各種リスクを考慮したキャッシュフローシミュレーションを作成しています。検証がてら築浅物件をローンで購入した場合のキャッシュフロー表を家賃の減少、空室、修繕積立金のアップ、税金を考慮して作成してみました。
シミュレーションはこちら⇒税金、各種リスクを考慮したキャッシュフローシミュレーション
●物件の条件
・築浅物件
・物件価格 1,500万
・借入金 1,425万、金利3%、借入期間30年
・自己資金 135万
（頭金5% 75万、諸経費60万）
・家賃 8.5万
・管理費・修繕積立金 0.8万、0.2万の計１万
・賃貸管理手数料 5%
●各種経費、リスクを考慮したキャッシュフローシミュレーション
（１）シミュレーションの条件
①家賃
・4年おきに入居者入れ替わり
・次の賃料発生まで2ヶ月。
・次の家賃は4%減
・リフォーム費用は5万円
②修繕積立金
・10年後に＋2,000円
・20年後に＋3,000円
③固定資産税
・年５万と想定
④減価償却
税金を計算するのに固定資産税を使います。
とりあえず、建物が800万として下記と仮定します。
・耐用年数 40年
・定額の減価償却費 20万/年
⑤比較対象の投資
比較対象として135万を1%で単利運用した場合の収支も計算しました。
⑥所得税率
5%と33%の２パターンで計算。
※更新料
・更新料は管理費を除いた家賃に対する1ヵ月で、半分は賃貸管理会社に報酬として支払う。
・退去のタイミングによってもらえたりもらえなかったりするので、とりあえず3年に1回もらえるものとして計算しています。
（２）シミュレーション結果
①所得税率５%の場合
１年目は毎月１万の手取りがありますが、入居者入れ替わり（４年）ごとに４％の家賃下落があるとすると、１２年目にはプラスがほとんどなくなり、ローンが終わる３０年目までマイナス収支になります。
ローンの支払が終了した後はプラスになって、40年目の段階で毎月の手取りが４万という計算になります。
４０年の時点での通年収支は若干マイナスですが、それ以降ずっと毎月４万円の手取り収入があるのは安心ですね。金利が上昇した場合のシミュレーションは別途確認したいと思います。
・１年目
月額の手取り +1.07万
年間収支 +4.32万
・１２年目
月額の手取り +0.23万
年間収支 -5.92万
・３０年目（ローン最終年）
月額の手取り -1.44万
年間収支 -24.73万
・４０年目
月額の手取り +4.09万
年間収支 +39.64万
・通年収支 -16.19万
比較収支 +178.2万
（単利1%で運用）
②所得税率３３%の場合
毎月の収支は同じなので通年収支のみ見てみると
-219.29万になります。
キャッシュの場合の３００万の差と比べると少なくはなりますが、思ったより差がありますね。
手元に残る現金が少ないので収める税金も少ないというイメージがあったのですが、元金の返済分は経費に入らないので課税対象の不動産所得はもっと高く、収める税金の額が思ったより多くなっているようですね。