各種リスクを考慮したキャッシュフローシミュレーションを作成しています。ローンを使って築浅物件を購入し、その後金利が上昇した場合のシミュレーションを行ってみます。
シミュレーションはこちら⇒税金、各種リスクを考慮したキャッシュフローシミュレーション
ここ数年ゼロ金利状態が続いていますが、日銀が２％の物価目標を掲げているので、変動金利の場合は今後上昇する事も考慮する必要があります。
ここでは、３年後にプラス２％、５年後にさらにプラス２％としてシミュレーションしてみます。
●物件の条件
・築浅物件
・物件価格 1,500万
・借入金 1,425万、借入期間30年
・金利 当初3%、3年後5%、5年後7%
・自己資金 135万
（頭金5% 75万、諸経費60万）
・家賃 8.5万
・管理費・修繕積立金 0.8万、0.2万の計１万
・賃貸管理手数料 5%
●各種経費、リスクを考慮したキャッシュフローシミュレーション
（１）シミュレーションの条件
①家賃
・4年おきに入居者入れ替わり
・次の賃料発生まで2ヶ月。
・次の家賃は4%減
・リフォーム費用は5万円
②修繕積立金
・10年後に＋2,000円
・20年後に＋3,000円
③固定資産税
・年５万と想定
④減価償却
税金を計算するのに固定資産税を使います。
とりあえず、建物が800万として下記と仮定します。
・耐用年数 40年
・定額の減価償却費 20万/年
⑤比較対象の投資
比較対象として自己資金135万を1%で単利運用した場合の収支も計算しました。
⑥所得税率
5%で計算。
※更新料
・更新料は管理費を除いた家賃に対する1ヵ月で、半分は賃貸管理会社に報酬として支払う。
・退去のタイミングによってもらえたりもらえなかったりするので、とりあえず3年に1回もらえるものとして計算しています。
（２）シミュレーション結果
●当初はプラス１万、３年後の２％の金利上昇で毎月の手取りがマイナス
１年目は毎月１万の手取りがありますが、３年目の２％の金利上昇によってこの年には毎月の収支がマイナスになってしまいます。（実際は、金利が上昇してもすぐに支払額が増えることはないとおもいますが、このシミュレーションではそこまで考慮していません）
●５年後のさらなる金利上昇で、毎月３万、年４０万の赤字
そして５年目にさらにプラス２％金利が上昇すると、毎月３～４万、年５０万ぐらいの赤字がローン終了時まで続く計算になります。
ローンの支払が終了した後はプラスになって、毎月４万以上の手取りがある状態にはなります。
●４０年後の通年収支はマイナス９８０万
４０年の時点での通年収支はマイナス９８０万、金利が上昇しない場合は通年収支がマイナス１６万だったので、金利上昇のリスクがいかに大きいかがよく分かります。
（ちなみに、金利が３年後のプラス２％以降は上昇しないでずっと同じ金利が続いた場合で計算してみると、４０年後の通年収支でマイナス４８４万、マイナスが半分ぐらいになります。）
利息は元金に対してかかるので、金利上昇による利息負担を軽減するには元金を減らす、すなわち繰上げ返済をするしかありません。
別途繰上げ返済した場合のシミュレーションについても確認したいと思います。