所有しているマンションで更新時期の退去が２度続けて発生しました。
賃料が１０万円以上の物件で時期も繁忙期ではなかったため、精神的なショックが大きかったです。
更新がきっかけとなって退去につながっているように思えたので、更新料の設定について考えてみました。
●更新のタイミングで続けて退去
それぞれ６月と８月の時期で繁忙期ではないので、たまたま引越しの時期が重なったとは思えず、更新料を払う前に引越ししようという思いがあったと思われます。
それぞれ転勤や持家の購入などの理由があったようなので更新がなくてもいずれ退去していたかもしれませんが、更新料を支払う前に決断しようという前倒しの作用はあったと思われます。
●更新料をゼロにしては？
更新料は一ヶ月分の賃料ですが、そのうち半分は賃貸管理会社への手数料として支払うので、手元に残るのは半月分の賃料です。
賃料半月分の収入と前倒しで不利な時期に退去されるリスクのどちらを重視するべきか？
平均的な入居期間は３～４年という話をよく聞きます。更新は１～２回という事になります。
そう考えると更新料収入より更新に伴う退去のリスク（リフォーム代、空室期間増大）の方が大きくなるような気がします。
いくつかの賃貸管理会社に相談してみるゼロゼロの物件や賃料が高額な物件では更新前の退去が多くなる印象があるとの事で、更新料をゼロにする事は効果がありそうだというお話を頂きました。
●更新料をゼロにした場合の更新事務手数料は？
通常は更新料収入の半分を更新事務手数料として賃貸管理会社に支払う事になりますが、更新料がゼロの場合はどうなるのでしょうか？
私が契約している数社の賃貸管理会社との代行委託契約書では更新料の２分の１としか記載されていなく、更新料をゼロとする事を想定していないようでした。
いくつかの会社に実際に相談してみると、下記３つに対応が分かれました。
a)更新料ゼロの場合は更新事務手数料もゼロ。
b)更新料を賃料に置き換えて賃料２分の１を更新事務手数料とする。
c)賃料に関わらず一律１万円。
私は２物件で更新料をゼロに設定しましたが、１物件はc)の立場を取る会社でこの料金設定は納得いくものだったのでそのままお願いしました。
もう一つの物件はb)の立場を取る会社でした。
実際に更新作業を行っていただいているので事務手数料を支払うのは当然としても、更新料収入がないのに賃料を基準にして更新事務手数料の額が決められるのは納得できないと主張したところ、こちらの要望を聞き入れて頂き１万円にして頂きました。
●契約期間を繁忙期にずらすのは？
更新の時期が閑散期でこのタイミングで退去されると募集条件や空室期間の面で厳しくなります。
では、契約期間を更新のタイミングまで延ばす形で変更したらどうか？
契約期間は通常２年ですが、期限が８月などの場合、４ヶ月延ばして１２月末にするということです。
これならば更新料を一ヶ月のままにしておいても空室リスクは増大しないのではないかという事です。
手続きで多少の面倒をかけますが長くする分には特に入居者にとってデメリットはないような気がしたのです。
こちらについても賃貸管理会社に可能かどうか聞いてみました。入居者とオーナーの双方が同意すれば可能とのお答えでした。
ただ、火災保険や保証会社との契約の更新の時期も年単位である場合が多く、これらの更新時期とずれてしまう事による手間の増加はあるとの事でした。
この場合に手間が増えてしまうのは賃貸管理会社と入居者なので、双方の同意が得られたら試みても良いかなと思っています。