宅地建物取引業の概要、宅地建物取引士の設置

〇宅地建物取引業法:2,31条
〇過去問
・管理業務主任者 
・マンション管理士 
 
 
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宅地建物取引業、宅地建物取引業者、宅地建物取引士とは?
●宅地建物取引業
 
〇宅地建物取引業とは
・宅地or建物の売買or交換、宅地or建物の売買、交換、貸借の代理or媒介をする行為で業として行うものをいう。
 
〇”取引”とは
・”自ら当事者として”、売買・交換をすること。
→自ら当事者として貸借する場合は”取引”ではない。
・売買・交換・貸借の”代理・媒介”をすること
 
〇”業”とは
・不特定多数を相手に、反復継続して行うこと。
 
〇宅地建物取引業を行うには
・この事業を行うためには宅地建物取引業法で定める免許(国道交通大臣又は都道府県知事の免許)が必要。
・営業や広告、契約等の際には宅地建物取引業法に基づく規制を受ける。
 
●宅地建物取引業者
 
・宅地建物取引業の”免許”を受けて宅地建物取引業を営む者。
・多額の資本を必要としないことから小規模の会社が多く存在する。
・宅地建物取引業者は、自ら売買・交換するときは、売買契約の当事者だが、相手方の探索や契約の成立までの仲介の仕事の場合は、法律行為でない事務の委託ということになり、準委任契約ということになる。
→準委任契約は、委任の規定が準用されるので、基本的には委任の規定に従うことになる。
 
●宅地建物取引士
 
・宅建試験に”合格”し、都道府県知事の資格”登録”を受け、”宅地建物取引士証の交付”を受けた者。
宅地建物取引業の主な業務内容
①不動産仲介業務
〇売買仲介
・宅地・新築住宅・中古住宅の売買仲介。
・オフィスビルの売買仲介等
〇賃貸仲介
・賃貸住宅の仲介。
・オフィスビル等のテナント仲介。
・駐車場の賃貸仲介等
 
②不動産代理業務
〇販売代理
・分譲マンション、建売住宅、分譲地の販売代理等
 
③不動産売買業務
 
※自ら不動産を賃貸する場合には、宅地建物取引業に当たらない。
宅地建物取引士の設置(31条の3)
●宅建業者の宅地建物取引士の設置義務
・宅建業者は事務所に従業者5人につき1人以上の割合で”成年者”である”専任”の取引士を設置しなければならない。
・一定の案内所には、少なくとも1人以上の設置が義務付けられている。
・専任の宅地建物取引士の数が足りなくなれば、2週間以内に補充などの対応が必要。
 
●専任の取引士
・その事務所等に常時勤務し、もっぱら宅地建物取引業務に従事。
・その宅地建物取引業者の役員をしていても、非常勤の役員では”専任”の宅地建物取引士とみなされない。
・”監査役”というのは、この専任の宅地建物取引士に選任することができない。
 
〇業者または役員が宅建士である場合の特例
・”個人業者で本人が宅建士”、”法人業者の役員が宅建士”の場合、専任の宅建士とみなされる。
 
●取引士でなければできない業務
・重要事項の説明(35条書面説明)
・重要事項説明書への記名・押印
・37条書面への記名・押印(契約書の記名・押印)※説明は含まれていない。

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