所有物件概要

購入時期	2011年
物件	中古、1R、築古3点ユニット
場所	渋谷区　山手線
購入きっかけ	インターネット公開物件問合せ後、他物件を勧誘
購入業者	中古ワンルームマンション販売業者（仲介がメイン）
購入方法	10年ローン、頭金なし。共同担保利用、固定金利
残債	9割がた繰上げ返済
賃貸状況	・2014年入れ替わり　空室期間2ヶ月、賃料据え置き ・2021年入れ替わり　空室期間3ヶ月、賃料3,000円値下げ ・2023年入れ替わり　空室期間0.5ヶ月、賃料据え置き
管理組合活動	理事会メンバー
管理費、修繕積立金	・管理費　1,200円値下げ ・管理費　700円値下げ ・管理費　1,800円値下げ
部屋内修繕	●2011年　購入時：空室状態 ・入居者募集時に追加リフォーム（28,000円） ●2014年　1回目の退去時 ・敷金償却で費用負担なし ●2014～2021年　入居中 ・専有部の床下配管から水漏れ 　配管修理費用：約4万円 　階下の部屋への損害賠償：保険で対応 詳細は以下の記事参照 自分の部屋が漏水の加害者になった場合 ・照明器具の不具合、交換：約25,000円 ●2021年　2回目の退去時 ・原状回復＋デザインリノベーション（約55万） ●2023年　3回目の退去時 ・原状回復費用：約6万円 　台所の混合水栓を2バルブ式からシングルレバー式に交換。（約3.2万）
その他	賃貸管理会社を変更

購入時期	2008年
物件	新築、1K
場所	大田区　京浜東北線
購入きっかけ	電話営業
購入業者	ワンルームマンションディベロッパー
購入方法	30年ローン、頭金3割
残債	完済。第6物件売却益を使って繰上げ返済
賃貸状況	・2010年に入れ替わり　空室期間3ヶ月、家賃7％減 ・更新時に賃料1,000円値下げ ・更新時に更新料を50%減額 ・2018年に入れ替わり　空室期間0.5ヶ月、家賃据え置き
管理組合活動	総会に参加のみ
管理費、修繕積立金	管理費　1,000円アップ
部屋内修繕	・退去後リフォーム費用：約6万円の支払 ・給湯器温度調節不良（アフターサービス期間内のため無償修理） ・玄関鍵不良（5,300円） ・浴室換気扇交換（13,000円） ・2回目の退去後（8年居住後）のリフォーム費用：約11万円の支払 ・トイレタンク部品交換（15,000円、2018年） ・エアコン交換（97,000円、2019年）：10年保証付き ・浴室シャワー水洗交換（約5万、2020年）
その他	賃貸管理会社を変更

購入時期	2007年
物件	新築、1K
場所	品川区　東急目黒線
購入きっかけ	電話営業
購入業者	ワンルームマンションディベロッパー
購入方法	30年ローン、頭金3割
残債	あり。繰り上げ返済未実施
賃貸状況	まだ入れ替わりなし
管理組合活動	総会に参加のみ
管理費、修繕積立金	・修繕積立金　1,600円アップ（2021年）
部屋内修繕	なし
その他	特になし

購入時期	2004年
物件	新築、1DK
場所	台東区　千代田線
購入きっかけ	電話営業
購入業者	中小の不動産販売会社（非ディベロッパー）
購入方法	ローン、頭金3割
残債	完済
賃貸状況	2013年入れ替わり。空室期間1ヵ月。賃料下落なし。
管理組合活動	理事会メンバー
管理費、修繕積立金	・修繕積立金　7,000円アップ ・管理費　7,00円アップ
部屋内修繕	・退去後リフォーム費用（敷金充当後、27,000円の支払） ・白熱灯専用のスイッチを一般のスイッチに交換（2万円） ・エアコンのリモコン交換（9,000円） ・独立洗面台のシャワーホース水漏れ。シャワーヘッド・ホースの交換（2020年、約3.5万）
その他	賃貸管理会社が倒産。家賃1ヶ月分と敷金（2ヶ月分）が未回収に

購入時期	2010年
物件	中古、ファミリー2DK、築浅
場所	新宿区　中央線
購入きっかけ	無料相談依頼時の紹介
購入業者	中古ファミリーマンション販売業者（仲介がメイン）
購入方法	30年ローン、頭金なし。共同担保利用
残債	購入時より高い金額で売却
賃貸状況	・2012年入れ替わり　空室期間2.5ヶ月、賃料7％減 ・2014年入れ替わり　空室期間0.5ヶ月、賃料3％増加
管理組合活動	総会に参加のみ
管理費、修繕積立金	変更なし
部屋内修繕	・1回目の退去後リフォーム（敷金充当後、4,300円の支払） ・2回目の退去後リフォーム（敷金償却で負担なし）
その他	・賃貸管理会社を変更 ・2017年、空室状態で購入者居住用として、約50%アップの価格で売却

更新日直前に退去連絡があり、非常にがっかりして始まった入居者募集、なんと退去前に申込みが入り、賃料も5,000円アップと最高の結果になりました。
　
●更新前の退去
　
２年前の前回の退去時も更新直前でした。
私が所有している物件においては、特に賃料が相場より高い場合に更新直前の退去が多いという印象です。
　
賃貸管理会社にこの傾向について聞いてみましたが、多いようでした。
賃料が高い物件は更新料の支払も高くなるので、それが一つのきっかけとなっているようです。
更新料の設定については見当の余地がありそうです。
　
●リフォーム代金は持ち出しゼロも入居２年にしては・・・
　
入居期間が２年弱だったのでリフォーム費用はそれほどかからないかなと思っていたのですが、思ったよりかかりました。
　
敷金1ヵ月分を償却する契約だったので持ち出しはありませんでしたが、ほとんどトントンでした。
前回の退去時には数千円の負担だったのでなおさら高いと感じました。
　
逆を言えば、前回退去時にあまり直していなかった分、今回直す部分が増えたのかもしれませんね。
　
●退去前に申込み、賃料5,000円アップ
　
募集条件としては、当初は前回募集時と同条件としていましたが、近隣の類似物件と比べると賃料が低いように感じたので5,000円アップして募集し、反響状況を見て別途条件を検討することにしていまいた。
　
そうしたら退去前に申込みが入り、特に賃料の値下げ交渉もなく、あっさり決まってしまいました。
こんなこともあるんですね。
礼金がゼロなので、賃料1ヵ月分の募集手数料の支払の分が入居開始月の賃料と相殺されて入金は1ヵ月遅れてしまいます。
　
今思えば賃料が高いので礼金1ヵ月は無理にしても半月とかそれ以下の額で設定しておいても良かったかなと思っています。
ゼロにする必然性は無かったかもしれないです。次はもう少し検討しようと思います。
　
２回続けて更新のタイミングでの退去だったので、今回こそ長く住み続けて欲しいですね。