一方、敷金はゼロですがルームクリーニング代を初期費用として入居者が負担し、オーナーが預かっているタイプの契約もあり、この場合も敷金の場合と同様に売主から買主に引き継がれますので清算処理が必要なのですが、この清算処理が漏れていたことがありました。
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ルームクリーニング代と敷金の違い
１）敷金とは
・契約期間中に滞納があった場合の家賃債務や、部屋を損傷させた場合の修理費の担保として、契約時に初期費用として預けておくお金。
・退去する際、家賃の滞納などがない場合は、敷金の額からや原状回復費用の借主負担分を差し引いた金額が返ってくる。
※民法における敷金の定義（622条の2）
〇1項
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
〇2項
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
２）ルームクリーニング代
・敷金と同じように契約時に初期費用として借主が負担する場合がある。
・退去時に、室内の汚れの程度や入居期間に関わらず、少なくてもルームクリーニングとエアコンクリーニングは一般的に行われるが、このルームクリーニング代に充当するためのもの。
・敷金のように民法で定義づけられているわけではないので、各不動産会社ごとに対応が異なっている場合がある。
・敷金礼金なしで初期費用が少ないことを売りにして賃貸募集されている物件においてもルームクリーニング代の名目で契約時に負担する契約となっている場合がある。
・契約期間中に滞納があった場合の家賃債務や、部屋を損傷させた場合の修理費の担保として、契約時に初期費用として預けておくお金。
・退去する際、家賃の滞納などがない場合は、敷金の額からや原状回復費用の借主負担分を差し引いた金額が返ってくる。
※民法における敷金の定義（622条の2）
〇1項
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
〇2項
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
２）ルームクリーニング代
・敷金と同じように契約時に初期費用として借主が負担する場合がある。
・退去時に、室内の汚れの程度や入居期間に関わらず、少なくてもルームクリーニングとエアコンクリーニングは一般的に行われるが、このルームクリーニング代に充当するためのもの。
・敷金のように民法で定義づけられているわけではないので、各不動産会社ごとに対応が異なっている場合がある。
・敷金礼金なしで初期費用が少ないことを売りにして賃貸募集されている物件においてもルームクリーニング代の名目で契約時に負担する契約となっている場合がある。
売買時の清算漏れに注意
●オーナーチェンジ物件の売買時の清算
・オーナーチェンジ物件の場合、不動産仲介会社が既存の賃貸借契約書の内容を確認して売主と買主との間の清算処理を行う。
・敷金の場合は賃貸借契約書に独立した欄に分かりやすく金額が記載されているが、ルームクリーニング代の場合は独立した欄がなく特約事項に文章で記載されている場合がある。
●売買時の清算漏れに注意
・上記記載のようにルームクリーニング代が特約事項に記載されている場合、不動産仲介会社の担当者が見落としてしまうことがある。
・一般の実需向けの物件をメインに取り扱っている不動産会社の場合は、オーナーチェンジ物件の経験が少ない場合もあるので要注意。
・売主自身もルームクリーニング代を預かっていることを忘れてしまっている場合もある。
●実際に経験した事例
〇既存の賃貸借契約書の記載
・敷金の欄：ゼロ
・特約事項の欄：ルームクリーニング代は契約時に負担とする。
〇売買時の清算
・不動産仲介者者も売主もルームクリーニング代をオーナーが預かっていることに気づかず、清算漏れ
〇購入してから9ヶ月後に入居者退去、退去精算時に発覚
・賃貸管理会社から退去清算後の請求書が届き、内訳書を見ると以下のように記載。
①ルームクリーニング費用：約3.5万
②ルームクリーニング費用以外の原状回復費用：約11.5万
③借主負担額：約8.5万
貸主への請求金額：①＋②－③＋預かりルームクリーニング代（3.5万）＝10万
この時初めて貸主が借主からルームクリーニング代を預かっている契約であることを認識しました。
契約時の不動産仲介会社の担当者に連絡したところ、すぐに対応頂き、売主から振り込んでもらうことができました。
売買から9ヶ月しか経っていなかったためすぐに対応頂くことができましたが、数年経ってから発覚していた場合は、不動産仲介会社の担当者が退職していたり、売主も書類を廃棄していたりすることも考えられ、もっと対応に時間がかかったり泣き寝入りとなってしまったかもしれません。
・オーナーチェンジ物件の場合、不動産仲介会社が既存の賃貸借契約書の内容を確認して売主と買主との間の清算処理を行う。
・敷金の場合は賃貸借契約書に独立した欄に分かりやすく金額が記載されているが、ルームクリーニング代の場合は独立した欄がなく特約事項に文章で記載されている場合がある。
●売買時の清算漏れに注意
・上記記載のようにルームクリーニング代が特約事項に記載されている場合、不動産仲介会社の担当者が見落としてしまうことがある。
・一般の実需向けの物件をメインに取り扱っている不動産会社の場合は、オーナーチェンジ物件の経験が少ない場合もあるので要注意。
・売主自身もルームクリーニング代を預かっていることを忘れてしまっている場合もある。
●実際に経験した事例
〇既存の賃貸借契約書の記載
・敷金の欄：ゼロ
・特約事項の欄：ルームクリーニング代は契約時に負担とする。
〇売買時の清算
・不動産仲介者者も売主もルームクリーニング代をオーナーが預かっていることに気づかず、清算漏れ
〇購入してから9ヶ月後に入居者退去、退去精算時に発覚
・賃貸管理会社から退去清算後の請求書が届き、内訳書を見ると以下のように記載。
①ルームクリーニング費用：約3.5万
②ルームクリーニング費用以外の原状回復費用：約11.5万
③借主負担額：約8.5万
貸主への請求金額：①＋②－③＋預かりルームクリーニング代（3.5万）＝10万
この時初めて貸主が借主からルームクリーニング代を預かっている契約であることを認識しました。
契約時の不動産仲介会社の担当者に連絡したところ、すぐに対応頂き、売主から振り込んでもらうことができました。
売買から9ヶ月しか経っていなかったためすぐに対応頂くことができましたが、数年経ってから発覚していた場合は、不動産仲介会社の担当者が退職していたり、売主も書類を廃棄していたりすることも考えられ、もっと対応に時間がかかったり泣き寝入りとなってしまったかもしれません。
きれいに使ったのに3万円、ルームクリーニング特約は有効なの？
●敷金ゼロなのにルームクリーニング特約で3万円？
敷金ゼロで入居者募集していたのに、いざ契約しようという段階でルームクリーニング特約で3万円、と言われたら入居者は納得するのかなと疑問に思いました。
どんなにきれいに使っても契約時に支払ったルームクリーニング代は返金されないとなると入居者は納得するのかなと疑問に思いました。
●国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』によると
〇クリーニング特約の有効性が認められた事例
・契約の締結にあたって特約の内容が説明されていたこと等を踏まえ「契約終了時に、本件貸室の汚損の有無及び程度を問わす専門業者による清掃を実施し、その費用として2万5000円（消費税別）を負担する旨の特約が明確に合意されている」と判断されたもの（東京地方裁判所判決平成21年9月18日）があり、本件については借主にとっては退去時に通常の清掃を免れる面もあることやその金額も月額賃料の半額以下であること、専門業者による清掃費用として相応な範囲のものであることを理由に消費者契約法10条にも違反しないと判断された。
〇クリーニング特約が有効とされない事例
・「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」旨の特約は、一般的な原状回復義務について定めたものであり、通常損耗等についてまで賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものとは言えないと判断（東京地方裁判所判決平成21年1月16日）された。
敷金ゼロで入居者募集していたのに、いざ契約しようという段階でルームクリーニング特約で3万円、と言われたら入居者は納得するのかなと疑問に思いました。
どんなにきれいに使っても契約時に支払ったルームクリーニング代は返金されないとなると入居者は納得するのかなと疑問に思いました。
●国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』によると
〇クリーニング特約の有効性が認められた事例
・契約の締結にあたって特約の内容が説明されていたこと等を踏まえ「契約終了時に、本件貸室の汚損の有無及び程度を問わす専門業者による清掃を実施し、その費用として2万5000円（消費税別）を負担する旨の特約が明確に合意されている」と判断されたもの（東京地方裁判所判決平成21年9月18日）があり、本件については借主にとっては退去時に通常の清掃を免れる面もあることやその金額も月額賃料の半額以下であること、専門業者による清掃費用として相応な範囲のものであることを理由に消費者契約法10条にも違反しないと判断された。
〇クリーニング特約が有効とされない事例
・「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」旨の特約は、一般的な原状回復義務について定めたものであり、通常損耗等についてまで賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものとは言えないと判断（東京地方裁判所判決平成21年1月16日）された。
ルームクリーニング特約の設定金額例（2025年）
ルームクリーニング特約の金額、各賃貸管理会社毎にどの程度の金額になっているのか、いくつかの賃貸管理会社の敷金ゼロ物件の募集広告を見て調べてみました。（2025年3月時点）
N社：4.4万円
S社：4.4万円
L社：3.52万円
C社：3.52万円
A社：4.84万円
T社：5.5万円（退去時）
C社：4.4万円
3万円でも高いと思っていましたが、ここ数年のインフレの影響か4～5万円とさらに高くなっているようです。
家賃が5万円ぐらいの物件だと敷金1ヵ月の場合とあまり変わらなくなってしまうので、敷金ゼロを売りにして募集するのは問題のような気がしています。
N社：4.4万円
S社：4.4万円
L社：3.52万円
C社：3.52万円
A社：4.84万円
T社：5.5万円（退去時）
C社：4.4万円
3万円でも高いと思っていましたが、ここ数年のインフレの影響か4～5万円とさらに高くなっているようです。
家賃が5万円ぐらいの物件だと敷金1ヵ月の場合とあまり変わらなくなってしまうので、敷金ゼロを売りにして募集するのは問題のような気がしています。