マンション売却時の注意点

１）買取会社
　
・買取業者は安く買い叩く、と思われがちだが、市況によっては、個人投資家よりも高く買い取ってくれるケースも少なくない。
・2010年代の頃は、台湾や中国などの外国人富裕層が高い価格で購入する事例が多かったが、その後は状況が変わって買取業者が一番高く買い取る場合も多い。
　
※買取業者が高く買い取る理由
・マイナス金利の影響で、金融機関の事業融資が下りやすい状況になっているため。
・エンド投資家向けの融資として、信販型の提携ローンがあるため。
　この提携ローンでは、個人の属性も評価して、担保価値以上のローンを組むことができ、この提携ローンの人気が高い。
　
〇買取業者が扱わない場合が多い物件
・旧耐震基準の物件
・半地下にある物件
・エレベーターがない5階の物件
　
２）エンド投資家
　
・収益性が高ければ1995年以前の築古物件でもエンドの投資家が購入する例が多い。
→築古物件は様々なリスクがあり、耐用年数の面でローンも組めないため、買取業者では扱いにくい。
・投資家は、利回りが高ければ、どれだけ古い物件でも買う人はいる。
→投資家はある程度の資金があったり、不動産の知識と経験でリスクをカバーすることもできるので、業者が扱わない物件でも購入する人がいる。
・相続対策、節税対策のための法人・個人は、キャッシュフローを見るのではなく、物件の資産性や減価償却のスピードに鑑みて評価をする。
　
３）外国人投資家
　
・物件選定の基準が、築年数や間取りではなく、立地を重視する場合が多い。
・最寄の駅というよりも区の名前で立地を評価する傾向もある。
　
〇中国人投資家の特徴
・エントランスへのこだわりが強い人もいる。
　個性的でインパクトのあるオブジェ、赤いじゅうたんなどの派手なデザイン。
・１階が店舗で、コンビニが入っているマンションも好まれる。