②常駐の管理人又は清掃員が、一日2～3時間・週3～4日（ゴミ収集日）に実施
③外部の巡回清掃業者が、週3～4日（ゴミ収集日）に実施
※一日の時間は未規定。必要な作業のみ実施し、順々に巡回していく。
　
●パターン１（半日・週6日）の注意点
　
・大手の管理会社の場合は、研修等で教育しているのか、もともとしっかりした人を採用しているのか、とても丁寧に管理してもらっていて、除草もしっかり行われていました。
・半日・週6日の常駐勤務であれば、空き時間もあるかと思いますので、除草が管理委託契約に含まれていなくてもしっかり実施してくれそうなものですが、実は上記写真の事例は、中小規模の管理会社のこのパターンのものでした。
　
●パターン２（一日2～3時間・週3～4日）の注意点
　
・勤務時間が中途半端なせいか、この形式の場合は管理会社の正社員ではなく、管理会社の協力会社から派遣されてくる場合が多いようです。
　そのため、管理人が代わるたびに清掃の品質が大きく変わることもあり、個人が大きいので注意が必要です。
・管理会社と協力会社との契約関係もあるようで、管理会社からの指導が行き届かないこともあるようです。
・管理人の契約上の雇用主は”協力会社”であって”管理会社”ではないという点でも注意が必要です。”協力会社”の営業担当者は、”契約外のことはしなくてよい、してはいけない”と指導している事例もありました。余計なことをしてトラブルになるのを避けたいのかもしれません。
・このパターンだと、契約時間が短くて空き時間が短いので契約の範囲外の除草作業を実施するのは難しいような気もしますが、上記写真の状況まで悪化した事例はないので、管理人にもよるかと思いますが、時間が短くても必要最小限のことは実施してもらえる場合が多いようです。
　
●パターン３（清掃業者の巡回清掃）の注意点
　
・このパターンの場合は、巡回清掃業者が一日に巡回するマンションの数が決まっていて、必須事項のみ実施して、順々にまわっていくので、除草作業を実施してもらうのは難しいようです。
・管理会社のフロント担当に改善要求を出した際は、フロント担当自らが除草剤などを使って実施するとの回答でした。
・同じ巡回清掃業者においても、管理会社のフロント担当が交代したとたんに、清掃状況が悪化したこともあったので、フロント担当と巡回清掃業者との指導・交渉・改善要望等の関係性も影響するようです。

“マンションは管理を買え”、とよく言われ、共用部の管理状況はとても重要です。 共用部の管理状況のチェック方法として、実際に現地に行って共用部の清掃状況などを確認することが重要とよく言われています。
　
上記に示したようにワンルームマンションの場合は、一般的なファミリーマンションとは日常清掃の契約形態が異なっている場合が多いので、注意が必要です。
　
購入前に一度現地を確認した際の日常清掃の状態が、これから先も続くとは限りません。管理人やフロント担当の変更による影響がファミリーマンションより出やすいので、購入した後も管理会社に任せきりにせず、適宜現地を確認することが必要かと思います。