住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省
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修繕費用はどちらが負担？、過失と経年を考慮
パターン①経年変化、通常損耗
・賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの
・賃貸人が負担。
パターン②故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等
・賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの
・賃借人には原状回復義務が発生し、賃借人が負担すべき費用の検討が必要
パターン③損耗の拡大
・賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生するものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるもの
・損耗の拡大について、賃借人に善管注意義務違反等があると考えられ、賃借人には原状回復義務が発生し、賃借人が負担すべき費用の検討が必要。
・賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの
・賃貸人が負担。
パターン②故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等
・賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの
・賃借人には原状回復義務が発生し、賃借人が負担すべき費用の検討が必要
パターン③損耗の拡大
・賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生するものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるもの
・損耗の拡大について、賃借人に善管注意義務違反等があると考えられ、賃借人には原状回復義務が発生し、賃借人が負担すべき費用の検討が必要。
経過年数はどのように考慮？
・上記のパターン②やパターン③の場合には、賃借人に原状回復義務が発生し、賃借人が負担する費用の検討が必要になるが、この場合に修繕等の費用の全額を賃借人が当然に負担するわけではない。
・賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとする。
１）新築時からの経過年数、入居年数による代替
・ガイドラインでは、経過年数のグラフを、入居年数で代替する方式を採用している。
・この場合、入居時点の設備等の状況は、必ずしも価値100%のものばかりではないので、その状況に合わせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用している。
２）経過年数（入居年数）を考慮しないもの
・フローリング等は建物本体と同様に長期間の使用に耐えられる部位であって、部分補修が可能な部位の部分補修については、経過年数を考慮することにはなじまないと考えられる。
・フローリングを例にとると、補修を部分的に行ったとしても、将来的には全体的に張替えるのが一般的であり、部分補修がなされたからといって、フローリング全体としての価値が高まったと評価できるものではない（つぎはぎの状態になる）。
・よって、部分補修の費用全額を賃借人が負担しても、賃貸人が当該時点におけるフローリングの価値（経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値）を超える利益を獲得することにはならないので、経過年数を考慮する必要はない。
・こうした部位等については、経過年数を考慮せず、部分補修費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられる。（なお、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は、経過年数を考慮するのが適当といえる）
・賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとする。
１）新築時からの経過年数、入居年数による代替
・ガイドラインでは、経過年数のグラフを、入居年数で代替する方式を採用している。
・この場合、入居時点の設備等の状況は、必ずしも価値100%のものばかりではないので、その状況に合わせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用している。
２）経過年数（入居年数）を考慮しないもの
・フローリング等は建物本体と同様に長期間の使用に耐えられる部位であって、部分補修が可能な部位の部分補修については、経過年数を考慮することにはなじまないと考えられる。
・フローリングを例にとると、補修を部分的に行ったとしても、将来的には全体的に張替えるのが一般的であり、部分補修がなされたからといって、フローリング全体としての価値が高まったと評価できるものではない（つぎはぎの状態になる）。
・よって、部分補修の費用全額を賃借人が負担しても、賃貸人が当該時点におけるフローリングの価値（経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値）を超える利益を獲得することにはならないので、経過年数を考慮する必要はない。
・こうした部位等については、経過年数を考慮せず、部分補修費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられる。（なお、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は、経過年数を考慮するのが適当といえる）
賃借人に原状回復義務がある場合のクロス、フローリング等の負担割合
１）クッションフロア
〇賃借人の負担単位
・毀損等が複数箇所の場合は、居室全体
〇経過年数等の考慮
・6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する。
２）クロス
〇賃借人の負担単位
・㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。
〇経過年数等の考慮
・6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する。
３）フローリング
〇賃借人の負担単位
・原則㎡単位
・毀損等が複数箇所の場合は、居室全体
〇経過年数等の考慮
・補修は経過年数を考慮しない。
（フローリング全体にわたる毀損等があり、張り替える場合は、当該建物の耐用年数で残存価値 1 円となるような負担割合を算定する。）
〇賃借人の負担単位
・毀損等が複数箇所の場合は、居室全体
〇経過年数等の考慮
・6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する。
２）クロス
〇賃借人の負担単位
・㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。
〇経過年数等の考慮
・6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する。
３）フローリング
〇賃借人の負担単位
・原則㎡単位
・毀損等が複数箇所の場合は、居室全体
〇経過年数等の考慮
・補修は経過年数を考慮しない。
（フローリング全体にわたる毀損等があり、張り替える場合は、当該建物の耐用年数で残存価値 1 円となるような負担割合を算定する。）
経過年数を考慮した額の裁判事例
※上記参考資料の”3章 原状回復にかかる判例の動向［事例 17］ 経過年数を考慮した賃借人の負担すべき原状回復費用が示された事例”
●入居期間
・H11年3月～H13年3月の2年間
●修理項目
①壁ボードに空けられた穴
②壁ボード穴に起因する周辺の壁クロスの損傷
③台所換気扇の焼け焦げ等
④清掃業者による清掃費用
●裁判所の判断
①壁ボードの穴
・賃借人の過失によるものなので、賃借人が修理費用全額1万5000円を負担。
②壁ボード穴に起因する周辺の壁クロスの損傷
・少なくとも最小単位の張替えが必要で、これも賃借人Ｘが負担すべき。
・その負担すべき範囲は約5㎡であり、本件壁クロスは入居の直前に張替えられ、退去時には2年余り経過。
→残存価値は約60%。
→賃借人が負担すべき額は、㎡単価1700円に5を乗じた金額の60%である5100円となる。
③台所換気扇の焼け焦げ等
・台所換気扇の焼け焦げ等は、賃借人の不相当な使用による劣化。
・換気扇が設置後約12年経過していることから、その残存価値は新規交換価格の10%と評価される。
→賃借人は換気扇取替え費用2万5000円の10%の2500円を負担すべき。
④清掃業者による清掃費用
・明け渡し時に、通常賃借人に期待される程度の清掃が行われていたとは認められず、賃貸人が業者に清掃を依頼したことはやむを得ないものと認められる。
・そして、清掃業者は居室全体について一括して受注する実情に照らせば、賃借人は、その全額3万5000円について費用負担の義務がある。
●入居期間
・H11年3月～H13年3月の2年間
●修理項目
①壁ボードに空けられた穴
②壁ボード穴に起因する周辺の壁クロスの損傷
③台所換気扇の焼け焦げ等
④清掃業者による清掃費用
●裁判所の判断
①壁ボードの穴
・賃借人の過失によるものなので、賃借人が修理費用全額1万5000円を負担。
②壁ボード穴に起因する周辺の壁クロスの損傷
・少なくとも最小単位の張替えが必要で、これも賃借人Ｘが負担すべき。
・その負担すべき範囲は約5㎡であり、本件壁クロスは入居の直前に張替えられ、退去時には2年余り経過。
→残存価値は約60%。
→賃借人が負担すべき額は、㎡単価1700円に5を乗じた金額の60%である5100円となる。
③台所換気扇の焼け焦げ等
・台所換気扇の焼け焦げ等は、賃借人の不相当な使用による劣化。
・換気扇が設置後約12年経過していることから、その残存価値は新規交換価格の10%と評価される。
→賃借人は換気扇取替え費用2万5000円の10%の2500円を負担すべき。
④清掃業者による清掃費用
・明け渡し時に、通常賃借人に期待される程度の清掃が行われていたとは認められず、賃貸人が業者に清掃を依頼したことはやむを得ないものと認められる。
・そして、清掃業者は居室全体について一括して受注する実情に照らせば、賃借人は、その全額3万5000円について費用負担の義務がある。