各種リスクを考慮したキャッシュフローシミュレーションを作成しています。検証がてら築浅物件を現金で購入した場合のキャッシュフロー表を家賃の減少、空室、修繕積立金のアップ、税金を考慮して作成してみました。
シミュレーションはこちら⇒税金、各種リスクを考慮したキャッシュフローシミュレーション
●物件の条件
・築浅物件
・自己資金 1,530万
（物件価格1,500万、諸経費30万）
・家賃 8.5万
・管理費・修繕積立金 0.8万、0.2万の計１万
・賃貸管理手数料 5%
●一般の不動産会社が用意するシミュレーション
不動産会社が用意するシミュレーションは、毎月の受け取り額がいくらで、実質利回りがいくらかぐらいだと思います。
・手取り家賃
家賃-管理・修繕積立金-管理委託手数料
8.5-1-8.5*0.05=7.07万/月
・実質利回り
7.07*12/1,530*100=5.5%
実質利回り5.5%というと、定期預金などの金利と比べるとすごく高いように思えますが、実際には税金やリフォームなどの経費、家賃下落や空室、修繕積立金アップのリスクがあり、実際の収支はもっと悪くなります。
●各種経費、リスクを考慮したキャッシュフローシミュレーション
（１）シミュレーションの条件
①家賃
・4年おきに入居者入れ替わり
・次の賃料発生まで2ヶ月。
・次の家賃は4%減
・リフォーム費用は5万円
②修繕積立金
・10年後に＋2,000円
・20年後に＋3,000円
③固定資産税
・年５万と想定
④減価償却
税金を計算するのに固定資産税を使います。
とりあえず、建物が800万として下記と仮定します。
・耐用年数 40年
・定額の減価償却費 20万/年
⑤比較対象の投資
比較対象として1,530万を1%で単利運用した場合の収支も計算しました。
⑥所得税率
5%と33%の２パターンで計算。
※更新料
・更新料は管理費を除いた家賃に対する1ヵ月で、半分は賃貸管理会社に報酬として支払う。
・退去のタイミングによってもらえたりもらえなかったりするので、とりあえず3年に1回もらえるものとして計算しています。
（２）シミュレーション結果
①所得税率5%の場合。
通年収支は2,037万になります。1,530万を単利1%で運用した場合と同程度キャッシュが手元に残る計算になります。
40年後の物件の価値が半分だったとすると750万です。
さらに、このシミュレーションでは、不動産の利益を何も運用せずに貯金していると想定してます。毎年発生する約60万の利益を比較対象と同じ単利1%運用したとすると、だいたい370万ぐらいの利子利益が発生するので、単利1%と比べると1,100万ぐらいはプラスになるのではないでしょうか。
②所得税率33%の場合
通年収支は、1,715万になります。5%の場合と比べて300万ぐらい少なくなります。それでも単利1%で運用するよりはプラスになるかとは思いますが、かなり少なくなりますね。
本業の年収が高く所得税率が高い人は税金の負担がかなり多くなる事が分かります。
いろいろ対策する必要がありそうですね。