マンション売却時の注意点

実際にマンションを売却してみていろいろ反省点等ありましたので、今後の参考のため備忘としてまとめました。
 
※目次をクリックすると目次の下部にコンテンツが表示されます。
売却の査定価格
●ファミリー、コンパクトマンションの場合
 
・ワンルームの場合は利回りをベースに評価するようですが、ファミリーやコンパクトマンションの場合は投資家ではなく、実需(自分の居住用)として購入するので評価の仕方が異なるようです。
 
いくつかの業者に査定を依頼しましたが、どの業者も同一マンションや近隣の類似物件の直近の成約事例や現在売り出し中の事例を基に査定していました。
 
一部のファミリーやコンパクトマンションを多く手がけている業者は、その部屋の日当たり、眺望、風通しまで考慮して評価していました。実需の場合は、実際に自分が住むということもあり、そういった条件も重視するようです。
仲介業者の選定
私は購入時にいろいろお世話になったので、購入時の仲介業者にお願いしました。
 
購入時の業者と疎遠になっている物件もあるので、今後売却時は以下を検討事項としようと思っています。
 
●仲介手数料
 
・割引している業者もあるようです。
 
●付加サービス
 
・買取保証(一定期間内に仲介で売却できなかった場合に、事前に約束した金額で買い取る)サービスを用意している業者もあるようです。
仲介会社との契約
●専属専任、専任
 
私が契約した業者は、特にどちらを勧めるといったことは無く、都合の良い方法を選んでください、とのことでした。
 
特に自分で買主を探すつもりはなかったので専属専任で契約しました。
 
ただ、以下のような仲介会社を介さずに自分で直接売るという選択肢もあるということに後で気づきました。
おうちダイレクト
 
実際に自分で契約するかどうかはともかく、反響情報の収集などで有用かもしれませんので、”専任”で契約して利用できる状態にはしておいた方が良いかなと思いました。
 
●媒介価格
 
・契約時に媒介価格を仲介業者と相談して決めます。募集開始後に反響具合を考慮しながら自由に価格を変更できるのかと思っていたのですが、よくよく契約書を読むと、引上げ時には仲介業者の承諾が必要、と記載されていました。
 
引上げの承諾を拒否する場合にはその根拠を示さなければならない、との記載もありますが、引上げは面倒だなと感じました。
 
引下げは自由に(契約上は)できるようなので、契約時の媒介価格は高めにしておいた方が良いと思いました。
 
●仲介業者に一任する値引きの範囲
 
ほとんどの買主が値引きを要求してくるようで、売主に確認せずに仲介業者の判断で値引きに応じてよい範囲を聞かれました。
 
契約が終わってから聞かれたということもあり、あまり深く考えずに了承してしまいました。
 
この値引きも考慮した上で希望価格を伝え、媒介価格を決めるべきだったなと思いました。
レインズ登録内容の確認
専任、専属専任の場合は、仲介会社は売却物件をレインズに登録します。
 
平成28年1月から以下資料のように売主は当該物件のレインズ情報を見ることが出来るようになりました。
売却依頼物件のレインズ登録内容が確認できます(PDF)
 
レインズに登録されると登録証明書が発行され、その証明書に記載されているIDとパスワードを使ってログインして確認できるようです。
 
仲介業者からこの登録証明書が交付されることになっています。
 
私は後でこのことに気づき、実際には確認することができませんでした。仲介業者から登録証明書が届かなかったら問い合わせしましょう。
購入申込み~売買契約の準備
●購入申込み
 
私が頂いた購入申込書には以下の項目がありました。
・物件情報
・売買価格
・契約日、手付金
・引渡し日、残金
・ローン特約の有無
・申込み者の住所、氏名
 
申込み後にローンの事前審査を行うので、契約日は申込日から一週間後ぐらいのようです。  
●売買契約に必要な書類の準備
 
・印鑑証明書
 
●契約内容の確認
 
・引渡し日
・ローン特約に基づく契約解除期日
・手付解除期日
 
●売買契約書の雛形の確認
 
契約当日に読み合わせして説明してもらえますが、その場で聞いてすぐに疑問に思って質問をするというのは難しいと思います。事前に契約書の雛形だけでも送ってもらって契約書の条文を確認しておいたほうが良いと思います。
売買契約
●売買契約に持参するもの
 
・実印
・権利証の写しまたは登記識別情報
・本人確認書類
・印鑑証明書
・(仲介手数料の半金、収入印紙代は受領した手付金から充当。)
 
〇実印、印鑑証明書、登記識別情報が必要な理由
以下のサイトの情報が参考になりました。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1485912994
http://www.stampproof.com/cat7/regist.html
http://fudousan-hacker.com/archives/467
http://www.athome.co.jp/assess/report/how_to/013.html
 
●売買契約時に行うこと
 
・重要事項説明(説明を聞くのは買主のみ。売主は押印のみ)
・売買契約
・付帯設備表及び物件状況等報告書(各設備、物件の状況(雨漏りなど)について有・無、知っている・知らないなどにチェックを入れて書類を作成する。)
引渡し前に買主によるリフォーム
契約後、引渡し前に買主がリフォームをしたいと言われた場合は、売買契約書の特約や覚書などで、以下の点などについて要望します。
 
・万が一引渡しができなかった場合の売主のリスク回避の文言。
・リフォームの際の、水道料金や電気料金の負担。
契約後~引渡し前に行うこと
●銀行へ連絡、返済手続き
 
・銀行に物件の売却による全額返済の依頼を行う。
・返済額、繰上げ返済手数料、振込み先などの案内がある。
・銀行が火災保険の代理店の場合は、火災保険の解約の案内もある。
・登記関係については、仲介会社が紹介する司法書士になるので、仲介会社と銀行で直接打ち合わせしてもらう。
 
●火災保険の解約手続き
 
●抵当権抹消登記の費用
 
・売却する物件の登記については、仲介業者から紹介された司法書士に任せるしかないと思いますが、共同担保となっている物件の抵当権抹消については自分で行って経費削減することも可能です。
 
司法書士にお願いすると1物件2万円程度かかりますが、自分で行うと登録免許税(通常は1物件2,000円)の負担のみで行うことが出来ます。
 
●納税通知書のコピー送付
 
・固定資産税と都市計画税を清算するのに使用。
残金決済、引渡し
●残金決済、引渡しに持参するもの
 
・実印
・権利証の写しまたは登記識別情報
・本人確認書類
・印鑑証明書
・鍵
・(仲介手数料の半金、抹消費用等は残金の受領から充当。)
 
●売買契約時に行うこと
 
・抵当権の抹消手続きを司法書士に委任する手続き
・着金の確認

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