賃貸管理

賃貸借契約の更新業務、同条件で更新し、更新料の振込みを確認するだけ、と思っていませんか?更新業務においても管理会社毎に対応の違いがあります。
 
●更新業務の流れ
 
①更新日の2ヶ月半~3ヶ月前ぐらいに、更新契約開始のお知らせが届く。
 
どの会社も下記項目について通知があります。
 
・更新日
・現状の賃料、管理費
・更新後の賃料、管理費(同条件)
・条件の変更を希望する場合は、○月○日までに連絡ください。
 
②更新月の当月、または翌月に更新料が賃料と一緒に振り込まれる。
 
③更新契約書が送られてくる。
 
●更新契約開始の事前連絡が届かない場合も?
 
今まで4社ぐらいの賃貸管理会社に更新業務を行っていただきましたが、1社だけ更新開始の事前連絡がありませんでした。
 
幸い、連絡がなかっただけで更新業務自体は行われていました。更新後の条件をオーナーに確認する上でも事前連絡は必須かと思いますので、事前連絡がない場合は注意した方が良いと思います。
 
●条件の変更
 
私の場合はすべて同条件での更新でした。入居者様から下げて欲しいといった要求があったこともありません。
 
物件購入時に相場より賃料が高いと言われていた物件があったので、もしかしたら賃貸管理会社から「賃料を上げても良いのでは?」といったアドバイスとかも頂けるのかと思ったりもしていたのですが、そのようなことは全くありませんでした。
 
それを行うには、物件ごとに現在の賃料相場はどれぐらいかと確認する必要があるし、入居者様も当然反発するので、賃貸管理会社側から提案がある事は無いのかもしれませんね。
こちらから要求すれば応じてくださるかもしれませんが・・・。
 
●連帯保証人
 
上記まではどの会社もほとんど同じですが、連帯保証人に対する対応において大きな差がありました。私がお世話になっている賃貸管理会社では、下記3パターンがありました。
 
①連帯保証人については、その他(賃料と管理費以外)の項目は原契約を継承すると記載されているだけ。
 
②更新契約書とは別に、入居者情報の用紙を用意し、その用紙内に連帯保証人の欄があり記載されている。
 
③更新契約書とは別に、連帯保証人ご自身に対して連帯保証人承諾書を印鑑証明と一緒に提出してもらう。
 
特に①と③では大きく対応に差がある事が分かると思います。
 
更新を何度も繰り返していった場合には、最初の契約時とは連帯保証人の状況も変化している場合もあるかと思います。
連帯保証人が親の場合は、退職をして保証能力が無くなっていた場合は、亡くなっていた場合もあるかと思います。
そして、実際に家賃滞納が起こった場合や入居者が事件、事故に巻き込まれたなどで連帯保証人に連絡を取りたい時に、連絡先が変わっていて連絡がつかないといった事も考えられます。
 
そういった点を考慮すると③のパターンが一番望ましく、最低でも②のパターンであるべきかと思います。
①のパターンは、もし何かトラブルがあった場合、大丈夫なのかと不安になってしまいます。
 
もし①のパターンであった場合は、賃貸管理会社に連帯保証人の連絡先の確認や保証能力があるかどうかチェックしているのか確認した方が良いかと思います。
●賃貸管理会社の対応に満足していますか?
 
賃貸管理会社は契約書だけを見るとその業務内容は大差なく同じように見えます。
ただ、複数の物件を所有しそれぞれの賃貸管理会社と付き合っていくうちに様々な面で違いがある事が分かってきます。
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●賃貸管理会社が倒産?

自分が契約している賃貸管理会社が倒産した場合の事を考えた事がありますか?

普通は無いですよね。私もまさか倒産するとは思っていませんでした。賃貸管理なんてそんなにリスクのある業態とも思えませんでしたし。

でも私が契約している賃貸管理会社、実際に倒産してしまったのです。
そしてその場合、預けていた敷金、受け取り前の家賃は戻ってこない可能性が高いのです。
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●受け取る家賃の振込み手数料がオーナー負担?
 
実は、このことに気づいたのは5番目の物件を購入した後になってからです。
それまでは、全く意識していませんでした。
自分が相手の口座に振り込む際にはもちろん気にしますが、振り込んでもらう側なのでその手数料を自分が振り込むなんて言われないと気づかないと思います。
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