投資用ワンルームマンションの物件選定のポイント、物件の探し方をまとめました。
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物件選定
※目次をクリックすると目次の下部にコンテンツが表示されます。
- １．首都圏新築投資用マンションの供給数・価格・平均専有面積の推移
- ２．供給数の上位5地区（首都圏）の推移
- ３．新築投資用マンションの近年の傾向（2023年）
- ４．新築投資用マンションのパンフレットの比較
首都圏新築投資用マンションの供給数・価格・平均専有面積の推移
2009年～2022年の首都圏新築投資用マンションの供給数・価格（万円）・平均専有面積（m2）の推移
| 項目名 | 22年 | 21年 | 20年 | 19年 | 18年 | 17年 | 16年 | 15年 | 14年 | 13年 | 12年 | 11年 | 10年 | 9年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 棟数 | 131 | 130 | 140 | 132 | 161 | 122 | 143 | 120 | 135 | 120 | 143 | 100 | 105 | 122 |
| 戸数 | 5,961 | 6,028 | 6,260 | 5,977 | 7,816 | 6,074 | 7,028 | 6,056 | 6,240 | 5,703 | 6,996 | 5,298 | 4,583 | 5,101 |
| 平均価格 | 3,284 | 3,132 | 3,176 | 3,131 | 3,088 | 2,829 | 2,788 | 2,742 | 2,659 | 2,538 | 2,382 | 2,433 | 2,397 | 2,323 |
| m2単価 | 121.4 | 116.9 | 120.2 | 118.3 | 115 | 111.1 | 112 | 105.9 | 103.3 | 98.4 | 96.8 | 97.6 | 99.1 | 98.5 |
| 平均専有 面積/戸 | 27.05 | 26.78 | 26.42 | 26.47 | 26.85 | 25.46 | 24.9 | 25.89 | 25.75 | 25.79 | 24.6 | 24.93 | 24.19 | 23.59 |
供給数の上位5地区（首都圏）の推移
2009年～2022年の首都圏新築投資用マンション供給数上位5地区の推移
| 区名 | 22年 | 21年 | 20年 | 19年 | 18年 | 17年 | 16年 | 15年 | 14年 | 13年 | 12年 | 11年 | 10年 | 9年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 港区 | 4 | |||||||||||||
| 新宿区 | 2 | 4 | 4 | 5 | 5 | |||||||||
| 品川区 | 5 | 1 | 5 | 2 | 2 | 5 | 2 | |||||||
| 大田区 | 1 | 5 | 1 | 4 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | ||||
| 台東区 | 3 | 5 | ||||||||||||
| 江東区 | 2 | 1 | 1 | 2 | 1 | 3 | 3 | 2 | 3 | 2 | 4 | 1 | 2 | |
| 墨田区 | 4 | 2 | 4 | 5 | 4 | 3 | 5 | 3 | 3 | |||||
| 豊島区 | 5 | 4 | 5 | 3 | ||||||||||
| 練馬区 | 3 | 3 | 2 | 4 | ||||||||||
| 板橋区 | 5 | 4 | 2 | 2 | 5 | 1 | 4 | 3 | ||||||
| 横浜市南区 | 3 | 3 | ||||||||||||
| 横浜市中区 | 5 | 3 | ||||||||||||
| 川崎市川崎区 | 1 | |||||||||||||
| 川崎市中原区 | 4 | 4 |
新築投資用マンションの近年の傾向（2023年）
20年前の新築投資用マンションの設備、金利との比較
| 項目名 | 20年前 | 最新 |
|---|---|---|
| 面積 | 20m2 | 25m2 |
| 洋室 | 5.5～6帖 | 7.5～8帖 |
| 洗面台 | 浴室内 | 独立 |
| ネット | 有料 | 無料 |
| 風呂追い炊き | なし | あり |
| 金利 | 3.0～3.2%程度 | 1.6～1.8%程度 |
新築投資用マンションのパンフレットの比較
15年前の新築投資用マンションのパンフレットとの比較（2023年）
| 分類 | 項目名 | 20年前 | 最新 |
|---|---|---|---|
| 構 造 | かぶり厚 | 建築基準法の規定値の＋10㎜ | 建築基準法の規定値をクリア |
| ﾀﾞﾌﾞﾙ配筋 | 主要な床や壁の鉄筋 | 主要な壁の鉄筋 | |
| 外壁の構造 | ｺﾝｸﾘ壁（150～180㎜） 発泡ｳﾚﾀﾝ（20㎜） ﾌﾟﾗｽﾀｰﾎﾞｰﾄﾞ（12.5㎜） ﾋﾞﾆﾙｸﾛｽ | ｺﾝｸﾘ壁（150～180㎜） 発泡ｳﾚﾀﾝ（25㎜） ﾌﾟﾗｽﾀｰﾎﾞｰﾄﾞ（12.5㎜） ﾋﾞﾆﾙｸﾛｽ | |
| 天井 | 二重天井：石こうボード9.5㎜ | 二重天井：石こうボード9.5㎜ | |
| 床 | フローリング（12㎜） ベースパネル（20㎜） 防震アジャスター スラブ厚（200㎜） | フローリング（15㎜） ベースパネル（20㎜） 防震アジャスター スラブ厚（180㎜） | |
| 断熱性能 | 断熱等性能等級の数値の記載なし | 住宅性能評価の断熱等性能等級3 | |
| 遮音、防音 | 等級の数値の記載なし | T2サッシ（30等級） | |
| セ キュ リ ティ | ｵｰﾄﾛｯｸ | 非接触キー | ﾊﾝｽﾞﾌﾘｰ（専用携帯機使用）。ELVや宅配ﾛｯｶｰとも連携 |
| ｴﾚﾍﾞｰﾀ | 入居者以外のELV使用を制限（ｵｰﾄﾛｯｸと連動） | 入居者以外のELV使用を制限（ｵｰﾄﾛｯｸ用の携帯機を持っていないと使用できない） | |
| ｲﾝﾀｰﾎﾝ | ﾊﾝｽﾞﾌﾘｰｶﾗｰﾓﾆﾀ付き | ﾊﾝｽﾞﾌﾘｰｶﾗｰﾓﾆﾀ付き | |
| 玄関ドア | リバーシブルディンプルキー プッシュプルハンドル、ダブルロック | スティックタイプのリバーシブルキー プッシュプルハンドル、ダブルロック | |
| 防犯ｾﾝｻｰ | 2階住戸内の窓に設置 | 2階住戸内の窓に設置 | |
| 共 用 部 設 備 | ﾈｯﾄ接続 | VDSL方式 申込み手続き・費用負担は入居者 | 高速Wi-Fiが入居者無料（費用は管理組合が負担） WiFi-一体型ﾏﾙﾁﾒﾃﾞｨｱｺﾝｾﾝﾄ |
| ﾒｰﾙﾎﾞｯｸｽ | 大型のメール便に対応した投入口。 | ||
| 宅配ﾎﾞｯｸｽ | ｸﾘｰﾆﾝｸﾞを利用した際のｸﾚｼﾞｯﾄ決済も容易 | ｸﾘｰﾆﾝｸﾞの依頼や、入居者からの荷物の発送も可能 | |
| 専 有 部 設 備 | コンロ | IHクッキングヒーター | ステンレス製2口ガスコンロ |
| 水栓 | シングルレバー混合水栓 | 浄水器一体型ハンドシャワー水栓 | |
| ｼｽﾃﾑｷｯﾁﾝ | 人造大理石のキッチンカウンター | 人工大理石のカウンタートップ ブルモーション機能付き収納扉 LED照明の棚下灯 | |
| 寝室 | ①ピクチャーレール ②クローゼット ③シーリングライト、調光機能付きライト | ①ピクチャーレール・アクセントクロス・ダウンライト ②クローゼット ③プロジェクター付きLEDシーリングライト ④幅広フローリング ⑤カウンター、室内物置金物、外の景色がはっきり見える網戸クリアネット | |
| トイレ | ①温水洗浄機能付暖房便座 ②吊戸棚 | ①ウォシュレット（節水タイプのタンク） ②吊戸棚 ③フチなし形状・トルネード洗浄 ④セフィオンテクト加工の便器 ⑤カウンター、棚付きペーパーホルダー | |
| 浴室 | ①ユニットバス（洗面台を設けた二点式） ②24時間換気機能付き浴室暖房・換気・乾燥機 ③給湯器（16号） | ①ユニットバス ②24時間換気機能付き浴室暖房・換気・乾燥機 ③オートストップ機能付き給湯器（16号） ④メタル調エコフルシャワー・スライドバー ⑤くるりんポイ排水口 ⑥ランドリーパイプ、LEDブランケット照明、イージードライフロア | |
| 洗面台 | 洗面台は浴室内 | ①キャビネット付一面鏡洗面化粧台 ②人工大理石のカウンター一体型洗面ボウル ③ホース引き出し式泡沫水栓 |
一般的にマンションの１階の部屋というと防犯上の面で不安があり、１階以外の物件を希望する場合も多いかと思います。
ただ１階の部屋にもメリットはあって、それを強調して購入を勧める営業担当者もいるので注意が必要です。
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ただ１階の部屋にもメリットはあって、それを強調して購入を勧める営業担当者もいるので注意が必要です。
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築年が1970年中頃の旧耐震基準の年代に建築された投資用区分マンションを2020年に購入しました。それ以前にも9戸の区分マンションの購入経験がありましたが、築古のマンションでも新耐震基準の物件を選定していました。
私が2020年に旧耐震の年代の築古マンションを購入した理由、旧耐震基準の物件選定時の注意点について以下に紹介します。
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私が2020年に旧耐震の年代の築古マンションを購入した理由、旧耐震基準の物件選定時の注意点について以下に紹介します。
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マンションの地震リスクに関する情報をまとめました。
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●近くに川がなくても・・・
マンションの浸水リスクというと近くに川が無ければ関係ないと思いがちです。
私もそう思っていました。しかし、近くに川が無くても浸水リスクはあるのです。
私が購入したマンションの中の一つ、近くに川がなかったので浸水対策が必要などとは思ったことが無かったのですが、マンションの立地が谷のくぼんだ底部に位置していて、豪雨があると道路脇の排水があふれ、マンション地下に流れ込んで電気設備が浸水する恐れがあるのです。
居住部に影響があるほどの浸水は無かったとしても、地下の電気設備が浸水し、水道のポンプ、エレベータなどにも影響が生じる恐れがあります。
●どのようにして防ぐ？
上記マンションでは、止水板（防潮板、防水板とも呼ばれるようです）というものをマンションで保有していて、大雨などで地下への浸水の恐れがある場合は、入居者が浸水を防ぐ場所の入り口付近に止水板を設置して浸水を防ぐ作業を行うという運用になっています。
実物を見たことがないのでネットで調べてみました。いろいろなタイプがあるようです。
http://taihoukinzoku.jp/sisuiban_03.html
http://www.nihon-pit.co.jp/HP/bousui-top.htm
当マンションの止水板は手動で設置するタイプのようなので、大雨が降って危ないと感じたらマンション入居者の何人かが止水板を設置しなければなりません。
最近はゲリラ豪雨など突発的な大雨が増えてきているので、ますますこのリスクが増大するかもしれませんね。
これも一つのリスク要因なので、購入前の段階で把握しておきたいですね。
土地勘のない外部の人間がマンション地下の浸水リスクを判断するのは困難だと思いますが、そのマンションの建物管理会社は当然このようなリスクがあるかどうかは承知しているかと思いますので、建物管理会社に問合せてみれば分かるのではないかと思います。
マンションの浸水リスクというと近くに川が無ければ関係ないと思いがちです。
私もそう思っていました。しかし、近くに川が無くても浸水リスクはあるのです。
私が購入したマンションの中の一つ、近くに川がなかったので浸水対策が必要などとは思ったことが無かったのですが、マンションの立地が谷のくぼんだ底部に位置していて、豪雨があると道路脇の排水があふれ、マンション地下に流れ込んで電気設備が浸水する恐れがあるのです。
居住部に影響があるほどの浸水は無かったとしても、地下の電気設備が浸水し、水道のポンプ、エレベータなどにも影響が生じる恐れがあります。
●どのようにして防ぐ？
上記マンションでは、止水板（防潮板、防水板とも呼ばれるようです）というものをマンションで保有していて、大雨などで地下への浸水の恐れがある場合は、入居者が浸水を防ぐ場所の入り口付近に止水板を設置して浸水を防ぐ作業を行うという運用になっています。
実物を見たことがないのでネットで調べてみました。いろいろなタイプがあるようです。
http://taihoukinzoku.jp/sisuiban_03.html
http://www.nihon-pit.co.jp/HP/bousui-top.htm
当マンションの止水板は手動で設置するタイプのようなので、大雨が降って危ないと感じたらマンション入居者の何人かが止水板を設置しなければなりません。
最近はゲリラ豪雨など突発的な大雨が増えてきているので、ますますこのリスクが増大するかもしれませんね。
これも一つのリスク要因なので、購入前の段階で把握しておきたいですね。
土地勘のない外部の人間がマンション地下の浸水リスクを判断するのは困難だと思いますが、そのマンションの建物管理会社は当然このようなリスクがあるかどうかは承知しているかと思いますので、建物管理会社に問合せてみれば分かるのではないかと思います。
●インターネット公開物件情報は売主の言値
勧誘ではなく自分で物件を探す際にはインターネットで公開されている物件の情報を検索して調べています。
ただ、インターネット上で公開されている物件の価格は売主の言値なので値段の妥当性がいまいちよく分かりません。何か理由があって高いのか安いのか？
ただ単に売主の都合の値段にすぎないのか？自分が安いなと思っても、売れ残っているということは何か問題がある物件なのかな？とか。
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勧誘ではなく自分で物件を探す際にはインターネットで公開されている物件の情報を検索して調べています。
ただ、インターネット上で公開されている物件の価格は売主の言値なので値段の妥当性がいまいちよく分かりません。何か理由があって高いのか安いのか？
ただ単に売主の都合の値段にすぎないのか？自分が安いなと思っても、売れ残っているということは何か問題がある物件なのかな？とか。
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