入居者が住んでいるから、と確認を怠っていませんか？
私は、購入前の段階で確認していなかったため、購入して随分経ってから確認して後悔した事があります。
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長期入居者の場合は注意を
もちろん、部屋の中の細かい内装部分については確認する事は出来ないかと思います。
しかし、エアコン、給湯器、コンロなどの設備や床がカーペットかフローリングか？
といったレベルであれば、オーナーや入居者にヒアリングすればある程度は把握する事ができます。
設備については、型番が分かれば製造年がある程度特定できますので、製造してからどのくらい経過しているかは把握する事ができます。
●長期滞在の部屋は退去時多額の出費の可能性も
入居者が長期間住み続けている部屋の場合、家賃は相場よりも高い状態を維持している事があるというメリットがある反面、退去時には大幅な出費が発生する恐れがあります。
私の場合、このような状態になっている物件が２つあります。
エアコン、給湯器、コンロはいずれも１０年以上使用していて耐用年数を超過、床はカーペットという状態です。
このような状態で空室になった場合どうするか？
設備は、仮に使用できる状態だったとしても交換する事になるかと思います。
10年以上前の製品ですと見た目の印象も今のものと比べると見劣りするでしょうし、省エネの面からも望ましくないでしょう。
床もカーペットの物件は人気がないようなので、賃貸付けの事を考えるとフロアタイルやフローリングに交換する必要がありそうです。
そうすると、設備交換と内装の工事の費用で60～70万円ぐらいの出費となる可能性があります。
空室で家賃が入ってこないうえに、70万円の出費。これは大きなリスク要因です。
私の場合、最悪、この2物件が同時に空室になってもいいように事前に現金を準備しておくか、あるいは、リフォームローンについて事前に調べておくか、いずれかの対処をする必要がありそうです。
しかし、エアコン、給湯器、コンロなどの設備や床がカーペットかフローリングか？
といったレベルであれば、オーナーや入居者にヒアリングすればある程度は把握する事ができます。
設備については、型番が分かれば製造年がある程度特定できますので、製造してからどのくらい経過しているかは把握する事ができます。
●長期滞在の部屋は退去時多額の出費の可能性も
入居者が長期間住み続けている部屋の場合、家賃は相場よりも高い状態を維持している事があるというメリットがある反面、退去時には大幅な出費が発生する恐れがあります。
私の場合、このような状態になっている物件が２つあります。
エアコン、給湯器、コンロはいずれも１０年以上使用していて耐用年数を超過、床はカーペットという状態です。
このような状態で空室になった場合どうするか？
設備は、仮に使用できる状態だったとしても交換する事になるかと思います。
10年以上前の製品ですと見た目の印象も今のものと比べると見劣りするでしょうし、省エネの面からも望ましくないでしょう。
床もカーペットの物件は人気がないようなので、賃貸付けの事を考えるとフロアタイルやフローリングに交換する必要がありそうです。
そうすると、設備交換と内装の工事の費用で60～70万円ぐらいの出費となる可能性があります。
空室で家賃が入ってこないうえに、70万円の出費。これは大きなリスク要因です。
私の場合、最悪、この2物件が同時に空室になってもいいように事前に現金を準備しておくか、あるいは、リフォームローンについて事前に調べておくか、いずれかの対処をする必要がありそうです。
設備保証サービスの利用
１）設備保証サービス利用の検討を
現金の準備、リフォームローンの利用以外の対応策以外として、”設備保証”というサービスの利用が挙げられます。
内装工事部分は対象外ですが、設備については、設備の修理、交換の費用が負担されるので、退去時の多額の出費を軽減することができます。
この設備保障サービスを利用する場合、通常の管理委託手数料に加え、追加の手数料（2,000～3,000円程度）負担は発生しますが、退去時の大きな出費を緩和できるメリットがあります。
多くの機器が新しくなってサービスが不要になった場合は、ある一定の条件を満たせば解約する事もできます。（機器交換などのサービス利用後、ある一定期間経過しないと解除できないようです。）
古い中古物件の場合はこのような事も起こりえますので、事前に確認した方が良いと思います。
２）設備保証サービスの内容
多くの賃貸管理会社によってサービスが提供されています。
どれも同様なサービス内容なのかと思っている方も多いかと思いますが、重要な部分で異なっている項目もあります。私が利用している2社のサービス内容を紹介します。
以下のように金額面ではどちらも同じですが、対象機器の範囲、解約時の対応・再契約に可否について異なっていて、B社のサービスの方が手厚いことが分かるかと思います。
●A社の設備保証サービス
〇対象機器
・エアコン
・給湯機（電気温水器、エコキュート含む）
・コンロ
・換気扇、浴室乾燥機
〇保証料
・1,500円/月（税抜き）
〇保証内容
・対象設備の修理・交換に対して上限10万円（税込）まで何度でも保証。
〇解約
・保証が適用された工事の後、1年間は解約不可。
・一度解約すると、解約した部屋では再契約不可。
●B社の設備保証サービス
〇対象機器
・エアコン
・給湯機（電気温水器、エコキュート含む）
・コンロ
・換気扇、浴室乾燥機
・水栓
・温水洗浄便座
〇保証料
・1,500円/月（税抜き）
〇保証内容
・対象設備の修理・交換に対して上限10万円（税込）まで何度でも保証。
〇解約
・加入1年後は1ヶ月前の予告期間を経て解約可能。
・再契約可能。
現金の準備、リフォームローンの利用以外の対応策以外として、”設備保証”というサービスの利用が挙げられます。
内装工事部分は対象外ですが、設備については、設備の修理、交換の費用が負担されるので、退去時の多額の出費を軽減することができます。
この設備保障サービスを利用する場合、通常の管理委託手数料に加え、追加の手数料（2,000～3,000円程度）負担は発生しますが、退去時の大きな出費を緩和できるメリットがあります。
多くの機器が新しくなってサービスが不要になった場合は、ある一定の条件を満たせば解約する事もできます。（機器交換などのサービス利用後、ある一定期間経過しないと解除できないようです。）
古い中古物件の場合はこのような事も起こりえますので、事前に確認した方が良いと思います。
２）設備保証サービスの内容
多くの賃貸管理会社によってサービスが提供されています。
どれも同様なサービス内容なのかと思っている方も多いかと思いますが、重要な部分で異なっている項目もあります。私が利用している2社のサービス内容を紹介します。
以下のように金額面ではどちらも同じですが、対象機器の範囲、解約時の対応・再契約に可否について異なっていて、B社のサービスの方が手厚いことが分かるかと思います。
●A社の設備保証サービス
〇対象機器
・エアコン
・給湯機（電気温水器、エコキュート含む）
・コンロ
・換気扇、浴室乾燥機
〇保証料
・1,500円/月（税抜き）
〇保証内容
・対象設備の修理・交換に対して上限10万円（税込）まで何度でも保証。
〇解約
・保証が適用された工事の後、1年間は解約不可。
・一度解約すると、解約した部屋では再契約不可。
●B社の設備保証サービス
〇対象機器
・エアコン
・給湯機（電気温水器、エコキュート含む）
・コンロ
・換気扇、浴室乾燥機
・水栓
・温水洗浄便座
〇保証料
・1,500円/月（税抜き）
〇保証内容
・対象設備の修理・交換に対して上限10万円（税込）まで何度でも保証。
〇解約
・加入1年後は1ヶ月前の予告期間を経て解約可能。
・再契約可能。