小規模マンションや投資用マンション向けの大規模修繕施工業者の探し方をまとめました。
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設計コンサルは必要？
●小規模マンションではコンサル費用が割高？
・大規模マンションと比較して戸数が1/10になったとしても、コンサル料金は1/10にはならない。
例）工事代金が1億円の大規模マンションの場合は、その5%程度、約500万円がコンサルタント費用。工事代金が1,000万円の小規模マンションでは、その5％程度、約50万円とはならない。
→規模が小さくても1棟のマンションはやはり、1棟分のマンションとして最低限必要な労力が必要となる。
・小規模マンションの場合は施工代金も小さくコストダウンの余地が小さく、コンサルタント費用に見合う費用対効果が得られない場合がある。
●総会承認までの合意形成はそれほど困難ではない？
・区分所有者の数が多いと予算、工事範囲、仕様、施工業者選定において意見集約が難しく、設計コンサルの必要性が高くなるが、小規模マンションや投資用マンションでは、総会に出席する区分所有者も少なく、意見集約もそれほど困難ではない場合が多い。
●小規模マンション向けの設計コンサルを探すのが困難？
・効率と利益の規模を求めて大型マンションを優先する設計コンサルタントが多い。
・小規模マンション向けで多くの実績を持ち、キメの細かい対応のできるところが少ない。
・小規模マンション専門のコンサルタント会社は、規模が小さいところが多く、積極的に広告をしていない。ほとんどが口コミで、管理組合が独自で探し出すのが困難。
・大規模マンションと比較して戸数が1/10になったとしても、コンサル料金は1/10にはならない。
例）工事代金が1億円の大規模マンションの場合は、その5%程度、約500万円がコンサルタント費用。工事代金が1,000万円の小規模マンションでは、その5％程度、約50万円とはならない。
→規模が小さくても1棟のマンションはやはり、1棟分のマンションとして最低限必要な労力が必要となる。
・小規模マンションの場合は施工代金も小さくコストダウンの余地が小さく、コンサルタント費用に見合う費用対効果が得られない場合がある。
●総会承認までの合意形成はそれほど困難ではない？
・区分所有者の数が多いと予算、工事範囲、仕様、施工業者選定において意見集約が難しく、設計コンサルの必要性が高くなるが、小規模マンションや投資用マンションでは、総会に出席する区分所有者も少なく、意見集約もそれほど困難ではない場合が多い。
●小規模マンション向けの設計コンサルを探すのが困難？
・効率と利益の規模を求めて大型マンションを優先する設計コンサルタントが多い。
・小規模マンション向けで多くの実績を持ち、キメの細かい対応のできるところが少ない。
・小規模マンション専門のコンサルタント会社は、規模が小さいところが多く、積極的に広告をしていない。ほとんどが口コミで、管理組合が独自で探し出すのが困難。
中間マージンが少ない施工業者を探す
１）ゼネコン系、大規模施工業者の一般的な発注方式
・大規模修繕工事では、元請会社が1次下請会社に施工を全て依頼する”下請一括発注方式”が定着している。それをさらに、2次下請会社や3次下請会社に一括または分割発注する重層発注構造が余計な中間マージンを発生させる。
・コスト優先で予算をしぼった場合は、下位に位置する施工業者へのしわよせが大きく、手抜き工事発生リスクを高めることになる。
・施工業者の中には、現場管理人を下請業者に発注するケースも少なくない。
・管理組合との直接的な対応をする人間と、実際に現場で施工する人間とは異なり、間に何社も会社が入っていたりして、細かなニュアンスが伝わらないケースも多く、トラブルが発生した場合は、こじれる事もある。
２）直発注、シンプルな発注構造の施工会社を選ぶ
・施工会社が直接作業員（協力業者）に発注し、低いコストで高品質の施工を期待できる。
・シンプルな発注構造によって、重層発注構造で起こりがちな、現場ごとの品質の良し悪しが軽減できる。
・管理組合からの要望もダイレクトに現場に伝わり、素早いレスポンスが得られる。
・大規模修繕工事では、元請会社が1次下請会社に施工を全て依頼する”下請一括発注方式”が定着している。それをさらに、2次下請会社や3次下請会社に一括または分割発注する重層発注構造が余計な中間マージンを発生させる。
・コスト優先で予算をしぼった場合は、下位に位置する施工業者へのしわよせが大きく、手抜き工事発生リスクを高めることになる。
・施工業者の中には、現場管理人を下請業者に発注するケースも少なくない。
・管理組合との直接的な対応をする人間と、実際に現場で施工する人間とは異なり、間に何社も会社が入っていたりして、細かなニュアンスが伝わらないケースも多く、トラブルが発生した場合は、こじれる事もある。
２）直発注、シンプルな発注構造の施工会社を選ぶ
・施工会社が直接作業員（協力業者）に発注し、低いコストで高品質の施工を期待できる。
・シンプルな発注構造によって、重層発注構造で起こりがちな、現場ごとの品質の良し悪しが軽減できる。
・管理組合からの要望もダイレクトに現場に伝わり、素早いレスポンスが得られる。
中小の自社施工業者を探す
●中小の自社施工業者
・50戸未満の小規模マンションであれば、資本金1,000万円、自社社員10数人の中小業者でも実施可能。
・自社で営業・契約・施工する中小業者と直接契約することによって中間マージンを軽減することができる。
●10年の保証期間内に倒産するリスク→大規模修繕工事瑕疵保険でリスクヘッジ
※大規模修繕工事瑕疵保険については以下の記事参照
大規模修繕工事の瑕疵保険
・施工完了後に瑕疵が表面化し、施工業者が倒産していた等で対応できない場合でも、保険金によって対応できる。
・建築士の資格を持った専門家による事前監査、事後監査を行ってもらえ、正しい仕様での工事品質が保たれる。
●中小、中堅の自社施工業者は探しずらい？
・積極的に広告を出したり、ホームページに力を入れていない会社が多い。
・自社で独自に集客を始めると、元請けからの発注が減少してしまうリスクがある。
●公募をする場合の注意点
・資本金1億円以上、特定建設業許可、施工実績などの一般的な応募条件をつけてしまうと中小の施工業者が対象外となってしまう。
・緩和した条件で公募を行うと、普段は戸建てがメインの業者なども含め多数の業者が応募してくる場合があり、理事会の調査・対応の手間が膨大となってしまうこともある。
●中小の施工業者の探し方の一例
・大規模修繕工事瑕疵保険を利用することを前提として、大規模修繕瑕疵保険の登録事業者検索ページを使って探す方法がある。
かし保険を利用する登録事業者一覧｜既存住宅購入をお考えの方｜個人の方｜住宅瑕疵担保責任保険協会
・都道府県と市区町村を指定して検索することによって対象企業を絞ることができます。
・千代田区や中央区などの都心にある施工業者は大規模業者である場合が多いので、対象マンションの近隣の区や都心以外の区から検索すると見つけやすい。
・区単位で検索した場合、対象業者は数十個程度なので一つ一つホームページを確認し、会社の規模や自社施工かどうかなどを確認して探すことができる。
・50戸未満の小規模マンションであれば、資本金1,000万円、自社社員10数人の中小業者でも実施可能。
・自社で営業・契約・施工する中小業者と直接契約することによって中間マージンを軽減することができる。
●10年の保証期間内に倒産するリスク→大規模修繕工事瑕疵保険でリスクヘッジ
※大規模修繕工事瑕疵保険については以下の記事参照
大規模修繕工事の瑕疵保険
・施工完了後に瑕疵が表面化し、施工業者が倒産していた等で対応できない場合でも、保険金によって対応できる。
・建築士の資格を持った専門家による事前監査、事後監査を行ってもらえ、正しい仕様での工事品質が保たれる。
●中小、中堅の自社施工業者は探しずらい？
・積極的に広告を出したり、ホームページに力を入れていない会社が多い。
・自社で独自に集客を始めると、元請けからの発注が減少してしまうリスクがある。
●公募をする場合の注意点
・資本金1億円以上、特定建設業許可、施工実績などの一般的な応募条件をつけてしまうと中小の施工業者が対象外となってしまう。
・緩和した条件で公募を行うと、普段は戸建てがメインの業者なども含め多数の業者が応募してくる場合があり、理事会の調査・対応の手間が膨大となってしまうこともある。
●中小の施工業者の探し方の一例
・大規模修繕工事瑕疵保険を利用することを前提として、大規模修繕瑕疵保険の登録事業者検索ページを使って探す方法がある。
かし保険を利用する登録事業者一覧｜既存住宅購入をお考えの方｜個人の方｜住宅瑕疵担保責任保険協会
・都道府県と市区町村を指定して検索することによって対象企業を絞ることができます。
・千代田区や中央区などの都心にある施工業者は大規模業者である場合が多いので、対象マンションの近隣の区や都心以外の区から検索すると見つけやすい。
・区単位で検索した場合、対象業者は数十個程度なので一つ一つホームページを確認し、会社の規模や自社施工かどうかなどを確認して探すことができる。