区分マンション投資、理事会活動の記録

旧耐震基準の年代に建築されたマンション購入時の注意点

築年が1970年中頃の旧耐震基準の年代に建築された投資用区分マンションを2020年に購入しました。それ以前にも9戸の区分マンションの購入経験がありましたが、築古のマンションでも新耐震基準の物件を選定していました。
 
私が2020年に旧耐震の年代の築古マンションを購入した理由、旧耐震基準の物件選定時の注意点について以下に紹介します。
 
 
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物件購入の経緯
●新耐震の築古マンションが購入できない
 
・毎日楽待や健美家で物件を検索していて、たまに相場より安くて魅力的だと思う物件が出てきて問合わせても、新耐震基準の物件だとすぐに申込みが入ってしまう状況でした。
→では自分もすぐに申込みを入れることができるのか、ということになると、やはり築古だと共用部の管理状況も重要なので、それを確認せずに申込みを入れるのはリスクが大きく、購入できない状態が続いていました。
 
●旧耐震基準の物件も選定条件の範囲に入れる
 
・旧耐震基準の年代に建築された物件でも耐震診断の結果が良好であったり、耐震改修工事済みであれば問題ないのでは?と考えました。
・楽待や健美家では築年数を40年未満などと指定して旧耐震年代の物件を除外して検索できるので、旧耐震年代の物件だが耐震性はOKという物件が見逃されていて、競争相手が少ないのではないか?と考えました。
→競争相手が少なければ、ネットに公開後すぐに申込みが入るといったことも起きにくく、共用部の管理状況もじっくり検討することもできます。
 
●耐震性、専有部の設備の状況をじっくり確認したうえで購入
 
・立地は世田谷区の西北部でそれほど良いわけではありませんでしたが、耐震改修済み、リノベーション済み、トイレバス別、という好条件、価格も同等仕様の新耐震基準物件と比べて安くてとても魅力的な物件を見つけました。
・新耐震の物件と比較して競争相手が少なかったせいか、共用部の管理状況や専有部の設備の状況について詳細に問合わせする時間の猶予があり、不動産会社の担当者も時間的余裕があったのか詳細に調べて回答してもらうことができました。
・半月ぐらいじっくり詳細に検討し、共用部の管理、専有部の設備状況のいずれにおいても特に目立った問題はなく、とても魅力的な物件を購入することができました。
旧耐震基準で建築されたマンションの耐震性
●旧耐震基準年代のマンションでも耐震性OKのマンション
 
〇耐震診断済み
・耐震診断を行って、耐震性が確認された建築物
〇耐震改修済み
・耐震改修工事を行って、耐震性が確保された建築物
 
※東京都耐震マーク表示制度について:東京都耐震ポータルサイト
 
●耐震診断の結果(一部のマンションのみ)を確認する方法
 
・一部の幹線道路等(特定緊急輸送道路)の沿道のマンションは、耐震診断が義務付けられているものがあり、その耐震診断の結果が公表されています。
 
※耐震診断が義務付けられている建築物の耐震診断結果等の公表について:東京都耐震ポータルサイト
 
物件の広告には、耐震診断の結果が悪かった場合はもちろんですが、良好な結果なのに記載されていないこともあるので、対象の物件は限られますが上記サイトで確認すると物件選定の大きな助けになるかと思います。
専有部の設備の状況
オーナーチェンジの物件だと間取り図で間取りの状況は分かっても専有部の設備の状況があまり分からないことがあります。
 
この物件の場合は、専有部設備の写真も入手することができ、以下のように新しく更新されていました。
 
このレベルまで更新されていれば、フルリノベーションとは言えないまでも、”リノベーション済み”くらいまでは広告に記載しても良さそうですが、今回の物件広告には普通の文字で”リフォーム済み”と記載されているのみで、特に強調されていませんでした。
 
オーナーチェンジ物件だとリノベーション済みでもその価値が見逃されていることもあるのかもしれません。
リノベーション前の専有部設備
リノベーション前の専有部の設備は、以下のような状況だったようです。
オーナーチェンジ物件で間取り図でトイレバス別だからといって、専有部設備の状況を確認しないで購入すると、空室になってから想定外の大きな出費を迫られることになるかもしれず、注意が必要です。
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