空室状態でリフォーム済みの築古ワンルームマンションを購入した事があります。
見た目はきれいだったので素人の私は気づかなかったのですが、その後賃貸管理会社に管理をお願いしたところ、９項目も問題箇所があり、修理費用が3万円弱かかった事があります。
●見た目はきれいだったのですが・・・
もちろん購入前に仲介会社の担当者と一緒に部屋の中を確認しました。
リフォーム済みと聞いていましたし、クロス、床、エアコン、トイレ・バスなど見た目はきれいだったので全く気にならない状態でした。
●賃貸管理会社から9項目修理箇所、3万円弱の見積もり
下記９項目の修理、交換項目がありました。
（照明関係）
・洗濯機置き場照明管球取付け
・居室照明管球交換
（水回り関係）
・パッキンコマ交換：キッチン、ユニットバスなど４箇所
・トイレ洗浄管補修
（その他）
・洗濯機置き場エルボバンド取付
・収納扉ツマミ補修：２箇所
・玄関ドアスコープ交換：くもり有り
・コーキング：ユニットバス洗面、浴槽回り
・網戸交換：破れあり
やはり専門の人が見ると違うんだなと実感しました。
私は特に気づきませんでした。もしかしたら一度認識はしていたもののリフォーム済みと聞いていたため、こんなもんなのかなと思って忘れてしまったのかもしれませんが。
●管理会社によって差がある？
リフォーム済みと聞いていましたので、実際にリフォームした会社はどのように認識していたのか気になりますね。
①そもそもリフォーム会社が認識していなかったのか？
②認識してはいたが、使用できないレベルではなかったのであえて修理しなかったのか？
③前オーナーの判断で必要最小限のリフォームしか行わなかったのか？
プロのリフォーム会社であれば気づかないという事はないような気がしますので、②または③だったのでしょうかね。
②については判断が分かれるかもしれないですね。
入居者様に迷惑がかからないというのはもちろんですが、空室時にまとめて直しておいた方が修理費用も安くなるような気がしますしね。
●瑕疵担保責任は？
不動産の売買には売主の瑕疵担保責任について契約で定められています。
売主が不動産会社の場合は２年、個人の場合は２～３ヶ月が一般的なようです。
本記事の事例では、使用できないレベルではないので瑕疵担保責任の範囲に含まれるかどうか分かりませんが７物件目にして始めて瑕疵担保責任について意識させられました。
瑕疵担保責任の範囲内に含まれるかどうかは別にしても購入後に室内で故障が起きた場合は瑕疵担保責任について忘れずに確認する必要がありますね。
●空室状態の物件を購入する際は部屋の中をよく確認する
といっても一応は確認したのです。ただ、素人がいくら確認したところで限界があるという事がよく分かりました。第三者の専門の人に見てもらうことも考えた方がよさそうですね。
この時は細かい修理項目で３万円弱で済みましたが、もっと大きな負担が伴う場合もあるかと思います。
売主が不動産会社でそのまま賃貸管理も行ってもらう場合は、契約後に故障が発覚してもいろいろ便宜をはかってもらえるかと思います。
一方、仲介の物件で売主が個人の場合はいろいろと面倒な事になりそうなので、事前にきちんと確認して売主側に修理してもらうなり、その分値引きしてもらうなどの対応が必要かもしれないですね。