マンション投資の青色申告の帳簿作成、決算書作成の流れ

平成25年度から65万円控除の青色申告に切り替えました。備忘として帳簿作成から決算書作成までの流れをまとめました。
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●全体の流れ
 
(1)年度初めに貸借対照表の機首分を作成
(2)日々の記帳
 現金出納帳、預金出納帳簿→仕訳帳
 (総勘定元帳の作成)
(3)決算処理、損益計算書作成、期末分の貸借対照表作成
 
※目次をクリックすると目次の下部にコンテンツが表示されます。
貸借対照表の機首分を作成
対象年度の機首時点での各勘定科目の残高を計算し、貸借対照表に記載します。マンション投資の場合に使用する項目は下記ぐらいかと思います。
 
●資産の部(借方)
 
・現金
 
・預金
 私の場合は家賃振込み口座、管理費や借入金の振込み口座が複数に分かれているので、そのすべての口座の機首時点での残高の合計を記載しています。
 
・建物
 前年度の「減価償却費の計算」の用紙に記載した”未償却残高”が該当するかと思います。
 
・建物付属設備
 前年度の「減価償却費の計算」で設備を建物と分けて記載している場合は、その”未償却残高”を記載することになるかと思います。
 
・土地
 土地は減価償却されないので、購入価格の土地分(購入価格-「減価償却費の計算」の建物取得価格)になるかと思います。
 
・前払い金
 火災保険などをローン期間分一括払いしていて、経費の計上を1年ごとに分割して行っている場合は、未計上の残り分を記載します。
 
●負債・資本の部(貸方)
 
・借入金
 借入金の機首時点での残額
 
・保証金・敷金
 退去時に入居者に返却時にするものなのでここに記載します。
 
※敷金を賃貸管理会社に預けている場合
 敷金を自分が受け取っている場合は、敷金返却時に下記のように記帳できるので、借方と貸方でバランスが取れるのですが、
 (借方)預金口座 (貸方)保証金・敷金
 敷金を賃貸管理会社に預けている場合は、自分の現金や預金口座から支払うわけではないのでうまく記載する事が出来ません。
 私はとりあえず資産の部(貸方)に”預け敷金”という勘定項目を作って、”保証金・敷金”に対応する額を記載しています。
 敷金返却時は
 (借方)預け敷金 (貸方)保証金・敷金
と記載する事になります。
 
・元入金
 資産の部の合計-元入金以外の負債・資本の部の合計
日々の収支の記帳
1)現金出納帳、預金出納帳に記帳
 
・現金出納帳
 
交通費、書籍購入など現金で入出金を記録。
 
・預金出納帳
 
不動産所得に関係する預金口座の入出金を預金通帳、Web通帳から転記。
 
 
2)仕訳帳に転記
 
現金出納帳と預金出納帳で記載した項目を各勘定科目に振分けて仕訳帳に転記
 
・家賃入金
 通常は、家賃から賃貸管理委託手数料、振込み手数料の経費分が差し引かれているのでその分を振分けて仕訳帳に記載します。
(借方)普通預金 (貸方)賃貸料
(借方)管理費 (貸方)普通預金
(借方)その他の経費 (貸方)普通預金・・・振込み手数料
 
・更新料の入金
 賃貸管理会社への更新手数料分が差し引かれて入金されている場合は振分けて記載します。
(借方)普通預金 (貸方)礼金・権利金・更新料 
(借方)管理費 (貸方)普通預金・・・更新手数料
 
・礼金の入金
 賃貸管理会社への入居者募集手数料分が差し引かれて入金されている場合は振分けて記載します。
(借方)普通預金 (貸方)礼金・権利金・更新料 
(借方)管理費 (貸方)普通預金・・・募集手数料
 
・管理費・修繕積立金引き落とし
 これはそのまま転記できるかと思います。
(借方)管理費 (貸方)普通預金
 
・金融機関への引落とし
 これは、引落とし額を借入金と利息分に振分ける必要があります。
(借方)借入金 (貸方)普通預金
(借方)借入金利子 (貸方)普通預金
 
・固定資産税の引落とし
(借方)租税公課 (貸方)普通預金
 
・修繕費の振込み
(借方)修繕費 (貸方)普通預金
 
・敷金を返却(1)参照
 
・繰上げ返済
(借方)借入金 (貸方)普通預金
(借方)その他の経費 (貸方)普通預金・・・繰上げ返済手数料
 
・地震保険料引落とし(年払いの場合)
(借方)損害保険 (貸方)普通預金
 
・交通費、書籍費などを現金で支払い
(借方)その他の経費 (貸方)現金
 
・不動産所得と関係のない入金
給料の振込み、その他の理由で入金
(借方)普通預金 (貸方)事業主借・・・給与振込み
 
・不動産所得と関係のない出金、引落とし
クレジット、所得税、住民税、プライベートで出金
(借方)事業主貸 (貸方)普通預金
決算処理
①減価償却費を計算、仕訳帳に転記
 
白色申告と同じように計算し、本年分の償却分を仕訳帳に転記
(借方)減価償却費 (貸方)建物or建物設備
 
②一括払いの火災保険料の本年度分の支払分を仕訳帳に転記
(借方)損害保険 (貸方)前払い金
 
③仕訳帳から総勘定元帳(各勘定項目毎の帳簿)を作成し、各勘定項目毎に残高を計算。
 
私は、仕訳帳をエクセルの一枚のシートにまとめて記載していて、エクセルのマクロで各勘定項目毎にシートに分けて転記(総勘定元帳を作成)し、残高を計算する処理を自動で行っています。
 
④資産、負債の勘定項目の残高を損益計算書に転記し、所得金額を計算
 
賃貸料、礼金・権利金・更新料、租税公課、損害保険、修繕費、減価償却費、借入金利子、管理費、その他経費などの勘定項目の残高を損益計算書に転記し、所得金額(収入-経費)を計算します。
 
⑤収益、費用の勘定項目の残高と4)で求めた青色申告控除前の所得金額を貸借対象表の期末部に転記
 
現金、普通預金、前払い金、建物、建物付属設備、土地、事業主貸、借入金、敷金・保証金、未払金、事業主借などの残高と青色申告控除前の所得金額を貸借対象表の期末部に転記します。

元入金は機首と同じ額を記載します。
 
資産の部(借方)の合計と負債・資本の部(貸方)の合計が一致することを確認します。

次年度機首の貸借対照表作成
①元入金を計算し、機首元入金に記載
 
機首元入金=期末の元入金+事業主借-事業主貸+青色申告控除前の所得金額
 
②①の項目以外は前年度の期末残高を次年度の機首に転記

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