不動産会社が用意するシミュレーションは、毎月の受け取り額がいくらで、実質利回りがいくらかぐらいだと思います。実際には税金やリフォームなどの経費、家賃下落や空室、修繕積立金アップのリスクがあり、実際の収支はもっと悪くなります。そこでそれらのリスクを考慮したキャッシュフローシミュレーションを作成しています。
シミュレーションに下記条件を指定できるようにしています。
①家賃減少、空室、リフォーム
下記条件を指定できるようにしています。
・入居期間（４年など）
・空室期間（次の家賃が発生するまでの期間）
・次の家賃の減少率。
・リフォーム費用。
②金利
アパートローンは、変動金利の場合が多いかと思います。日銀が2%の物価目標を設定しているぐらいなので、今後の金利上昇のリスクは考慮する必要があるかと思います。
２回、金利変更を行えるようにしています。
③繰上げ返済
金利上昇への備えや投資効率を上げるために繰上げ返済を行う方も多いかと思います。
あるサイクルで一定額の繰上げ返済を行う場合をシミュレーションできるようにしています。
④所得税率
利益が増えてくると所得税（＋住民税）も多くなってきます。所得税率が高い、低いによって手元に残るキャッシュも大きく変わってきます。
所得税率を指定できるようにしています。シミュレーションでは、所得税率に10%の住民税分を足して計算しています。
⑤修繕積立金
新築時は1,000～2,000円ぐらいとなっている場合が多いですが、通常、一度目の大規模修繕後あたりから修繕積立金がアップする例が多いようです。
修繕積立金のアップを２回分指定できるようにしています。
⑥固定資産税、雑費などの経費
固定資産税と設備故障などの経費を指定できるようにしています。
⑦減価償却
税金を計算する際には、減価償却費も経費として計上できるので、指定できるようにしています。
このシミュレーションでは”定率”には対応していなく”定額”で計算しています。
⑧他の投資との比較
自己資金を多く入れた場合、その資金を他の投資手法で運用した場合と比較したい場合があります。
自己資金を単利、複利で運用した場合の通年収支を比較として計算しています。
※更新料
更新料は管理費を除いた家賃に対する1ヵ月で、半分は賃貸管理会社に報酬として支払うのが一般的かと思いますので、賃料の45%をもらえるものとして計算しています。
退去のタイミングによってもらえたりもらえなかったりするので、とりあえず3年に1回もらえるものとして計算しています。
細かい部分は動作確認中ですが、一応それっぽく動くようになっています。
試しに使ってみる方はこちら⇒キャッシュフローシミュレーション条件入力