中小規模のワンルームマンションでは資本金5,000万以下の施工業者で十分？

私が経験した4つの事例をまとめると以下になります。

事例No	事例1	事例2	事例3	事例4
戸数、階数	45戸、7階	35戸、4階	50戸、4階	30戸、7階
延床面積	850m2	700m2	1,350m2	950m2
実施時期	2012年	2014年	2020年	2021年
紹介者	理事	ｺﾝｻﾙ	管理会社	理事
ｺﾝｻﾙ有無	有り	有り	無し	無し
資本金	2,000万	2億	5,000万	1,000万
現場管理	巡回	常駐	巡回	巡回
工期	3ヵ月	3.5ヵ月	3ヵ月	3ヵ月
共通仮設費	45万	410万	55万	100万
足場費用	210万	440万	265万	235万
合計費用	1,180万	2,200万	1,200万	1,150万
諸経費割合	10%	20%	5%	4%

　
●資本金が高い施工会社だと高くなる？
　事例1と事例2では、事例2の方が規模の小さなマンションなのに費用が2倍近くになっています。
　
その当時はマンションの立地や形状などのマンション固有の特性などで事例2が高くなっているのかとあまり気にしていませんでした。
　
その後、事例3でも事例1と同様な金額で実施できたことから、事例2の業者選定に何か問題があったのでは？と疑問に思うようになりました。
　
セミナーの無料相談で専門家に相談してみると、中小規模のマンションで資本金が1億円以上のゼネコン的な業者に依頼すると高くなる、ということを教えてもらいました。
　
〇資本金が高い会社は共通仮設費、諸経費が高くなる？
・資本金が高い会社は、安全対策や施工対策を手厚く行う傾向があるのか、共通仮設費用が高くなる傾向があるようです。
・資本金が高い会社は、広告宣伝費や社内の間接費などの費用が多くかかるのか、諸経費の割合が高くなる傾向があるようです。
　
●コンサルを入れたのに倍近い金額？
　事例1と事例2では、どちらもコンサルを入れているのに、事例2では費用が倍近くになっています。
　
　今になって思えば、事例2でのコンサルは、規模の大きなファミリーマンションの事例をそのまま流用する形で、共通仕様の設計、業者選定を進めたのではないか？、と私は思っています。
　
〇中小規模のワンルームマンションなのに常駐管理？
・中小規模のワンルームマンションでは、規模の大きなファミリーマンションと比べて施工量が少なく、入居者対応も少ない為、常駐管理ではなく巡回管理でも可能かと思われます。
　
・事例2のコンサルは、規模の大きなファミリーマンションでの経験を基に、常駐管理で設計し、資本金の大きな会社を候補会社として紹介したため、他の事例と比べて金額が高くなってしまったようです。
　
●管理会社にお任せでは安くできることはある？
　管理会社にお任せだと2～3割高くなる、とよく聞きます。しかし、事例3では管理会社にお任せで、管理会社に相見積を実施してもらう形で選定しましたが、低い金額で実施できています。
　
この管理会社は工事施工の部門がなく、工事の元請けは行っていないようで、中立的な立場で相見積を実施してくれたようです。
　
工事の元請けを行わず、中立的な立場で業者選定サポートをしてくれる管理会社であれば、理事の負担が少なく、低価格で大規模修繕工事を実施できるかもしれません。