マンション投資の物件購入ルート（再販、仲介）　専任物件は狙い目？

１）投資用マンション専門業者と非専門業者
　
●投資用マンション専門業者
　
・専門的な助言やサービスを受けることができ、物件の良し悪しを判断することも可能。
・購入後もアフターサービスが受けられる（物件管理・確定申告など）
・質の高い専門業者の場合、需給バランスや市場動向、将来予測、物件の競争力といったポイントをしっかり押えている。
　
●非専門業者、一般の仲介会社
　
・1Rマンションの経営についての情報やサポートを十分に提供してもらえない場合が多い。
・中古の単身者向け収益物件となると、物件価格が小さく手数料収入も少なくなるため、一般的な仲介会社では積極的に情報収集していない場合が多い。
→市場に出ている物件しか扱わないことになり、必ずしも良い条件で購入できるわけではない。
　
２）仲介物件と売主（再販）物件
　
・中古ワンルームマンションの取り引き方法は、仲介と買取再販に分かれるが、仲介物件については以下に示すデメリットがあり、現状は不動産業者の買取再販が多い。
　
●売主再販物件
・提携金融機関を利用でき、優遇金利（低金利）で物件を購入できる。
・長期のフルローンで自己資金をほとんど出さずに融資を受けることができる場合が多い。
　
●仲介物件のデメリット
・提携ローンが使えない場合が多い。
→ローンに関する手続きを自身で行わなければならない場合がある。
・提携ローンが使える場合でも売主物件の提携ローンと比べて融資条件が悪くなる。（ローン期間、自己資金、金利、買主の勤務先・収入などの属性など）
　
●売主（再販）物件の価格
・提携金融機関の融資評価が物件価格の基準となる。
→再販業者が提携している提携金融機関は、オリックス、ジャックスなど限られているので、物件価格の違いは同等の場合が大半。
・提携金融機関の評価基準は、手取り家賃（家賃－管理費・修繕積立金）と立地が重要視される。

●投資物件の売主側の仲介業者
・財閥系大手仲介業者、すでに付き合いのある会社、自宅や職場に近い会社など地場の業者である場合が多く、収益不動産専門会社ではない場合も多い。
　
●実需向けの物件メインの仲介業者
・一般の実需向け不動産サイトだけと契約している不動産業者も多い。
→投資用ワンルームが実需向け不動産サイトに掲載されている。
　
●財閥系大手仲介業者
・一番情報が集まりやすいが、取り扱い物件の大半が実需のマイホームなので、中古1Rは積極的に対応しない可能性がある。
・実需のマイホームと比べて価格が安い中古1Rの場合は仲介手数料が低く割りに合わないため、もっとも速やかに購入する、手間のかからない買主を探しがち。
→買取業者に売却
・買取業者は転売で利益を出す必要があり、在庫リスクも考慮して7掛けぐらいが買取価格となる場合が多い。
・買取業者の提示する7掛けの価格で売主が売却を拒否したタイミングで、エンドの一般買主がもう少し高い価格で購入申し込みをした場合は、相場より安く購入できる場合もある。
　
●地場の業者
・普段は投資物件の販売に携わっていないため、相場観に大きなズレがある場合がある。

●専任物件、一般物件の確認方法
　
・インターネットで公開されている中古マンションの取引態様欄を確認。 →”一般媒介”、”仲介”、”専任媒介”などど記載されている。
　
●専任物件では大幅に値引きも？
　
・”専任媒介”の場合、売主はその不動産会社のみと契約しているので、その不動産会社の営業担当者は、売主の状況、要望などの情報を素早く入手できたり、タイミングが良ければ大幅に値引きした価格で購入できる事もある。
・専任媒介物件だと売主と買主の両方から仲介手数料をもらえるので熱心に営業する場合が多い。
　
〇私の経験事例
①私と営業担当者との関係
・何度か電話のやり取りをしたり、直接お会いしたりして、担当者と信頼関係が築けている状態だった。
・こちらの希望、状況を隠さず伝えていたので、条件が合えば購入すると営業担当者は判断していたと思われる。
・それ以前にもいくつかの専任物件を紹介されていた。
　
②購入時の状況
・最初に該当物件を詳細された際は、売出し価格が希望より高く辞退。
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・一週間ぐらい経ってから営業担当者から、”今売主さんと交渉していて、価格を下げてくれそうですがどうですか？”、と電話連絡
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・それでもまだ希望価格と開きがあったので再度辞退。
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・営業担当者、再度、売主に連絡して値下げの交渉を継続
　値下げしては、希望より高いので断る、さらに値下げしては希望より高いので断る、を何度か繰り返し、ついには希望条件まで価格が下がった。