マンション投資

毎月賃貸情報サイトからデータを収集していて整理していますが、今回は巣鴨駅です。
巣鴨駅のワンルームマンション家賃相場
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最近は賃貸市場も厳しく、礼金２ヶ月は昔の話で、現状は良くて１ヵ月で礼金ゼロで募集している物件も増えています。そこで、各駅や各条件（駅からの距離、トイレ・バス別）によって礼金の設定状況がどのようになっているか調べてみました。
　
賃貸サイトから定期的に募集広告情報を収集し、礼金ゼロの物件数について集計してます。
東京２３区主要駅のワンルームマンション礼金設定状況
　
●各駅、各条件（駅からの距離、トイレ・バス別）と礼金の関係は？
　
家賃を高く設定できる駅は礼金ゼロが少ない、
トイレ・バス別物件の方が三点ユニット物件より礼金ゼロが少ない、
駅近の方が礼金ゼロが少ない、
　
といった傾向が出るのかと思ったのですがあまりはっきりとした傾向はないようでした。
　
各オーナー、各賃貸管理会社、地域特性などの個別の影響の方が大きいのかもしれないですね。
　
　
●駅固有の傾向がある？
　
はっきりした傾向がなさそうで分析が難しいのですが、上記記事の集計結果では、大森駅は比較的礼金ゼロの数が少なく、六本木駅は高いといった傾向がありました。
　
大森駅

　
六本木駅

　
六本木駅に関しては、３点ユニットよりトイレ・バス別物件の方が高く、トイレ・バス別の中でも駅近の方が礼金ゼロが増えていますね。
　
六本木駅の駅近となると家賃が高くなりますが、その分初期費用も高くなります。それで礼金をゼロにしているのか、それとも高い家賃を設定するためにその代わりに礼金をゼロにしているのか、といった思惑があるのかもしれませんね。

定期的にある特定のワンルームマンション投資会社で入居者募集している物件の空室期間を調べています。（東京２３区ワンルームマンション空室期間調査）
　
9月中度募集物件については、２ヶ月経過したので結果をまとめてみました。
　

　
●築古物件の空室期間は？
　
・まず築古と築浅を比べてみるとC社は礼金をゼロにした効果かそれほど変わりませんが、A社、B社については築古の方が空室期間が長くなっています。
　
・ただそれでもA社とB社は2ヶ月以内に7割以上は決まっています。中にはオーナーの要望で相場よりも高い条件になっている場合もあるかと思いますので、相場に合った条件という事に限定すればもう少し高い確率かもしれませんね。
　
・B社の2ヶ月以内に50%というのは少し気になりますね。物件自体に個別の事情があるのかもしれませんね。
　
　
●築浅物件の空室期間は？
　
・A社、B社は1ヵ月以内に70%の物件が決まっています。
　
・C社が少し低くなっていますが、C社は新築ワンルームマンション業者の系列会社なので、新築時の家賃に対して大きく下げるわけにいかず、少し相場より高い家賃を設定しているのかもしれません。
　
　
●礼金ゼロ物件
　
・B社はフリーレントをつける事を推奨している会社なので礼金はゼロにしないようですね。
　
・C社は築古物件はすべて礼金ゼロですが、A社は築浅よりは高くなっていますが、それでも26%のなのでそれほど高くはないですね。
　
A社の場合は成約報酬が賃料1ヵ月分となっているので、礼金がゼロになると実際に賃料が入ってくるのが1ヵ月遅れるので注意が必要ですね。
　
一方C社は、成約報酬が礼金の0.5ヶ月分となっているので礼金ゼロの場合は成約報酬を払う必要がなくなります。賃貸管理会社としては成約報酬がなくなるので礼金ゼロにはしたくないと思うのですが、そこまでしないと築古物件は厳しいのでしょうね。